¿En qué año deja de ganar el arriendo?

No hay un número único, pero el mecanismo sí es estable: comprar tiene un costo de entrada alto —pie, timbres, notaría, Conservador, tasación— que solo se amortiza con el tiempo, mientras que el arriendo no tiene entrada pero sube con el IPC todos los años y no deja nada. Con los parámetros típicos chilenos (pie 20%, tasa en torno al 4,5% en UF, plazo 25 años) el cruce suele caer entre el año 5 y el año 9. Mientras más corto tu horizonte, más conviene arrendar; si piensas mudarte en tres años, comprar casi nunca sale a favor.

Porque en Chile el crédito hipotecario se pacta en UF, no en pesos. La tasa fija significa que la tasa real no cambia, pero la cuota está expresada en UF y se paga en pesos al valor del día. Como la UF se reajusta con el IPC del mes anterior, tu dividendo en pesos sube aproximadamente con la inflación. Eso no es un cobro extra: es la manera chilena de aislar el crédito de la inflación, y por eso las tasas hipotecarias parecen bajas comparadas con las de países que prestan en moneda nominal.

La tasa general del DL 3.475 es 0,8% del monto del crédito. Pero si la vivienda está acogida al DFL 2 —el beneficio que cubre las viviendas económicas de hasta 140 m², que es la mayoría de los departamentos nuevos— la tasa baja a 0,2%, y la vivienda social está exenta. La diferencia no es menor: en un crédito de 2.400 UF, pasar de 0,8% a 0,2% son casi tres cuartos de millón de pesos. Además, el impuesto se calcula sobre el crédito, no sobre el precio de la propiedad: si pagas el 100% al contado, no hay timbres que pagar.

En el arriendo de vivienda la ley chilena no fija un tope de reajuste: manda lo que hayas firmado. Si el contrato dice "reajuste anual según la variación del IPC", ese es el único aumento exigible y se calcula sobre el arriendo vigente. Si el contrato no dice nada sobre reajuste, el arrendador no puede subirlo unilateralmente durante la vigencia; puede proponerlo al renovar, y ahí tú decides si aceptas o te vas. Un aviso de aumento por sobre lo pactado no se vuelve exigible por venir escrito: se reclama al arrendador y, sin acuerdo, en el Juzgado de Policía Local.

El acumulado del período exacto que pactaste, publicado por el INE. Si el contrato dice reajuste anual, es la variación del IPC de los últimos doce meses contados desde el mes de aniversario; si dice semestral, es el acumulado de esos seis meses. Es un error frecuente aplicar la variación de doce meses a un contrato con reajuste semestral: duplica el aumento. El INE publica el índice dentro de los primeros ocho días de cada mes.

Lo habitual es un mes de garantía más el primer mes de arriendo por adelantado, más el gasto común del primer mes. Algunos corredores piden dos meses de garantía y cobran comisión de medio mes o un mes más IVA, pero eso es negociable y depende de quién contrató al corredor. La garantía no es un gasto: se devuelve al término del contrato descontando los daños que no sean por uso normal, así que conviene dejar constancia fotográfica del estado del inmueble el día que recibes las llaves.

El llamado vigente entrega hasta 170 UF en total, pagadas mes a mes con un tope de 4,2 UF mensuales —4,9 UF en zonas especiales—, lo que alcanza para unos 40 meses si usas el tope completo. El arriendo no puede superar 11 UF (13 UF en zona especial), necesitas 4 UF de ahorro en una cuenta para la vivienda, un ingreso familiar entre 7 y 25 UF y estar hasta el tramo del 70% del Registro Social de Hogares. Ojo: cumplir los requisitos te habilita a postular, no te asegura el beneficio — el MINVU selecciona por puntaje y cupos.

Un tramo más BAJO significa mayor vulnerabilidad socioeconómica y, por lo tanto, más acceso a beneficios. El tramo 40% agrupa al 40% de hogares con menores ingresos corregidos por su composición; el tramo 100% es el de mayores ingresos. Por eso los subsidios se expresan como "hasta el tramo X%": el de arriendo llega hasta el 70% y el subsidio eléctrico cubre hasta el 40%. Es una confusión habitual y cara, porque lleva a gente que sí califica a no postular.

Los que se olvidan y descuadran el presupuesto: impuesto de timbres sobre el crédito, escritura ante notario, inscripción en el Conservador de Bienes Raíces —0,2% del precio con tope—, tasación de la propiedad, estudio de títulos y los seguros de desgravamen e incendio que el banco exige por toda la vida del crédito. Sumados suelen andar entre el 2% y el 4% del precio, según si la vivienda es DFL 2 y qué cobre tu banco. A eso, ya como dueño, se agregan las contribuciones y la mantención, que arrendando pagaba el propietario.

Un pie mayor baja el dividendo, baja el impuesto de timbres —que se calcula sobre el crédito— y suele mejorar la tasa que te ofrece el banco, porque baja el riesgo. Lo que no hace es aumentar tu patrimonio: la plata del pie ya era tuya, solo cambia de forma. La pregunta real es qué rendimiento alternativo tiene esa plata: si puedes obtener menos que la tasa del crédito, conviene ponerla de pie; si puedes obtener más, conviene el pie mínimo. Con tasas hipotecarias reales en torno al 4,5% en UF, superarlas de forma consistente y segura no es trivial.

No, y es el supuesto que más mueve esta comparación. En esta página la revalorización la pones tú, en UF reales, es decir por sobre la inflación. Los precios de vivienda en Chile subieron con fuerza durante buena parte de la década pasada, pero también han tenido períodos planos y de caída real. Si quieres la respuesta conservadora, corre el cálculo con 0% de revalorización: si comprar sigue ganando en ese escenario, la decisión es sólida; si solo gana con revalorizaciones altas, estás apostando al mercado, no comprando una casa.

Son programas distintos y el de arriendo está pensado justamente como puente mientras se junta el ahorro para comprar. No son simultáneos sobre la misma vivienda ni el de arriendo consume el subsidio habitacional de compra, pero sí conviene revisar las condiciones del llamado específico, porque el MINVU fija en cada convocatoria las incompatibilidades y la antigüedad exigida a la cuenta de ahorro. Lo que sí es incompatible es recibir el subsidio de arriendo siendo propietario de una vivienda.