Finanzas

Calculadora: cuánto te presta el banco para vivienda según tu sueldo

Calcula cuánto crédito hipotecario te aprobaría un banco en Colombia con la regla de la cuota máxima del 30% de tus ingresos (Ley 546/1999) y la tasa promedio 2026 de 15,18% EA.

Datos La República · julio de 2026
Editado por Martín Rodríguez
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Datos actualizados: 18 jul 2026 · Fuente: Superintendencia Financiera — tasas de crédito de vivienda (corte 19-jun-2026)

Editado por: Martín Rodríguez (política editorial )

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Calculadora de cuota inicial de vivienda — Colombia (VIS / No VIS)Sabé si tu vivienda es VIS, VIP o No VIS según su valor en 2026 y cuánta cuota inicial mínima te exige el crédito hipotecario (20% en VIS/VIP, 30% en No VIS). Ingresá el valor y el porcentaje que planeás aportar y mirá cuánto financiás.Crédito hipotecario Colombia: UVR vs pesos 2026Calcula cuota mensual, intereses totales y compara crédito hipotecario en UVR (ajustado IPC 8-11%) vs pesos (tasa fija 12-17%). Plazos hasta 30 años. Colombia…Crédito libranza Colombia empleadoCalcula cuota mensual, tasa efectiva anual y máximo prestable en crédito libranza Colombia. Descuento directo nómina, plazo 12-72 meses, tasa 1-2% más baja que…Calculadora de préstamo cooperativa ColombiaCalcula cuota mensual, tasa EA y ahorro vs bancos en préstamos cooperativas Confiar, Cotrafa. Tasas 14-22% EA. Comparativa 2026.

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Calculadora específica para Colombia. Las leyes, escalas y valores son los vigentes en Colombia.

Antes de buscar apartamento conviene saber cuánto te va a prestar el banco. En Colombia la regla madre viene de la Ley 546 de 1999 (art. 17): la primera cuota del crédito de vivienda no puede superar el 30% de los ingresos familiares. Con ese tope y la tasa de interés, el banco despeja el capital máximo que puede aprobarte.

Esta calculadora hace exactamente esa cuenta: ingresa los ingresos mensuales del hogar (se pueden sumar los de la pareja), las cuotas de otras deudas que ya pagas, y ajusta si quieres la tasa, el plazo y el porcentaje de cuota inicial. Te devuelve el préstamo máximo aproximado, la cuota tope y el precio de vivienda alcanzable sumando tu cuota inicial.

La tasa precargada es el promedio ponderado de créditos no VIS: 15,18% EA según la Superintendencia Financiera (corte 19-jun-2026). Si vas por vivienda VIS, bancos como el Agrario, el Fondo Nacional del Ahorro o Caja Social ofrecen desde ~10,6% EA — edita la tasa y verás cuánto mejora el monto aprobable. Recuerda que además del ingreso, el banco evalúa historial crediticio, antigüedad laboral y tipo de contrato.

Cuándo usar esta calculadora

Saber cuánto te presta el banco ganando $3, $5 o $10 millones al mes.
Calcular el precio máximo de vivienda que puedes buscar con tu cuota inicial.
Ver cuánto reduce tu capacidad la cuota del carro o de otros créditos.
Comparar el monto aprobable con tasa VIS (~10,6% EA) vs no VIS (15,18% EA).
Simular sumando los ingresos de la pareja para ampliar el cupo.
Evaluar si conviene un plazo de 15, 20 o 30 años para tu capacidad.
Preparar la solicitud sabiendo la cuota máxima que te van a aceptar.

Préstamo máximo aproximado según ingresos del hogar (15,18% EA, 20 años, sin otras deudas)

Ingresos familiares	Cuota máxima (30%)	Préstamo máximo aprox.	Vivienda alcanzable (30% inicial)
$2.000.000	$600.000	$47,6 millones	$68,1 millones
$3.500.000	$1.050.000	$83,4 millones	$119,1 millones
$5.000.000	$1.500.000	$119,1 millones	$170,2 millones
$8.000.000	$2.400.000	$190,6 millones	$272,3 millones
$12.000.000	$3.600.000	$285,9 millones	$408,4 millones

Tasa promedio no VIS jun-2026 (15,18% EA, Superfinanciera). Con tasa VIS (~10,6% EA) los montos suben ~29%. Estimación por capacidad de pago; la aprobación final depende del análisis de riesgo de cada banco.

Cómo funciona

La regla del 30% y cómo despejar el monto

La Ley 546 de 1999 (art. 17), que regula la financiación de vivienda en Colombia, ordena que la primera cuota no supere el 30% de los ingresos familiares. Los bancos usan ese tope (a veces más conservador si tienes otras deudas) y despejan el capital con la fórmula de valor presente de una anualidad:

Cuota máxima = ingresos × 30% − otras cuotas
i mensual = (1 + EA)^(1/12) − 1
Préstamo máximo = cuota máxima × (1 − (1+i)^−n) ÷ i

En Colombia las tasas hipotecarias se pactan en efectivo anual (EA) y se convierten a mensual por equivalencia, no dividiendo entre 12.

Ejemplo resuelto

Ingresos de $5.000.000, sin otras deudas, 15,18% EA, 20 años:
1. Cuota máxima: $1.500.000.
2. Tasa mensual: (1,1518)^(1/12) − 1 = 1,185%.
3. Préstamo máximo: $119.118.563.
4. Con 30% de cuota inicial: vivienda de $170.169.375 (inicial de $51.050.813).

Cuánto cambia con la tasa

Tasa EA	Perfil	Préstamo máx. (ingresos $5M, 20 años)
10,6%	VIS más barata (Banco Agrario)	~$154 millones
13,0%	No VIS competitiva (Caja Social)	~$134 millones
15,18%	Promedio no VIS jun-2026	~$119 millones
17,0%	No VIS cara	~$109 millones

Bajar 4,6 puntos de tasa amplía el cupo en ~$35 millones con el mismo sueldo: cotiza en varios bancos y considera subsidios (Mi Casa Ya para VIS) antes de firmar.

Qué más mira el banco

Estabilidad de ingresos: antigüedad laboral, tipo de contrato; a independientes les piden más historia (declaraciones, extractos).

Historial crediticio: score en Datacrédito/TransUnion y hábito de pago.

LTV máximo: financian hasta 70% del avalúo en no VIS y 80% en VIS, así que la cuota inicial mínima es 30%/20%.

Seguros: al crédito se suman seguros de vida e incendio/terremoto que elevan la cuota real (~0,2-0,3% mensual del saldo).

Disclaimer

Estimación orientativa con la regla estándar del 30%: cada banco aplica sus políticas de riesgo y puede aprobar menos (o más, con codeudor o pignoraciones). No constituye preaprobación ni asesoría financiera; confirma condiciones con la entidad.

Ejemplo: hogar con ingresos de $5.000.000 (tasa promedio, 20 años)

Cuota máxima: 30% × $5.000.000 = $1.500.000.

Tasa mensual equivalente: (1 + 15,18%)^(1/12) − 1 = 1,185%.

Capital máximo a 240 meses: $1.500.000 × (1 − 1,01185⁻²⁴⁰) ÷ 0,01185 = $119.118.563.

Con cuota inicial del 30% ($51.050.813), alcanzas una vivienda de $170.169.375.

Préstamo máximo: ~$119.118.563 · vivienda alcanzable: ~$170.169.375

Preguntas frecuentes

¿Cuánto me presta un banco para vivienda si gano $5.000.000?

Con la regla de cuota máxima del 30% ($1.500.000) y la tasa promedio no VIS de jun-2026 (15,18% EA) a 20 años, el préstamo máximo ronda los $119 millones. Con tasa VIS (~10,6% EA) sube a unos $154 millones.

¿De dónde sale la regla del 30% de los ingresos?

Del artículo 17 de la Ley 546 de 1999, que ordena que la primera cuota del crédito de vivienda no supere el 30% de los ingresos familiares. Los bancos la aplican como tope general de aprobación.

¿Puedo sumar los ingresos de mi pareja?

Sí: los créditos de vivienda aceptan ingresos familiares y codeudores. Sumar dos sueldos demostrables duplica la cuota máxima aceptable y, por tanto, el monto aprobable.

¿Qué tasa de interés usan los bancos en 2026?

El promedio ponderado no VIS es 15,18% EA (Superfinanciera, corte 19-jun-2026). Las más bajas: FNA 12,15%, Caja Social 13,03% y Banco Agrario 13,06%. En VIS hay tasas desde ~10,6% EA.

¿Cuánta cuota inicial necesito?

Mínimo 30% del valor en vivienda no VIS y 20% en VIS, porque los bancos financian máximo el 70%/80% del avalúo. Puedes completarla con cesantías, ahorro programado o el subsidio Mi Casa Ya si aplica.

¿Las otras deudas reducen cuánto me prestan?

Sí: el banco descuenta de tu capacidad las cuotas vigentes (carro, libranza, tarjetas). Con ingresos de $3.500.000 y $400.000 en otras cuotas, la capacidad hipotecaria baja a $650.000 y el préstamo máximo a ~$51,6 millones.

¿Conviene un plazo más largo para que me presten más?

Alargar el plazo sube el monto aprobable pero con rendimiento decreciente (a 20+ años cada año extra agrega poco capital) y multiplica los intereses totales. Compara 15, 20 y 30 años en la calculadora.

¿Esto aplica para leasing habitacional?

El leasing habitacional usa lógica similar (canon ≤ 30% de ingresos) y suele permitir financiar un porcentaje mayor del inmueble. Las tasas son comparables; la diferencia es jurídica: el banco es dueño hasta que ejerces la opción de compra.

¿El banco puede prestarme menos de lo que da esta calculadora?

Sí: esta es la capacidad teórica por ingresos. El banco además pondera tu historial crediticio, antigüedad y estabilidad laboral, edad y avalúo del inmueble. Considera el resultado un techo de referencia, no una preaprobación.

Datos completos y verificables

Tabla de referencia oficial, citable y actualizada (CC-BY): 📊 Salario mínimo Colombia 2026 (SMMLV).

Fuentes y referencias

Las tasas para compra de vivienda están entre 11,8% y 17,7% — promedio no VIS 15,18% EA (Superfinanciera) — La República (2026)
Ley 546 de 1999 (art. 17: primera cuota ≤ 30% de los ingresos familiares) — Secretaría del Senado (2026)

Metodología y confianza

Editorial

Calculadora de finanzas con fórmula verificada automáticamente contra Las tasas para compra de vivienda están entre 11,8% y 17,7% — promedio no VIS 15,18% EA (Superfinanciera), según nuestra política editorial y metodología.

Actualización

Actualizado: julio de 2026. Los parámetros se verifican periódicamente con las fuentes citadas.

Privacidad

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Limitaciones

Resultados orientativos. Para decisiones críticas, consultá con un profesional.

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Formato APA

Rodríguez, M. (2026). Calculadora: cuánto te presta el banco para vivienda según tu sueldo. Hacé Cuentas. https://hacecuentas.com/co/calculadora-cuanto-me-presta-banco-vivienda-sueldo-colombia

BibTeX

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