Impuesto predial Medellín 2026 — estimación por avalúo y estrato 🇨🇴

> ⚠️ Disclaimer importante — cálculo referencial. Medellín define el impuesto predial en su propio Estatuto Tributario municipal (Acuerdos del Concejo), que fija las tarifas por estrato, categoría y uso, y ajusta esos valores cada vigencia. Las tarifas por estrato y el porcentaje de descuento por pronto pago que usa esta calculadora son REFERENCIALES: sirven para estimar un orden de magnitud, no reemplazan tu recibo oficial. El valor exacto que debes pagar aparece en la factura del predial de la Alcaldía de Medellín (medellin.gov.co). No inventamos fechas de vencimiento 2026 porque el calendario tributario lo publica el municipio cada año.

Cómo se calcula el predial

Impuesto predial = Avalúo catastral × Tarifa (por mil)
Valor a pagar    = Impuesto − Descuento por pronto pago (si aplica)

La base es el avalúo catastral que fija Catastro (no el valor comercial ni el de compra: el catastral suele ser bastante menor). La tarifa se expresa "por mil": una tarifa de 6,5 por mil significa que pagas $6.500 por cada millón de avalúo. En Colombia el marco nacional del impuesto predial unificado es la Ley 44 de 1990 (tarifas entre 1 y 16 por mil), pero cada municipio fija su propia tabla dentro de ese rango — por eso las tarifas de Medellín no son las de Bogotá, Cali o Barranquilla.

Tarifas referenciales por estrato (residencial)

Estas son las tarifas referenciales que usa la calculadora. Tómalas como estimación; la tarifa real de tu predio está en tu recibo:

Estrato	Tarifa referencial (por mil)	Ejemplo con avalúo $150.000.000
1	5,0 ‰	$750.000
2	5,5 ‰	$825.000
3	6,5 ‰	$975.000
4	8,0 ‰	$1.200.000
5	9,5 ‰	$1.425.000
6	11,0 ‰	$1.650.000

La lógica es progresiva por estrato: los estratos bajos pagan una tarifa menor (política de equidad) y los altos, mayor. Muchos municipios además dan tarifas más bajas a los predios de menor avalúo dentro de cada estrato y aplican tratamientos especiales a predios rurales, lotes y usos comerciales o industriales, que esta calculadora no cubre.

Ejemplos resueltos paso a paso

Ejemplo 1 — Apartamento estrato 3, avalúo catastral $200.000.000, con pronto pago:
1. Estrato 3 → tarifa referencial 6,5 por mil.
2. Impuesto = $200.000.000 × 6,5 ÷ 1.000 = $1.300.000.
3. Descuento por pronto pago (10% referencial) = $1.300.000 × 10% = $130.000.
4. Valor a pagar = $1.300.000 − $130.000 = $1.170.000.

Ejemplo 2 — Casa estrato 5, avalúo catastral $400.000.000, sin pronto pago:
1. Estrato 5 → tarifa referencial 9,5 por mil.
2. Impuesto = $400.000.000 × 9,5 ÷ 1.000 = $3.800.000.
3. No aplica descuento por pronto pago.
4. Valor a pagar = $3.800.000.

Nota cómo, para el mismo avalúo, cambiar de estrato mueve mucho el impuesto: un avalúo de $400 millones paga $2.600.000 en estrato 3 (6,5 ‰) y $3.800.000 en estrato 5 (9,5 ‰).

El descuento por pronto pago

Casi todos los municipios ofrecen un descuento por pago temprano (típicamente alrededor del 10%) si cancelas el predial dentro del plazo con beneficio que fija el calendario tributario. Esta calculadora aplica un 10% referencial cuando eliges "pago con pronto pago". Ojo: el porcentaje exacto y, sobre todo, la fecha límite para acceder al descuento cambian cada año — el municipio los publica en su calendario tributario. Confirma la fecha antes de asumir que tienes derecho al descuento.

Avalúo catastral, no comercial

El error más caro es meter el valor comercial (lo que vale el inmueble en el mercado o lo que pagaste) en vez del avalúo catastral. El catastral es el que fija la autoridad catastral y casi siempre es menor. Lo encuentras en:

Dónde	Qué buscar
Tu factura del predial	Renglón "avalúo catastral vigencia 2026"
Portal de la Alcaldía de Medellín	Consulta de predial por matrícula o dirección
Certificado catastral	Documento oficial con el avalúo del año

Si usas el valor comercial, sobreestimas el impuesto (a veces por 30% o más).

Qué NO calcula esta herramienta

Topes de crecimiento anual: la ley limita cuánto puede subir el predial de un año a otro; esta calculadora estima el impuesto pleno de la tarifa, sin aplicar ese tope (depende de lo que pagaste el año pasado).

Sobretasas y otros conceptos que a veces se cobran en la misma factura.

Predios rurales, lotes, comerciales o industriales, que tienen tarifas propias.

Fechas exactas de vencimiento 2026: las publica la Alcaldía de Medellín en su calendario tributario.

Datos clave

Concepto	Valor referencial
Base del impuesto	Avalúo catastral (no comercial)
Rango legal nacional (Ley 44/1990)	1 a 16 por mil
Tarifa referencial estrato 1	5,0 por mil
Tarifa referencial estrato 6	11,0 por mil
Descuento por pronto pago	~10% (referencial, fecha la fija el municipio)
Fuente oficial del valor exacto	Recibo de la Alcaldía de Medellín

Disclaimer

Cálculo orientativo y referencial. Las tarifas por estrato, el descuento por pronto pago y el calendario de vencimientos del impuesto predial de Medellín los define el Estatuto Tributario municipal y se actualizan cada vigencia mediante acuerdos del Concejo y resoluciones de la Secretaría de Hacienda. Esta herramienta no sustituye la liquidación oficial: verifica siempre el valor, la tarifa y las fechas en tu factura del predial o en la Alcaldía de Medellín (medellin.gov.co). Para decisiones tributarias importantes, consulta con la Secretaría de Hacienda del municipio o con un contador.