Impuesto predial Bogotá 2026 — cuánto pagas según avalúo y estrato
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El impuesto predial unificado es el impuesto anual que paga todo propietario de inmueble en Bogotá, y se liquida multiplicando el avalúo catastral 2026 por una tarifa progresiva que depende del valor, el uso y el estrato del predio. Para la vigencia 2026, la Resolución SDH-000194 del 12 de diciembre de 2025 ajustó los rangos de avalúo en un 10,02% (la variación del índice de precios de vivienda nueva del DANE), manteniendo las tarifas entre 5,5 y 12,3 por mil para uso residencial. Las tarifas preferenciales protegen a los hogares de menores ingresos: las casas y apartamentos de estratos 1 y 2 con avalúo hasta 135 salarios mínimos ($236.372.175 en 2026) pagan entre 1 y 3 por mil, y si el avalúo no llega a 16 salarios mínimos ($28.014.480) están excluidos y no pagan nada. El estrato 3 con avalúo hasta el mismo tope paga 3 por mil. Los predios comerciales pagan 8 o 9,5 por mil según su avalúo. Ojo con el calendario 2026: el descuento del 10% por pronto pago venció el 17 de abril, así que lo que queda es pagar sin sanción hasta el 10 de julio de 2026. Ingresa tu avalúo catastral (lo encuentras en la factura del predial o en la Oficina Virtual de Catastro), tu estrato y el uso del predio, y la calculadora te dice tu tarifa exacta y cuánto pagas.
Un apartamento residencial en Bogotá con avalúo catastral de $300.000.000 (estrato 4) paga tarifa de 5,9 por mil = $1.770.000 de predial en 2026. Las tarifas residenciales van de 5,5 por mil (avalúos hasta $194.307.000) a 12,3 por mil (más de $2.505.139.000). Estratos 1 y 2 con avalúo hasta $187 millones pagan solo 1 por mil, y por debajo de $28 millones están excluidos. La fecha límite de pago sin sanción es el 10 de julio de 2026. Ingresa tu avalúo y estrato para el cálculo exacto.
Cuándo usar esta calculadora
- El dueño de un apartamento estrato 4 con avalúo de $300.000.000 confirma que su tarifa es 5,9 por mil y pagará $1.770.000.
- Una familia de estrato 2 con casa avaluada en $150.000.000 verifica que paga solo 1 por mil: $150.000 al año.
- Un propietario de estrato 1 con avalúo de $25.000.000 descubre que su predio está excluido y no paga predial.
- El dueño de un local comercial avaluado en $500.000.000 calcula su predial con la tarifa de 9,5 por mil: $4.750.000.
- Un comprador compara el predial anual de dos apartamentos antes de decidir cuál comprar, porque la diferencia de tarifa pesa cada año.
- Una propietaria de estrato 3 con avalúo de $200.000.000 confirma que conserva la tarifa preferencial de 3 por mil ($600.000).
- El dueño de un penthouse con avalúo de $2.600.000.000 verifica que cae en la tarifa máxima de 12,3 por mil: $31.980.000.
- Un contribuyente que no pagó en abril revisa cuánto debe pagar antes del 10 de julio de 2026 para evitar sanción e intereses.
- Un arrendador suma el predial a sus costos anuales para decidir si el canon que cobra cubre los gastos del inmueble.
- Un heredero que recibió un apartamento estima el predial 2026 que debe asumir desde que figura como propietario.
Ejemplo: apartamento estrato 4 con avalúo catastral de $300.000.000
- Estrato 4 → no aplica tarifa preferencial: se usa la tabla general residencial.
- Avalúo $300.000.000 cae en el rango $269.690.001 – $301.005.000 → tarifa 5,9 por mil.
- Impuesto: $300.000.000 × 5,9 / 1.000 = $1.770.000.
- Pago sin sanción hasta el 10 de julio de 2026 (el descuento del 10% venció el 17 de abril).
Cómo funciona
5 min readCómo se calcula el predial en Bogotá
Impuesto predial 2026 = Avalúo catastral 2026 × Tarifa (por mil)La base es el avalúo catastral que fija Catastro Bogotá (no el valor comercial: el catastral suele ser un 60-80% de lo que vale el inmueble en el mercado). La tarifa sale de las tablas de la Resolución SDH-000194 del 12-dic-2025, que para 2026 ajustó los rangos de avalúo en 10,02% (variación anual del Índice de Precios de Vivienda Nueva del DANE) manteniendo las mismas tarifas por mil. La tarifa del rango se aplica sobre todo el avalúo — no es un sistema marginal por tramos como el impuesto de renta.
Tabla oficial 2026 — uso residencial urbano
| Avalúo catastral desde | Hasta | Tarifa (por mil) |
|---|---|---|
| $0 | $194.307.000 | 5,5 |
| $194.307.001 | $207.062.000 | 5,6 |
| $207.062.001 | $238.375.000 | 5,7 |
| $238.375.001 | $269.690.000 | 5,8 |
| $269.690.001 | $301.005.000 | 5,9 |
| $301.005.001 | $332.318.000 | 6,0 |
| $332.318.001 | $363.632.000 | 6,1 |
| $363.632.001 | $394.946.000 | 6,2 |
| $394.946.001 | $447.136.000 | 6,3 |
| $447.136.001 | $499.330.000 | 6,4 |
| $499.330.001 | $551.518.000 | 6,5 |
| $551.518.001 | $603.709.000 | 6,6 |
| $603.709.001 | $655.899.000 | 6,8 |
| $655.899.001 | $708.090.000 | 7,0 |
| $708.090.001 | $760.279.000 | 7,2 |
| $760.279.001 | $812.470.000 | 7,4 |
| $812.470.001 | $864.660.000 | 7,6 |
| $864.660.001 | $937.727.000 | 7,8 |
| $937.727.001 | $1.010.794.000 | 8,0 |
| $1.010.794.001 | $1.083.859.000 | 8,2 |
| $1.083.859.001 | $1.156.929.000 | 8,4 |
| $1.156.929.001 | $1.229.992.000 | 8,6 |
| $1.229.992.001 | $1.303.058.000 | 8,8 |
| $1.303.058.001 | $1.376.126.000 | 9,0 |
| $1.376.126.001 | $1.449.192.000 | 9,2 |
| $1.449.192.001 | $1.710.142.000 | 9,5 |
| $1.710.142.001 | $1.971.099.000 | 10,1 |
| $1.971.099.001 | $2.232.051.000 | 10,8 |
| $2.232.051.001 | $2.505.139.000 | 11,5 |
| Más de $2.505.139.001 | — | 12,3 |
Tarifas preferenciales: estratos 1, 2 y 3
Para casas y apartamentos de estratos 1 a 3 con avalúo hasta 135 SMLMV ($236.372.175 en 2026) rige el régimen preferencial del Acuerdo 648 de 2016:
| Estrato | Avalúo catastral | Tarifa |
|---|---|---|
| 1 y 2 | Menos de 16 SMLMV ($28.014.480) | Excluido — no paga |
| 1 y 2 | 16 a 107 SMLMV ($28.014.480 – $187.346.835) | 1 por mil |
| 1 y 2 | 107 a 135 SMLMV ($187.346.835 – $236.372.175) | 3 por mil |
| 3 | Hasta 135 SMLMV ($236.372.175) | 3 por mil |
La diferencia es enorme: una casa de estrato 2 avaluada en $150.000.000 paga $150.000 al año (1 por mil), mientras el mismo avalúo en estrato 4 pagaría $825.000 (5,5 por mil). Si el avalúo supera los 135 SMLMV, el predio pasa a la tabla general aunque sea estrato 1, 2 o 3.
Predios comerciales y otros usos
Los predios comerciales en Bogotá pagan 8 por mil si su avalúo no supera $363.264.000 y 9,5 por mil por encima. Un local de $500.000.000 paga $4.750.000. Los depósitos y parqueaderos, lotes urbanizables no urbanizados y predios dotacionales tienen sus propias tarifas en la resolución; esta calculadora cubre los dos usos masivos (residencial y comercial).
Calendario 2026: lo que queda
Si estás dentro del SPAC, tus cuotas restantes de 2026 vencen el 14 de agosto, el 2 de octubre y el 4 de diciembre. Si no pagaste y no declaraste cuotas, paga antes del 10 de julio: la sanción por extemporaneidad arranca en la sanción mínima de la norma distrital y los intereses moratorios se acumulan día a día.
Topes al crecimiento del impuesto
El predial no puede crecer sin límite de un año a otro: para predios residenciales aplican topes legales (la Ley 1995 de 2019 limita el incremento a IPC + 8 puntos para avalúos actualizados, y el Acuerdo 648 limita al 10% el salto para estratos 1 y 2 con avalúo hasta 135 SMLMV). Si tu factura 2026 subió más que eso frente a 2025, revisa la liquidación en la Oficina Virtual de Hacienda — esta calculadora estima el impuesto pleno de la tarifa, sin aplicar el tope, porque el tope depende de lo que pagaste el año pasado.
Predial y tus otras cuentas de propietario
El predial es solo una de las cuentas anuales del inmueble: si también tienes carro, el impuesto vehicular de Bogotá 2026 se liquida con avalúos y calendario propios. Si estás decidiendo entre comprar o seguir arrendando, suma el predial al costo de ser dueño con la calculadora de arriendo vs. compra a 10 años, y si vas a escriturar una compra este año, presupuesta también los gastos notariales y de registro y la cuota del crédito hipotecario en UVR o pesos.
Errores comunes
Cuándo aplica y excepciones
Esta calculadora aplica a predios urbanos en Bogotá (residencial y comercial) para la vigencia 2026. No cubre predios rurales, lotes no edificados, dotacionales ni el régimen de patrimonio cultural, que tienen tablas propias. Quedan exentos o excluidos, entre otros: los predios de estratos 1 y 2 con avalúo inferior a 16 SMLMV, y hay alivios especiales para víctimas y para algunos predios de conservación. Cada municipio del país tiene sus propias tarifas de predial — esta tabla es solo Bogotá.
Datos clave 2026
| Concepto | Valor |
|---|---|
| Tarifa residencial mínima | 5,5 por mil (avalúo hasta $194.307.000) |
| Tarifa residencial máxima | 12,3 por mil (avalúo sobre $2.505.139.000) |
| Estratos 1-2 (16-107 SMLMV) | 1 por mil |
| Estratos 1-2 (107-135 SMLMV) y estrato 3 (hasta 135 SMLMV) | 3 por mil |
| Exclusión estratos 1-2 | Avalúo < 16 SMLMV = $28.014.480 |
| Comercial | 8 por mil hasta $363.264.000; 9,5 por mil sobre ese valor |
| Descuento 10% pronto pago | Hasta 17-abr-2026 (vencido) |
| Fecha límite sin sanción | 10-jul-2026 |
| Cuotas SPAC | 05-jun, 14-ago, 02-oct y 04-dic de 2026 |
Disclaimer
Cálculo orientativo con las tablas de la Resolución SDH-000194 de 2025. La liquidación oficial puede diferir por topes de crecimiento (Ley 1995/2019, Acuerdo 648/2016), destinos especiales del predio, descuentos por participación ciudadana o alivios particulares. Verifica tu factura en la Oficina Virtual de la Secretaría de Hacienda (haciendabogota.gov.co).
Preguntas frecuentes
¿Cuánto predial paga un apartamento de $300 millones en Bogotá en 2026?
Si es residencial sin tarifa preferencial (estratos 4-6), el avalúo de $300.000.000 cae en el rango $269.690.001–$301.005.000 → tarifa 5,9 por mil → $1.770.000 por la vigencia 2026.
¿Cuál es la fecha límite para pagar el predial 2026 en Bogotá?
10 de julio de 2026 para pagar sin sanción. El descuento del 10% por pronto pago venció el 17 de abril de 2026, y la opción de declarar el pago por cuotas (SPAC) venció el 8 de mayo. Después del 10 de julio corren sanción de extemporaneidad e intereses moratorios.
¿Cuánto paga de predial un estrato 2 en Bogotá?
Si la casa o apartamento tiene avalúo entre $28.014.480 y $187.346.835 (16 a 107 SMLMV), paga 1 por mil: $150.000 por un avalúo de $150 millones. Entre $187 y $236 millones paga 3 por mil. Con avalúo menor a $28.014.480 está excluido y no paga. Por encima de $236.372.175 (135 SMLMV) pasa a la tabla general.
¿Los estratos 1 y 2 están exentos del predial?
Solo si el avalúo catastral es menor a 16 SMLMV ($28.014.480 en 2026): esos predios residenciales están excluidos y no pagan. Con avalúos mayores pagan tarifa preferencial de 1 o 3 por mil hasta 135 SMLMV, y tabla general por encima.
¿El predial se calcula sobre el valor comercial o el avalúo catastral?
Sobre el avalúo catastral que fija Catastro Bogotá, que suele ser un 60-80% del valor comercial. Lo encuentras en la factura del predial o consultando tu CHIP en catastrobogota.gov.co. Usar el valor comercial te haría sobreestimar el impuesto.
¿Cuánto paga de predial un local comercial en Bogotá 2026?
8 por mil si el avalúo no supera $363.264.000, y 9,5 por mil por encima. Un local avaluado en $500.000.000 paga $4.750.000. Oficinas y consultorios siguen la misma tabla comercial.
¿La tarifa se aplica sobre todo el avalúo o solo sobre el exceso del rango?
Sobre todo el avalúo (sistema de tarifa plena por rango, no marginal). Por eso, pasar de $194.307.000 a $194.400.000 de avalúo cambia la tarifa de 5,5 a 5,6 por mil sobre el total — el salto de impuesto es pequeño porque los rangos están diseñados con incrementos de 0,1 por mil.
¿Qué pasa si no pago el predial antes del 10 de julio de 2026?
Pasas a extemporaneidad: sanción mínima distrital más intereses moratorios que se acumulan cada día. Hacienda Bogotá puede cobrar por vía coactiva (embargos). Si no puedes pagar todo, contacta a la Secretaría de Hacienda para facilidades de pago antes de que la deuda crezca.
¿Qué es el SPAC y todavía puedo pagar el predial por cuotas en 2026?
El Sistema de Pago Alternativo por Cuotas permite dividir el predial en 4 cuotas (5 de junio, 14 de agosto, 2 de octubre y 4 de diciembre de 2026), sin descuento del 10%. Había que declararlo antes del 8 de mayo de 2026, así que si no te acogiste a tiempo, tu opción es el pago total hasta el 10 de julio.
¿Por qué mi predial 2026 subió si las tarifas son las mismas?
Porque subió tu avalúo catastral (Catastro actualiza valores y la Resolución SDH-000194 ajustó los rangos 10,02% por el IPVN del DANE). Hay topes: para residenciales la Ley 1995/2019 limita el incremento (IPC + 8 puntos) y el Acuerdo 648 limita al 10% el alza en estratos 1-2 hasta 135 SMLMV. Si subió más, pide revisión de la liquidación.
¿Esta tabla sirve para calcular el predial fuera de Bogotá?
No: el predial es municipal y cada municipio fija sus tarifas dentro del rango legal nacional (Ley 44/1990: entre 1 y 16 por mil, ajustado por la Ley 1450/2011). Medellín, Cali o Barranquilla tienen tablas propias. Esta calculadora usa exclusivamente las tarifas de Bogotá (Resolución SDH-000194 y Acuerdo 648).
Fuentes y referencias
- Secretaría Distrital de Hacienda — Impuesto predial unificado (tablas y calendario 2026)
- Resolución SDH-000194 del 12-dic-2025 (ajuste de rangos 2026) — Régimen Legal de Bogotá
- Acuerdo 648 de 2016 — Concejo de Bogotá (tarifas preferenciales y sistema de pago por cuotas)
- Decreto 1469 de 2025 — SMLMV 2026 $1.750.905 (Presidencia de la República)