Gastos de escrituración 2026 — notaría, registro y retefuente al comprar vivienda
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Cerrar la compraventa de una vivienda en Colombia cuesta bastante más que el precio pactado: entre notaría, registro y retención en la fuente, las partes suman alrededor de un 3,5% adicional sobre el valor del inmueble. Y como cada rubro lo paga una parte distinta, la pregunta clave es siempre la misma: ¿quién paga qué? Los derechos notariales son el 0,54% del valor de la escritura (Resolución SNR 2026-000964-6, vigente desde el 1 de febrero de 2026) y por costumbre se pagan por mitades entre comprador y vendedor, aunque las partes pueden pactar otra cosa. El impuesto de registro (1,67% en Bogotá/Cundinamarca) y los derechos de beneficencia y registro (~0,29%) corren por cuenta del comprador, porque es quien necesita inscribir su título en la Oficina de Registro. Y la retención en la fuente del 1% la asume el vendedor persona natural: la notaría se la descuenta al momento de la firma como anticipo de su impuesto de renta o ganancia ocasional. Esta calculadora desglosa el cierre completo con las tarifas vigentes 2026: ingresa el valor de venta, define cómo se reparte la notaría y obtén cuánto paga cada parte, el total de cierre y el porcentaje sobre el precio. Si la venta supera las 20.000 UVT ($1.047.480.000), además te avisa que aplica el impuesto de timbre.
Escriturar una vivienda de $400.000.000 en Bogotá cuesta unos $14.000.000 en total (3,5% del precio): derechos notariales del 0,54% ($2.160.000, por mitades entre las partes), impuesto de registro 1,67% más beneficencia 0,29% a cargo del comprador ($7.840.000) y retención en la fuente del 1% a cargo del vendedor persona natural ($4.000.000). El comprador asume unos $8.920.000 (2,23%) y el vendedor unos $5.080.000 (1,27%). Ingresa el valor del inmueble para tu caso exacto.
Cuándo usar esta calculadora
- Un comprador de un apartamento de $350.000.000 en Bogotá presupuesta los $7.805.000 de cierre que debe tener además de la cuota inicial.
- Un vendedor persona natural descubre que la notaría le descontará $4.500.000 de retención en la fuente por su casa de $450.000.000.
- Una pareja que compra con crédito hipotecario suma los gastos de escrituración al cálculo del dinero total que necesita el día de la firma.
- Un comprador negocia que el vendedor asuma el 100% de los derechos notariales y compara cuánto cambia su total de cierre.
- Un inversionista que compra un local de $500.000.000 a una constructora (persona jurídica) verifica que la retención del 1% en notaría no aplica en su caso.
- Alguien que compra una casa de $1.200.000.000 recibe la alerta de que la venta supera las 20.000 UVT y debe calcular además el impuesto de timbre.
- Un agente inmobiliario imprime el desglose comprador/vendedor para explicarles a sus clientes quién paga qué en el cierre.
- Un comprador en Medellín usa el desglose como referencia y ajusta mentalmente el impuesto de registro de su departamento.
- Una familia que vende para comprar otra vivienda calcula los gastos de las dos operaciones antes de definir su presupuesto.
- Un comprador de vivienda VIS de $180.000.000 verifica que el cierre le cuesta unos $4.014.000 y lo suma al subsidio que tiene aprobado.
Ejemplo: apartamento de $400.000.000 en Bogotá, notaría por mitades, vendedor persona natural
- Derechos notariales (0,54% de $400.000.000): $2.160.000 → $1.080.000 cada parte.
- Impuesto de registro (1,67%): $6.680.000 — lo paga el comprador.
- Beneficencia y registro (0,29%): $1.160.000 — lo paga el comprador.
- Retención en la fuente (1%): $4.000.000 — se la descuentan al vendedor en la notaría.
- Comprador: $1.080.000 + $6.680.000 + $1.160.000 = $8.920.000 (2,23% del precio).
- Vendedor: $1.080.000 + $4.000.000 = $5.080.000 (1,27% del precio).
Cómo funciona
5 min readQué se paga al escriturar una vivienda en Colombia
Una compraventa de inmueble se perfecciona en dos pasos: la escritura pública en la notaría y la inscripción en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Cada paso tiene sus costos, y a eso se suma la retención en la fuente que la notaría practica al vendedor:
Total de cierre = Notaría (0,54%) + Registro (1,67%) + Beneficencia (0,29%) + Retefuente (1%, vendedor PN)Quién paga qué (uso en Bogotá)
| Rubro | Tarifa 2026 | ¿Quién lo paga? |
|---|---|---|
| Derechos notariales | 0,54% del valor de la escritura | Por mitades (salvo pacto distinto) |
| Impuesto de registro | 1,67% (Bogotá/Cundinamarca) | Comprador |
| Beneficencia y derechos de registro | ~0,29% | Comprador |
| Retención en la fuente | 1% | Vendedor persona natural |
| Impuesto de timbre | Solo si la venta supera 20.000 UVT ($1.047.480.000) | Por mitades (usual) |
La tarifa notarial del 0,54% la fija cada año la Superintendencia de Notariado y Registro: para 2026 rige la Resolución SNR 2026-000964-6 del 20 de enero de 2026, vigente desde el 1 de febrero. El impuesto de registro es departamental (Ley 223 de 1995): en Bogotá/Cundinamarca la compraventa con cuantía paga 1,67%; en otros departamentos la tarifa combinada suele moverse entre el 1% y el 2%, así que si compras fuera de Bogotá usa el resultado como referencia y confirma la tarifa local.
Cuánto cuesta escriturar según el precio (Bogotá, notaría por mitades, vendedor persona natural)
| Valor del inmueble | Paga el comprador | Paga el vendedor | Total de cierre |
|---|---|---|---|
| $200.000.000 | $4.460.000 | $2.540.000 | $7.000.000 |
| $300.000.000 | $6.690.000 | $3.810.000 | $10.500.000 |
| $400.000.000 | $8.920.000 | $5.080.000 | $14.000.000 |
| $600.000.000 | $13.380.000 | $7.620.000 | $21.000.000 |
| $800.000.000 | $17.840.000 | $10.160.000 | $28.000.000 |
| $1.000.000.000 | $22.300.000 | $12.700.000 | $35.000.000 |
La proporción es estable: el comprador asume ~2,23% del precio y el vendedor ~1,27%, para un total de 3,5%. Es plata que debes tener disponible el día de la firma, aparte de la cuota inicial y del desembolso del banco. Si vas a financiar la compra, calcula primero tu cuota con la calculadora de crédito hipotecario en UVR o pesos y revisa si te conviene más un leasing habitacional.
La retención en la fuente del 1% al vendedor
Cuando el vendedor es persona natural, el notario está obligado a retener el 1% del valor de la venta (artículos 398 a 401 del Estatuto Tributario) como anticipo del impuesto de renta o de ganancia ocasional del vendedor. No es un impuesto adicional: es un adelanto que el vendedor luego descuenta en su declaración. Si la utilidad de la venta está exenta (caso típico: venta de la casa de habitación con los requisitos del artículo 311-1 ET, hasta 5.000 UVT = $261.870.000 de utilidad exenta), la retención se recupera vía declaración de renta.
Si el vendedor es persona jurídica (una constructora, por ejemplo), la notaría no practica esta retención del 1%: la retención de esas operaciones sigue las reglas generales entre empresas. Por eso, al comprar vivienda nueva sobre planos el cierre del comprador no cambia, pero el flujo del vendedor sí.
El impuesto de timbre: solo ventas grandes
Desde 2025 el impuesto de timbre nacional volvió a aplicar a las escrituras de inmuebles cuyo valor supere las 20.000 UVT ($1.047.480.000 en 2026), con tarifas del 1,5% al 3% sobre el exceso. Si tu compraventa está por encima de ese umbral, esta calculadora te lo advierte: calcula el monto exacto con la calculadora de impuesto de timbre nacional 2026, porque puede convertirse en el rubro más grande de todo el cierre.
Cómo y cuándo se paga cada rubro
Los gastos no se pagan todos juntos ni en el mismo lugar. Los derechos notariales y la retención en la fuente se liquidan y pagan en la notaría el día de la firma de la escritura: la notaría entrega una pre-liquidación con el desglose exacto (pídela con anticipación para llegar con los fondos listos). El impuesto de registro y la beneficencia se liquidan después de la firma, al radicar la escritura para inscripción: el pago se hace a la gobernación (en Bogotá, a través de los canales de la ventanilla de registro) y sin ese recibo la Oficina de Registro no inscribe el título. Entre la firma y la inscripción suelen pasar de unos días a algunas semanas, y solo con la inscripción en el folio de matrícula inmobiliaria el comprador se vuelve dueño ante terceros — la escritura sola no transfiere el dominio.
Gastos que esta calculadora no incluye
Errores comunes
Cuándo aplica y excepciones
El desglose corresponde a una compraventa de inmueble urbano en Bogotá/Cundinamarca con vendedor residente. Las tarifas notariales son nacionales, pero el impuesto de registro varía por departamento. Para vivienda de interés social (VIS), algunos actos tienen tarifas notariales reducidas. Las ventas mediante leasing habitacional, fiducia o aporte a sociedades tienen reglas de retención distintas. Si la utilidad del vendedor es ganancia ocasional gravada, el impuesto definitivo (15%) se liquida en su declaración — la retención del 1% es solo el anticipo. Antes de comprometerte, compara también si te conviene seguir arrendando con la calculadora de arriendo vs. compra a 10 años, y si tu compra es VIS revisa el subsidio Mi Casa Ya.
Datos clave 2026
| Concepto | Valor |
|---|---|
| Derechos notariales | 0,54% (Resolución SNR 2026-000964-6, vigente 01-feb-2026) |
| Impuesto de registro Bogotá/Cundinamarca | 1,67% |
| Beneficencia y derechos de registro | ~0,29% |
| Retefuente al vendedor persona natural | 1% (arts. 398-401 ET) |
| Umbral del impuesto de timbre | 20.000 UVT = $1.047.480.000 |
| UVT 2026 | $52.374 |
| Exención ganancia ocasional casa de habitación | 5.000 UVT = $261.870.000 (art. 311-1 ET) |
Disclaimer
Cálculo orientativo con tarifas vigentes 2026 para Bogotá/Cundinamarca. Los derechos notariales tienen componentes fijos menores (copias, recaudos, IVA) que varían por notaría, y el impuesto de registro cambia según el departamento. Para el cierre exacto pide la pre-liquidación a la notaría donde firmarás.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta escriturar una casa de $400 millones en 2026?
Alrededor de $14.000.000 en total (3,5%): $2.160.000 de notaría (0,54%, por mitades), $6.680.000 de impuesto de registro (1,67%) más $1.160.000 de beneficencia (0,29%) a cargo del comprador, y $4.000.000 de retención en la fuente (1%) a cargo del vendedor persona natural. El comprador pone ~$8.920.000 y el vendedor ~$5.080.000.
¿Quién paga los gastos de notaría: el comprador o el vendedor?
Por costumbre (y salvo pacto en contrario), los derechos notariales del 0,54% se pagan por mitades. En cambio, el impuesto de registro (1,67%) y la beneficencia (0,29%) los paga el comprador, porque es quien inscribe su título, y la retención del 1% la asume el vendedor.
¿Cuánto cobra la notaría por una escritura de compraventa en 2026?
La tarifa es el 0,54% del valor de la escritura (Resolución SNR 2026-000964-6, vigente desde el 1 de febrero de 2026). En una venta de $300.000.000 son $1.620.000, más costos fijos menores (copias, autenticaciones, biométrico) y el IVA sobre los derechos.
¿Qué es la retención en la fuente del 1% en la venta de un inmueble?
Es un anticipo del impuesto de renta o ganancia ocasional del vendedor persona natural (arts. 398-401 del Estatuto Tributario): el notario retiene el 1% del precio al momento de la escritura. No es un impuesto extra — el vendedor lo descuenta después en su declaración de renta.
¿El vendedor persona jurídica también paga el 1% en notaría?
No. La retención del 1% que practica el notario aplica a vendedores personas naturales. Si el vendedor es una sociedad (una constructora, por ejemplo), la retención de la operación sigue las reglas generales de retención entre empresas y no pasa por la notaría.
¿Cuánto es el impuesto de registro en Bogotá 2026?
Para compraventas con cuantía en Bogotá/Cundinamarca es el 1,67% del valor, más ~0,29% de beneficencia y derechos de registro: en la práctica el comprador paga cerca de un 2% del precio para inscribir su escritura. En otros departamentos la tarifa varía (el rango legal del impuesto de registro es 0,5%-1% más sobretasas departamentales).
¿Cuándo se paga impuesto de timbre al comprar vivienda?
Solo si la venta supera 20.000 UVT = $1.047.480.000 en 2026. Por debajo de ese valor no hay timbre. Por encima, se paga sobre el exceso con tarifas del 1,5% al 3%, y suele ser el rubro más grande del cierre en inmuebles de alto valor.
¿La venta de mi casa de habitación paga impuesto?
La utilidad puede estar exenta hasta 5.000 UVT ($261.870.000) si vendiste tu casa o apartamento de habitación, lo poseíste 2 años o más y destinas el dinero a otra vivienda o a pagar su hipoteca (art. 311-1 ET). La retención del 1% en notaría igual se practica, pero la recuperas en tu declaración si la ganancia quedó exenta.
¿Qué pasa si escrituro por menos del valor real?
Es evasión y además te cuesta caro después: tu costo fiscal queda bajo, así que cuando vendas pagarás ganancia ocasional (15%) sobre una utilidad inflada. La DIAN además cruza el valor escriturado con el avalúo y las listas de precios por zona, y el notario debe reportar operaciones sospechosas.
¿Estos gastos aplican igual si compro con crédito hipotecario?
Los gastos de la compraventa son los mismos, pero se suman los del crédito: la hipoteca genera su propia escritura y su inscripción (~0,5% de registro sobre el monto prestado), más estudio de títulos, avalúo y seguros. Presupuesta entre 1% y 1,5% adicional sobre el valor del crédito.
¿Puedo pactar que el vendedor pague todos los gastos?
Sí. El reparto de la notaría es negociable y puede pactarse en la promesa de compraventa; esta calculadora te deja simular las tres variantes. Lo que no cambia por pacto frente a terceros: el impuesto de registro lo liquida quien registra (el comprador) y la retención del 1% siempre se le practica al vendedor.
Fuentes y referencias
- Superintendencia de Notariado y Registro — Resolución 2026-000964-6 (tarifas notariales 2026, vigente 01-feb-2026)
- Estatuto Tributario arts. 311-1 y 398-401 — Secretaría del Senado
- DIAN — Resolución 000238 del 15-dic-2025 (UVT 2026 = $52.374)
- Metrocuadrado — Gastos notariales de venta y compra del inmueble en 2026