Colombia · Compraventa 2026
Calculadora de gastos notariales y registro
Estimá cuánto paga el comprador y cuánto paga el vendedor al escriturar un inmueble en Colombia.
- Tarifas SNR 2026
- Desglose por parte
- Cálculo orientativo
Datos de la operación
Contanos sobre el inmueble
El valor que quedará en la escritura pública. Escriturar por debajo del precio real es evasión y te encarece la ganancia ocasional cuando vendas.
La retención del 1% en notaría solo se le practica al vendedor persona natural.
Costo total estimado
3,50% del valor del inmueble
Apretá Calcular para actualizar el resultado.
⚠️ La venta supera 20.000 UVT ($1.047.480.000): además aplica impuesto de timbre, que puede ser el rubro más grande del cierre.
Respuesta rápida. Para un inmueble de $500 millones, reservá cerca de $11,15 millones si comprás y $6,35 millones si vendés.
total aprox. 3,50%El costo, rubro por rubro
Qué se paga al escriturar
Las tarifas notariales son nacionales; el impuesto de registro es departamental y cambia fuera de Bogotá.
Derechos notariales
Del valor de la escritura. Se reparten según lo pactado.
Impuesto de registro
Bogotá/Cundinamarca. A cargo del comprador.
Beneficencia y registro
Se liquida al radicar la escritura. Comprador.
Retención en la fuente
A cargo del vendedor persona natural.
Quién paga qué
Comprador y vendedor no asumen lo mismo
Reparto del cierre
Comprador y vendedor no asumen lo mismo
La notaría suele dividirse entre ambas partes. Registro e impuesto departamental normalmente quedan del lado comprador; la retención, del vendedor.
Valor de la operación del ejemplo
Notaría + registro + impuestos departamentales
Notaría + retención en la fuente
La promesa de compraventa puede pactar una distribución diferente entre las partes.
Proceso de cierre
De la promesa al registro
Promesa de compraventa
Se acuerdan precio, forma de pago, fecha de firma y quién asume cada gasto.
Firma en notaría
Se firma la escritura pública y se pagan los derechos notariales y la retención.
Impuestos y registro
Se liquidan registro y beneficencia, y se radica en la Oficina de Registro.
Nuevo propietario
Con la inscripción en el folio de matrícula, el comprador es dueño ante terceros.
Tarifas especiales
El tipo de vivienda puede cambiar el costo
Vivienda no VIS
Aplica el esquema general de derechos notariales, registro e impuestos. Es lo que calcula esta herramienta.
Tarifa general
Vivienda VIS
Algunos actos tienen tarifas notariales reducidas si se acredita la condición ante la notaría.
Beneficio sujeto a certificación
Vivienda VIP
Interés prioritario: confirmá con la notaría y la gobernación qué beneficios aplican a tu caso.
Revisar requisitos
Referencia rápida
Ejemplos por valor del inmueble
Estimación con notaría por mitades y vendedor persona natural. El valor final depende del departamento y de la liquidación oficial.
| Valor del inmueble | Comprador | Vendedor | Total aproximado |
|---|---|---|---|
| $200.000.000 | $4.460.000 | $2.540.000 | $7.000.000 |
| $300.000.000 | $6.690.000 | $3.810.000 | $10.500.000 |
| $500.000.000 | $11.150.000 | $6.350.000 | $17.500.000 |
| $800.000.000 | $17.840.000 | $10.160.000 | $28.000.000 |
| $1.000.000.000 | $22.300.000 | $12.700.000 | $35.000.000 |
Antes de firmar
La base no siempre es solo el precio pactado
La notaría puede liquidar sobre el mayor valor aplicable entre precio y avalúo catastral, y otras bases exigidas por la normativa. Además, los derechos notariales pagan IVA del 19%.
Pedí la liquidación previa en la notaría y confirmá el impuesto departamental antes de separar el dinero del cierre.
Fuentes oficiales
Tarifas 2026
● Valores actualizados para 2026
Preguntas frecuentes
Lo que más se consulta
¿Cuánto cuesta escriturar una casa de $400 millones en 2026?
¿Quién paga los gastos de notaría: el comprador o el vendedor?
¿Cuánto cobra la notaría por una escritura de compraventa en 2026?
¿Qué es la retención en la fuente del 1% en la venta de un inmueble?
¿El vendedor persona jurídica también paga el 1% en notaría?
¿Cuánto es el impuesto de registro en Bogotá 2026?
¿Cuándo se paga impuesto de timbre al comprar vivienda?
¿La venta de mi casa de habitación paga impuesto?
¿Qué pasa si escrituro por menos del valor real?
¿Estos gastos aplican igual si compro con crédito hipotecario?
¿Puedo pactar que el vendedor pague todos los gastos?
¿Los gastos de notaría pagan IVA?
¿Cuánto tarda escriturar y registrar la compraventa?
¿Cómo uso el desglose comprador vs vendedor para negociar la escritura?
En detalle
Cómo funciona el cierre en Colombia
Qué se paga al escriturar una vivienda en Colombia
Una compraventa de inmueble se perfecciona en dos pasos: la escritura pública en la notaría y la inscripción en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Cada paso tiene sus costos, y a eso se suma la retención en la fuente que la notaría practica al vendedor:
Total de cierre = Notaría (0,54%) + Registro (1,67%) + Beneficencia (0,29%) + Retefuente (1%, vendedor PN)Quién paga qué (uso en Bogotá)
| Rubro | Tarifa 2026 | ¿Quién lo paga? |
|---|---|---|
| Derechos notariales | 0,54% del valor de la escritura | Por mitades (salvo pacto distinto) |
| Impuesto de registro | 1,67% (Bogotá/Cundinamarca) | Comprador |
| Beneficencia y derechos de registro | ~0,29% | Comprador |
| Retención en la fuente | 1% | Vendedor persona natural |
| Impuesto de timbre | Solo si la venta supera 20.000 UVT ($1.047.480.000) | Por mitades (usual) |
La tarifa notarial del 0,54% la fija cada año la Superintendencia de Notariado y Registro: para 2026 rige la Resolución SNR 2026-000964-6 del 20 de enero de 2026, vigente desde el 1 de febrero. El impuesto de registro es departamental (Ley 223 de 1995): en Bogotá/Cundinamarca la compraventa con cuantía paga 1,67%; en otros departamentos la tarifa combinada suele moverse entre el 1% y el 2%, así que si compras fuera de Bogotá usa el resultado como referencia y confirma la tarifa local.
Cuánto cuesta escriturar según el precio (Bogotá, notaría por mitades, vendedor persona natural)
| Valor del inmueble | Paga el comprador | Paga el vendedor | Total de cierre |
|---|---|---|---|
| $200.000.000 | $4.460.000 | $2.540.000 | $7.000.000 |
| $300.000.000 | $6.690.000 | $3.810.000 | $10.500.000 |
| $400.000.000 | $8.920.000 | $5.080.000 | $14.000.000 |
| $600.000.000 | $13.380.000 | $7.620.000 | $21.000.000 |
| $800.000.000 | $17.840.000 | $10.160.000 | $28.000.000 |
| $1.000.000.000 | $22.300.000 | $12.700.000 | $35.000.000 |
La proporción es estable: el comprador asume ~2,23% del precio y el vendedor ~1,27%, para un total de 3,5%. Es plata que debes tener disponible el día de la firma, aparte de la cuota inicial y del desembolso del banco. Si vas a financiar la compra, calcula primero tu cuota con la calculadora de crédito hipotecario en UVR o pesos y revisa si te conviene más un leasing habitacional.
La retención en la fuente del 1% al vendedor
Cuando el vendedor es persona natural, el notario está obligado a retener el 1% del valor de la venta (artículos 398 a 401 del Estatuto Tributario) como anticipo del impuesto de renta o de ganancia ocasional del vendedor. No es un impuesto adicional: es un adelanto que el vendedor luego descuenta en su declaración. Si la utilidad de la venta está exenta (caso típico: venta de la casa de habitación con los requisitos del artículo 311-1 ET, hasta 5.000 UVT = $261.870.000 de utilidad exenta), la retención se recupera vía declaración de renta.
Si el vendedor es persona jurídica (una constructora, por ejemplo), la notaría no practica esta retención del 1%: la retención de esas operaciones sigue las reglas generales entre empresas. Por eso, al comprar vivienda nueva sobre planos el cierre del comprador no cambia, pero el flujo del vendedor sí.
El impuesto de timbre: solo ventas grandes
Desde 2025 el impuesto de timbre nacional volvió a aplicar a las escrituras de inmuebles cuyo valor supere las 20.000 UVT ($1.047.480.000 en 2026), con tarifas del 1,5% al 3% sobre el exceso. Si tu compraventa está por encima de ese umbral, esta calculadora te lo advierte: calcula el monto exacto con la calculadora de impuesto de timbre nacional 2026, porque puede convertirse en el rubro más grande de todo el cierre.
Cómo y cuándo se paga cada rubro
Los gastos no se pagan todos juntos ni en el mismo lugar. Los derechos notariales y la retención en la fuente se liquidan y pagan en la notaría el día de la firma de la escritura: la notaría entrega una pre-liquidación con el desglose exacto (pídela con anticipación para llegar con los fondos listos). El impuesto de registro y la beneficencia se liquidan después de la firma, al radicar la escritura para inscripción: el pago se hace a la gobernación (en Bogotá, a través de los canales de la ventanilla de registro) y sin ese recibo la Oficina de Registro no inscribe el título. Entre la firma y la inscripción suelen pasar de unos días a algunas semanas, y solo con la inscripción en el folio de matrícula inmobiliaria el comprador se vuelve dueño ante terceros — la escritura sola no transfiere el dominio.
Gastos que esta calculadora no incluye
Errores comunes
Cuándo aplica y excepciones
El desglose corresponde a una compraventa de inmueble urbano en Bogotá/Cundinamarca con vendedor residente. Las tarifas notariales son nacionales, pero el impuesto de registro varía por departamento. Para vivienda de interés social (VIS), algunos actos tienen tarifas notariales reducidas. Las ventas mediante leasing habitacional, fiducia o aporte a sociedades tienen reglas de retención distintas. Si la utilidad del vendedor es ganancia ocasional gravada, el impuesto definitivo (15%) se liquida en su declaración — la retención del 1% es solo el anticipo. Antes de comprometerte, compara también si te conviene seguir arrendando con la calculadora de arriendo vs. compra a 10 años, y si tu compra es VIS revisa el subsidio Mi Casa Ya.
Datos clave 2026
| Concepto | Valor |
|---|---|
| Derechos notariales | 0,54% (Resolución SNR 2026-000964-6, vigente 01-feb-2026) |
| Impuesto de registro Bogotá/Cundinamarca | 1,67% |
| Beneficencia y derechos de registro | ~0,29% |
| Retefuente al vendedor persona natural | 1% (arts. 398-401 ET) |
| Umbral del impuesto de timbre | 20.000 UVT = $1.047.480.000 |
| UVT 2026 | $52.374 |
| Exención ganancia ocasional casa de habitación | 5.000 UVT = $261.870.000 (art. 311-1 ET) |
Disclaimer
Cálculo orientativo con tarifas vigentes 2026 para Bogotá/Cundinamarca. Los derechos notariales tienen componentes fijos menores (copias, recaudos, IVA) que varían por notaría, y el impuesto de registro cambia según el departamento. Para el cierre exacto pide la pre-liquidación a la notaría donde firmarás.
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