Calculadora de rentabilidad del alquiler: bruta y neta para el propietario 🇪🇸
Calcula la rentabilidad bruta y neta de alquilar tu piso en España. Introduce precio de compra, alquiler y gastos (IBI, comunidad, seguro) y mira el ROI real y el ingreso neto anual.
✓Datos Agencia Estatal de Administración Tributaria · julio de 2026
El piso rinde un 5,40% bruto, pero con gastos, un mes de vacío y los costes de compra, la rentabilidad neta real es del
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Rentabilidad bruta anual
Ingreso neto anual
Ingreso neto mensual
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🇪🇸Calculadora específica para España. Las leyes, escalas y valores son los vigentes en España.
Antes de comprar un piso para alquilar, la pregunta es: ¿cuánto rinde de verdad? Esta calculadora te da la rentabilidad bruta y neta del alquiler desde el punto de vista del propietario (casero), no del inquilino.
La rentabilidad bruta es el alquiler anual dividido entre el precio de compra: rápida, pero engañosa porque ignora los gastos. La rentabilidad neta es la que importa: descuenta los gastos reales del casero en España (IBI, comunidad, seguro de hogar, mantenimiento, tasa de basura) y los reparte sobre la inversión total (precio + gastos de compra como ITP o IVA, notaría y registro).
Como referencia, en el mercado español una rentabilidad neta del 4-6% se considera buena, y por encima del 6% es alta. Introduce el precio de compra, el alquiler mensual y tus gastos para ver el ROI real y el ingreso neto que te queda.
Cuándo usar esta calculadora
Calcular la rentabilidad neta antes de comprar un piso para alquilar.
Comparar dos inmuebles por su ROI real y no solo por el precio.
Ver cuánto te quedan limpios al año descontando gastos.
Estimar el efecto de los meses de vacío sobre la rentabilidad.
Valorar si el alquiler renta más que un depósito o un bono.
Ajustar el alquiler necesario para alcanzar una rentabilidad objetivo.
Incluir los gastos de compra (ITP, notaría) en el cálculo del retorno.
La bruta sirve para comparar rápido, pero infla la realidad: ignora que el casero paga IBI, comunidad, seguro y mantenimiento, y que a veces el piso está vacío. La neta es la que de verdad te llevas.
Gastos del casero en España
IBI: impuesto municipal anual sobre el inmueble.
Comunidad de propietarios: la paga el dueño, no el inquilino.
Seguro de hogar (y, opcional, de impago de alquiler).
Mantenimiento y reparaciones: caldera, electrodomésticos, pintura entre inquilinos.
Tasa de basura y posibles derramas.
Gastos de compra (ITP en segunda mano o IVA en obra nueva, notaría, registro, gestoría): elevan la inversión total y bajan la rentabilidad neta.
La fiscalidad: reducción del IRPF
El alquiler tributa en el IRPF como rendimiento del capital inmobiliario, pero el arrendamiento de vivienda habitual da derecho a una reducción sobre el rendimiento neto: con la reforma de la Ley 12/2023, va del 50% general hasta el 90% en zonas de mercado tensionado si bajas la renta. Esta reducción mejora la rentabilidad después de impuestos (no incluida en este cálculo, que trabaja antes de IRPF).
Qué rentabilidad es buena
Rentabilidad neta
Valoración
Menos del 2%
Baja
2-4%
Media
4-6%
Buena
Más del 6%
Alta
Disclaimer
Cálculo orientativo antes de impuestos. No incluye la revalorización del inmueble, la fiscalidad del IRPF ni la financiación (si compras con hipoteca, la rentabilidad sobre el capital aportado puede ser distinta). Consulta con un asesor para tu caso concreto.
Ejemplo: piso de 200.000 € (+20.000 € de compra) alquilado a 900 €/mes, con gastos y 1 mes vacío
El piso rinde un 5,40% bruto, pero con gastos, un mes de vacío y los costes de compra, la rentabilidad neta real es del 3,82% (8.400 € limpios al año, 700 €/mes).
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula la rentabilidad del alquiler?
La bruta es el alquiler anual dividido entre el precio de compra, por cien. La neta descuenta los gastos anuales (IBI, comunidad, seguro, mantenimiento) del ingreso y lo divide entre la inversión total, incluyendo los gastos de compra.
¿Qué diferencia hay entre rentabilidad bruta y neta?
La bruta ignora los gastos y el vacío; sirve para comparar rápido. La neta refleja lo que de verdad te queda tras pagar IBI, comunidad, seguro y mantenimiento. La neta siempre es menor que la bruta.
¿Qué rentabilidad neta de alquiler es buena en España?
Como referencia, una rentabilidad neta del 4-6% se considera buena; por encima del 6% es alta y por debajo del 2% es baja. La media del mercado varía por ciudad y tipo de inmueble.
¿Qué gastos paga el propietario de un piso alquilado?
El IBI, la comunidad de propietarios, el seguro de hogar, el mantenimiento y las reparaciones estructurales, la tasa de basura y las derramas. El inquilino paga los suministros y los pequeños arreglos de uso.
¿Debo incluir los gastos de compra en la rentabilidad?
Sí, para la rentabilidad neta real. El ITP (segunda mano) o el IVA (obra nueva) más notaría, registro y gestoría suman un 10-13% al precio y forman parte de tu inversión total, así que reducen el porcentaje de retorno.
¿Cómo afecta el IRPF a la rentabilidad del alquiler?
El alquiler de vivienda habitual tributa como rendimiento del capital inmobiliario, con una reducción que va del 50% general hasta el 90% en zonas tensionadas si rebajas la renta. Mejora la rentabilidad después de impuestos, no incluida en este cálculo antes de IRPF.
¿Qué es el cap rate y en qué se diferencia de la rentabilidad neta?
El cap rate (tasa de capitalización) es el ingreso operativo neto anual dividido entre el valor del inmueble, sin contar financiación. En la práctica coincide con la rentabilidad neta sobre la inversión que calcula esta herramienta.
¿Cómo influyen los meses de vacío?
Cada mes sin inquilino reduce los ingresos anuales pero no los gastos fijos, así que bajan tanto la rentabilidad como el ingreso neto. Un mes de rotación al año es habitual; introdúcelo para un cálculo realista.
Calculadora de finanzas con fórmula verificada automáticamente contra Agencia Tributaria — Rendimientos del capital inmobiliario (arrendamiento de vivienda), según nuestra política editorial y metodología.
Actualización
Actualizado: julio de 2026. Los parámetros se verifican periódicamente con las fuentes citadas.
Privacidad
Los cálculos corren 100% en tu navegador. No guardamos ni transmitimos tus datos.
Limitaciones
Resultados orientativos. Para decisiones críticas, consultá con un profesional.
📌 Cómo citar esta calculadora
Rodríguez, M. (2026). Calculadora de rentabilidad del alquiler: bruta y neta para el propietario. Hacé Cuentas. https://hacecuentas.com/es/calculadora-rentabilidad-alquiler-bruta-neta-espana
Contenido bajo licencia CC-BY 4.0 — reutilizable citando la fuente con enlace a Hacé Cuentas.
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