Hipoteca fija vs variable España 2026
Ver cálculo paso a paso
Calcula y compara la cuota mensual de una hipoteca a tipo fijo frente a una hipoteca a tipo variable referenciada al Euríbor en España. Introduce el precio de la vivienda, la entrada (mínimo el 20% que exigen los bancos), el plazo y los tipos de interés para ver tres escenarios de Euríbor: bajada, estabilidad y subida. Los datos de tipos corresponden al mercado hipotecario español en 2026.
Con 200.000 € a 25 años, la hipoteca fija al 3,20% supone 966 €/mes y 89.800 € en intereses totales. La variable (Euríbor 2,90% + 0,80%) parte de 964 €/mes, pero puede subir hasta 1.196 €/mes si el Euríbor sube al 4,50%. La diferencia total entre escenarios puede superar los 70.000 €.
Cuándo usar esta calculadora
- Decidir entre hipoteca fija o variable al comprar tu primera vivienda en España
- Comparar el coste total de distintos plazos: 15, 20, 25 o 30 años
- Evaluar el impacto de una subida del Euríbor en tu cuota mensual
- Calcular cuánto ahorras en intereses eligiendo un plazo más corto
- Valorar si amortizar anticipadamente compensa con un tipo fijo
- Estimar el importe máximo de hipoteca según la cuota máxima asumible
Cómo funciona
2 min read¿Qué es una hipoteca variable con Euríbor?
Una hipoteca variable es un préstamo inmobiliario cuyo tipo de interés se revisa periódicamente según el Euríbor, el índice de referencia europeo. Su cuota inicial es menor que la fija, pero fluctúa si el Euríbor sube. Por ejemplo, con Euríbor 2,90% más 0,80% de diferencial, pagas 964 euros mensuales en 200.000 euros a 25 años, aunque puede aumentar significativamente si el índice se incrementa.
Cómo se calcula
La herramienta aplica la fórmula de anualidad constante (sistema de amortización francés), que es el estándar en España para hipotecas a tipo fijo y como base de cálculo para las variables.
Fórmula
Cuota mensual = C × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n − 1]Donde:
Intereses totales = (Cuota mensual × n) − C
Coste total = Cuota mensual × n
Para la hipoteca variable, el tipo aplicado es: TIN = Euríbor + diferencial. Se calculan tres escenarios:
1. Actual: Euríbor introducido por el usuario
2. Bajada: Euríbor de escenario favorable
3. Subida: Euríbor de escenario desfavorable
> ⚠️ En la práctica, la hipoteca variable se revisa cada 6 o 12 meses con el Euríbor vigente en ese momento. Esta calculadora simula como si el tipo se mantuviera constante durante todo el plazo en cada escenario, lo que permite comparar el coste máximo y mínimo potencial.
Ejemplo
| Parámetro | Valor |
|---|---|
| Precio vivienda | 250.000 € |
| Entrada (20%) | 50.000 € |
| Capital prestado | 200.000 € |
| Plazo | 25 años (300 cuotas) |
| Tipo fijo | 3,20% |
| Euríbor actual + diferencial | 2,90% + 0,80% = 3,70% |
| Modalidad | Cuota/mes | Intereses totales | Coste total |
|---|---|---|---|
| Fija 3,20% | 966 € | 89.800 € | 289.800 € |
| Variable actual 3,70% | 1.021 € | 106.300 € | 306.300 € |
| Variable bajada 2,80% | 924 € | 77.200 € | 277.200 € |
| Variable subida 5,30% | 1.196 € | 158.800 € | 358.800 € |
Limitaciones
Preguntas frecuentes
¿Qué porcentaje financia el banco en España en 2026?
La normativa española (Ley 5/2019 reguladora del crédito inmobiliario) limita la financiación al 80% del valor de tasación en vivienda habitual y al 60% en segunda residencia. Por tanto, necesitas al menos el 20% de entrada más los gastos adicionales (impuestos, notaría, etc.), que suelen suponer otro 10-12% del precio.
¿Qué es el Euríbor y quién lo publica en España?
El Euríbor (Euro Interbank Offered Rate) es el tipo de interés al que se prestan dinero los bancos de la eurozona. En España, el Banco de España publica mensualmente el valor oficial del Euríbor a 12 meses en el BOE, que es el índice de referencia utilizado en la inmensa mayoría de hipotecas variables.
¿Cuándo se revisa la cuota de una hipoteca variable?
Habitualmente cada 6 o 12 meses, según lo estipulado en la escritura. En la fecha de revisión, el banco aplica el Euríbor a 12 meses publicado el mes anterior más el diferencial pactado, calculando la nueva cuota para el período siguiente.
¿Qué TIN fijo son habituales en España en 2026?
Según datos del mercado hipotecario español a principios de 2026, los tipos fijos se sitúan aproximadamente entre el 3,00% y el 3,50% TIN para plazos de 20-30 años, con bonificaciones por domiciliación de nómina, seguros u otros productos vinculados.
¿Qué diferencial se aplica en hipotecas variables en España?
El diferencial más habitual en el mercado español en 2026 oscila entre 0,50% y 1,00%. Las mejores ofertas, con máxima vinculación, pueden situarse en torno a 0,50%-0,60%, mientras que sin vinculación pueden superar el 1,00%.
¿Merece la pena la hipoteca fija o variable en 2026?
Depende del perfil del solicitante. La hipoteca fija ofrece seguridad y cuota constante, recomendable si el presupuesto es ajustado o si se prefiere planificación sin sorpresas. La variable puede ser más barata si el Euríbor baja, pero implica riesgo de subida. Esta calculadora te muestra los tres escenarios para que valores el riesgo asumible.
¿Puedo cambiar de hipoteca variable a fija (o viceversa)?
Sí. La Ley 5/2019 facilita la novación (modificación con el mismo banco) y la subrogación (traslado a otro banco). Los costes son limitados por ley: máximo 0,15% del capital pendiente en los primeros 3 años para pasar de variable a fija, y 0% a partir del tercer año.
¿Están los gastos de hipoteca sujetos a deducción fiscal en España?
La deducción estatal por inversión en vivienda habitual se suprimió en 2013. Solo conservan la deducción quienes firmaron hipoteca antes del 1 de enero de 2013 (régimen transitorio). Algunas comunidades autónomas mantienen deducciones propias autonómicas; conviene consultar la normativa de tu comunidad.
¿Qué es el AJD y quién lo paga en una hipoteca?
El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados grava la escritura pública de constitución de hipoteca. Desde la reforma de octubre de 2018, el banco es el sujeto pasivo y paga el AJD, no el cliente. Los compradores sí pagan el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) en vivienda usada o el IVA (10%) en vivienda nueva.
¿Qué plazo máximo permite la normativa española para una hipoteca?
La mayoría de entidades en España limitan el plazo a 30 años para vivienda habitual, aunque algunas ofertan hasta 35 años. El Banco de España recomienda que la cuota no supere el 30-35% de los ingresos netos del hogar. A mayor plazo, menor cuota pero mayores intereses totales.