Calculadora de hipoteca España (variable, fija, mixta)
Ver cálculo paso a paso
Esta calculadora te permite conocer la cuota mensual de tu hipoteca en España según el importe solicitado, el plazo de amortización y el tipo de interés aplicado (fijo, variable referenciado al Euríbor o mixto). Utiliza el sistema de amortización francés —el estándar en España—, donde la cuota es constante pero la proporción entre intereses y capital varía a lo largo del tiempo. La fórmula base es: Cuota = C × [r(1+r)ⁿ] / [(1+r)ⁿ − 1], donde C es el capital prestado, r el tipo mensual (TIN/12) y n el número de cuotas. Imprescindible para comparar ofertas bancarias antes de firmar ante notario.
La cuota de una hipoteca en España se calcula con el sistema francés: Cuota = C × [r(1+r)ⁿ] / [(1+r)ⁿ − 1], donde C es el capital, r el tipo mensual (TIN/12) y n el número de cuotas. Ejemplo: 200.000 € a 25 años con TIN del 4,75 % da una cuota de unos 1.002 €/mes. En total abonarías más de 300.510 €, de los cuales 100.000 € corresponden solo a intereses.
Cuándo usar esta calculadora
- Comparar la cuota mensual de una hipoteca variable (Euríbor + diferencial) frente a una fija antes de acudir al banco.
- Calcular el impacto de una subida del Euríbor en tu cuota actual cuando se acerca la revisión anual.
- Estimar cuánto capital quedará pendiente tras 5 años para decidir si conviene amortizar anticipadamente.
- Evaluar si es preferible ampliar el plazo de 20 a 30 años para reducir la cuota mensual y ajustarse al límite del 35 % de endeudamiento recomendado por el Banco de España.
- Simular una hipoteca mixta con tipo fijo los primeros 5 años y variable el resto, calculando ambas fases por separado.
Cómo funciona
3 min readCómo se calcula
El sistema de amortización francés (cuota constante) es el empleado de forma casi universal en las hipotecas españolas. La fórmula exacta es:
Cuota mensual (C) = P × [r × (1 + r)ⁿ] / [(1 + r)ⁿ − 1]
Donde:
P = capital prestado (importe del préstamo)
r = tipo de interés mensual = TIN / 12 / 100
n = número total de cuotas = plazo en años × 12Ejemplo paso a paso con P = 200.000 €, TIN = 4,75 %, plazo = 25 años:
Para hipotecas variables, el TIN se recalcula en cada revisión (habitualmente anual) como:
TIN revisado = Euríbor 12 meses (mes anterior) + Diferencial del banco---
Tabla de referencia
Cuota mensual aproximada según importe, plazo y TIN (amortización francesa, €)
| Importe | TIN 3,00 % · 20 años | TIN 3,00 % · 30 años | TIN 4,75 % · 20 años | TIN 4,75 % · 30 años |
|---|---|---|---|---|
| 100.000 € | 555 € | 422 € | 648 € | 522 € |
| 150.000 € | 832 € | 632 € | 972 € | 782 € |
| 200.000 € | 1.109 € | 843 € | 1.296 € | 1.043 € |
| 250.000 € | 1.387 € | 1.054 € | 1.620 € | 1.304 € |
| 300.000 € | 1.664 € | 1.265 € | 1.944 € | 1.565 € |
Evolución del Euríbor a 12 meses (media mensual, datos Banco de España)
| Período | Euríbor 12M (%) |
|---|---|
| Enero 2022 | −0,477 |
| Enero 2023 | 3,337 |
| Enero 2024 | 3,609 |
| Abril 2025 | 2,396 |
> Nota: El diferencial medio en hipotecas variables nuevas en España ronda los 0,60–0,90 puntos porcentuales según el Banco de España (Boletín Estadístico, 2024).
---
Casos típicos
Caso 1 — Hipoteca variable con revisión al alza
Una familia contrató en 2020 una hipoteca de 180.000 € a 25 años con Euríbor + 0,89 %. En 2020, el Euríbor era −0,50 %, así que el TIN era 0,39 % y la cuota, 695 €/mes. En la revisión de enero 2023 (Euríbor = 3,34 %), el TIN pasó a 4,23 % y la cuota subió a 979 €/mes, un incremento de +284 €/mes (41 % más).
Caso 2 — Hipoteca fija frente a variable en 2025
Con un capital de 200.000 € a 25 años, una entidad ofrece fija al 3,20 % (cuota: 965 €/mes) o variable al Euríbor + 0,75 % (TIN actual ≈ 3,15 %; cuota inicial: 959 €/mes). La diferencia es de solo 6 €/mes, pero la fija elimina el riesgo de subidas futuras del Euríbor.
Caso 3 — Amortización anticipada parcial
Tras 10 años de una hipoteca de 250.000 € a 30 años al 3,50 % (cuota: 1.123 €/mes), el capital pendiente es de aproximadamente 196.000 €. Si se amortizan 20.000 € de golpe, el capital baja a 176.000 € y la nueva cuota —manteniendo el plazo restante— desciende a 1.009 €/mes, ahorrando 114 €/mes durante los 20 años restantes, es decir, 27.360 € en total.
---
Errores comunes
1. Confundir TIN con TAE. El TIN es el tipo nominal que entra en la fórmula de la cuota; la TAE incluye comisiones, gastos y la frecuencia de pagos. Para calcular la cuota mensual exacta siempre se usa el TIN. Usar la TAE sobreestimaría la cuota.
2. No dividir el TIN entre 12. La fórmula requiere el tipo mensual (r = TIN/12/100). Introducir directamente el TIN anual dispara el resultado hasta cifras absurdas.
3. Ignorar el capital pendiente al comparar plazos. Ampliar el plazo de 20 a 30 años reduce la cuota, pero el total de intereses pagados puede aumentar más de un 50 %. Por ejemplo, con 200.000 € al 3 %: en 20 años pagas ~26.600 € de intereses; en 30 años, ~43.300 €.
4. Asumir que la cuota mensual incluye el seguro de hogar y de vida. Los bancos suelen condicionar el diferencial a la contratación de seguros vinculados. Esos costes no forman parte de la cuota hipotecaria pero sí de la TAE y del desembolso real mensual.
5. No tener en cuenta los gastos de constitución. Desde la Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario, el banco asume notaría, gestoría, registro e IAJD. Al comprador solo le corresponde la tasación y la copia de la escritura. Olvidar la tasación (300–600 €) al calcular el presupuesto inicial es un error frecuente.
---
Calculadoras relacionadas
Próximamente encontrarás en Hacé Cuentas España calculadoras complementarias para profundizar en tu análisis hipotecario.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el Euríbor y cómo afecta a mi cuota mensual?
El Euríbor (Euro Interbank Offered Rate) es el tipo al que los grandes bancos europeos se prestan dinero entre sí. El Euríbor a 12 meses es el índice de referencia oficial para la mayoría de hipotecas variables en España. Tu entidad lo consulta en la fecha de revisión (normalmente anual) y recalcula la cuota sumando tu diferencial pactado. Si el Euríbor sube 1 punto, en una hipoteca de 200.000 € a 25 años la cuota puede encarecerse entre 90 y 120 € mensuales dependiendo del capital pendiente.
¿Qué diferencia hay entre TIN y TAE en una hipoteca?
El TIN (Tipo de Interés Nominal) es el porcentaje puro que el banco cobra por prestarte dinero; es el que entra directamente en la fórmula de la cuota mensual. La TAE (Tasa Anual Equivalente) incorpora además las comisiones, los gastos periódicos y la frecuencia de liquidación, por lo que siempre es igual o superior al TIN. La Ley 5/2019 obliga a los bancos a informar de la TAE en toda publicidad de crédito hipotecario. Para comparar ofertas a largo plazo, la TAE es el indicador más representativo del coste total.
¿Cuánto recomienda el Banco de España que represente la cuota sobre los ingresos?
El Banco de España aconseja que el esfuerzo hipotecario no supere el 30-35 % de los ingresos netos del hogar. Por ejemplo, con unos ingresos familiares de 3.000 €/mes, la cuota máxima recomendada sería de 900-1.050 €. Superar ese umbral incrementa significativamente el riesgo de impago ante una subida de tipos o una reducción de ingresos, como advierte el informe de Estabilidad Financiera del Banco de España (2024).
¿Qué gastos de hipoteca corren por cuenta del banco desde la Ley 5/2019?
Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI), el banco debe abonar los gastos de notaría de la escritura hipotecaria, gestoría, registro de la propiedad e Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). El comprador solo asume el coste de la tasación (habitualmente entre 300 € y 600 €) y, si lo desea, una copia simple de la escritura. Esta ley supuso un ahorro medio de entre 1.000 y 2.000 € para el prestatario.
¿Cómo funciona la amortización anticipada y qué comisión puede cobrar el banco?
Amortizar anticipadamente reduce el capital pendiente, lo que disminuye la carga de intereses futuros. La LCCI 5/2019 limita la comisión por amortización anticipada: en hipotecas variables, el banco puede cobrar un máximo del 0,25 % durante los primeros 3 años o del 0,15 % durante los primeros 5 años (a elección de la entidad); a partir de ese momento, es gratuita. En hipotecas fijas, el límite es del 2 % los primeros 10 años y del 1,5 % a partir del año 11. Conviene calcular si el ahorro en intereses supera la comisión antes de amortizar.
¿Qué es una hipoteca mixta y cuándo conviene contratarla?
Una hipoteca mixta aplica un tipo fijo durante un período inicial (habitualmente 3, 5 o 10 años) y a continuación pasa a ser variable (Euríbor + diferencial). Es una opción intermedia que ofrece estabilidad al principio —cuando el riesgo de subidas es más difícil de absorber— y potencial ahorro si el Euríbor baja en el largo plazo. Conviene especialmente si prevés vender o amortizar el inmueble antes de que termine el tramo fijo, o si esperas que los tipos bajen en el medio plazo.
¿Con qué loan-to-value (LTV) financian los bancos en España y qué impacto tiene en la cuota?
Los bancos españoles financian en general hasta el 80 % del valor de tasación (LTV del 80 %) para primera vivienda, lo que significa que el comprador debe aportar al menos el 20 % de entrada más los gastos de compraventa (ITP o IVA + AJD, entre el 8 y el 12 % según la comunidad autónoma). Un LTV inferior al 80 % puede mejorar el diferencial ofrecido y, por tanto, reducir la cuota mensual. Superar el 80 % de LTV suele requerir garantías adicionales o implica condiciones menos ventajosas.
¿Cómo calculo el capital pendiente de mi hipoteca en un momento dado?
El capital pendiente tras k cuotas pagadas se obtiene con la fórmula: Capital pendiente = P × [(1+r)ⁿ − (1+r)ᵏ] / [(1+r)ⁿ − 1], donde P es el capital inicial, r el tipo mensual, n el total de cuotas y k las cuotas ya abonadas. Por ejemplo, en una hipoteca de 200.000 € al 4,75 % a 25 años, tras 5 años (60 cuotas) el capital pendiente es de aproximadamente 176.000 €, ya que en los primeros años casi el 80 % de cada cuota se destina a intereses y solo el 20 % a amortizar capital.
¿Qué información obligatoria debe entregarme el banco antes de firmar la hipoteca?
La LCCI 5/2019 exige que el banco entregue la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), una simulación de cuotas ante posibles variaciones del índice de referencia y el borrador del contrato con al menos 10 días naturales de antelación a la firma. Además, el notario debe citar al prestatario para verificar que ha comprendido los términos antes de la firma, en una sesión sin presencia del banco.