Comprar vs alquilar vivienda España: análisis a 10 años
Ver cálculo paso a paso
Comprar o alquilar es una de las decisiones financieras más importantes que tomarás. Esta calculadora compara el coste neto real a 10 años de cada opción en España, teniendo en cuenta la hipoteca al 3,5%, los gastos de compra (ITP, notaría, registro), el IBI, seguros y comunidad, frente al alquiler con subidas anuales y la rentabilidad que obtendrías invirtiendo la entrada. El resultado te muestra qué opción sale más barata y en cuántos años se produce el punto de equilibrio.
Comprar o alquilar depende del horizonte temporal. Con una vivienda de 250.000 € y entrada de 50.000 €, el coste neto de comprar a 10 años puede ser de 40.000 € frente a 77.800 € de alquiler si el mercado sube un 3% anual. El punto de equilibrio suele producirse entre los años 6 y 8.
Cuándo usar esta calculadora
- Decidir si comprar o seguir de alquiler en tu ciudad española
- Calcular cuántos años necesitas quedarte para que comprar salga rentable
- Comparar el coste de hipoteca + gastos frente a la renta mensual actual
- Estimar la pérdida de oportunidad de invertir la entrada en lugar de comprar
- Planificar el impacto financiero de cambiar de vivienda en 10 años
- Evaluar si subidas de alquiler del 3% anual hacen más atractiva la compra
Cómo funciona
3 min read¿Qué es el coste real de comprar vs alquilar?
Es la comparación del gasto total a 10 años entre comprar una vivienda (hipoteca, ITP, notaría, IBI, seguros, comunidad) y alquilarla. Con una vivienda de 250.000 € y entrada de 50.000 €, comprar suele costar más los primeros 6-8 años. A partir del año 10, si el mercado sube un 3% anual, la compra se vuelve más rentable que el alquiler.
Cómo se calcula
La calculadora compara el coste neto real de cada opción durante el horizonte elegido, teniendo en cuenta tanto los desembolsos como el patrimonio generado y la rentabilidad alternativa.
Fórmula — Opción COMPRA
1. Inversión inicial
2. Cuota hipotecaria mensual (sistema francés)
r = tipo_anual / 12 / 100
n = plazo_años × 12
cuota = Capital × r × (1+r)^n / ((1+r)^n − 1)3. Cuadro de amortización parcial
Se itera mes a mes durante el periodo de análisis para obtener el capital amortizado y los intereses pagados acumulados.
4. Gastos de propiedad
Gastos_propiedad = (IBI + Seguro + Comunidad + Mantenimiento) × años5. Valor de la vivienda al final
Valor_final = Precio × (1 + revalorización/100)^años6. Patrimonio neto (compra)
Patrimonio = Valor_final − Deuda_pendienteDonde Deuda_pendiente = Capital_hipotecado − Capital_amortizado
7. Coste neto de comprar
Coste_compra = Entrada + Gastos_compra
+ Total_cuotas_periodo
+ Gastos_propiedad
− Patrimonio_netoFórmula — Opción ALQUILER
1. Total alquiler con subida anual
Total_alquiler = Σ (año 1..N) Renta_mensual × 12 × (1 + subida/100)^(año−1)2. Rentabilidad de invertir la entrada + gastos
Capital_invertido = Entrada + Gastos_compra
Valor_inversión = Capital_invertido × (1 + rentabilidad/100)^años
Ganancia_inversión = Valor_inversión − Capital_invertido3. Coste neto de alquilar
Coste_alquiler = Total_alquiler − Ganancia_inversión4. Diferencia y veredicto
Diferencia = Coste_compra − Coste_alquilerEjemplo
| Parámetro | Valor |
|---|---|
| Precio vivienda | 250.000 € |
| Entrada (20%) | 50.000 € |
| Gastos compra (10%) | 25.000 € |
| Capital hipotecado | 200.000 € |
| Cuota hipoteca (3,5%, 25a) | ~1.001 €/mes |
| Total cuotas 10 años | ~120.120 € |
| Intereses 10 años | ~56.400 € |
| IBI + seguro + comunidad + mant. | ~19.200 € |
| Valor vivienda final (+3%/año) | ~335.979 € |
| Patrimonio neto final | ~174.000 € |
| Coste neto compra | ~40.000 € |
| Alquiler mensual inicial | 900 €/mes |
| Total alquiler 10 años (+3%/año) | ~125.000 € |
| Inversión entrada+gastos al 5% | 75.000 € → ~122.200 € |
| Ganancia inversión | ~47.200 € |
| Coste neto alquiler | ~77.800 € |
| Diferencia | Comprar ahorra ~37.800 € |
Cifras orientativas; el resultado varía significativamente con la revalorización de la vivienda y la rentabilidad de la inversión alternativa.
Limitaciones
Preguntas frecuentes
¿Qué porcentaje de entrada piden los bancos en España en 2026?
La mayoría de entidades financian hasta el 80% del valor de tasación o compraventa (el menor), por lo que necesitas al menos un 20% de entrada más los gastos de compra (ITP, notaría, registro). En total, prepara entre el 28-32% del precio de la vivienda en efectivo.
¿Qué incluyen los gastos de compra del 10%?
Principalmente el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) para vivienda usada, que varía por comunidad: Madrid 6%, Andalucía 7%, Cataluña 10%, Valencia 10%. Para obra nueva es IVA (10%) + AJD (0,5-1,5%). A esto se suman notaría (~0,3-0,5%), registro (~0,2-0,3%) y gestoría (~0,1-0,2%).
¿Cuánto es el IBI de media en España?
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles lo fija cada ayuntamiento entre el 0,4% y el 1,1% del valor catastral. En la práctica oscila entre 150 € y 1.500 €/año según el municipio y el tipo de inmueble. Las grandes ciudades suelen cobrar entre 300 y 800 €/año para una vivienda media.
¿Es mejor hipoteca fija o variable en 2026?
Las hipotecas fijas en España en 2026 se sitúan en torno al 3-3,8% TIN. Las variables dependen del Euríbor más un diferencial (Euríbor 12m ronda el 2,5% en 2026). La fija ofrece estabilidad en el cálculo; la variable puede ser más barata a corto plazo pero con mayor riesgo. Esta calculadora usa tipo fijo por defecto; ajusta el campo a tu oferta real.
¿Cuánto sube el alquiler en España?
Desde 2024, la Ley de Vivienda limita la actualización anual de contratos vigentes al índice de referencia publicado por el INE (distinto del IPC general). En la práctica, los alquileres nuevos en zonas no reguladas han subido un 5-10% anual en grandes ciudades. Para nuevos contratos en zonas tensionadas, el límite es el índice INE de referencia (~3-4%).
¿Qué rentabilidad alternativa es razonable asumir?
Un fondo índice global (MSCI World) ha rentado históricamente un 7-8% anual nominal. Descontando inflación (~2%), la rentabilidad real ronda el 5-6%. Para un perfil conservador, usa 4-5%; para uno moderado, 5-7%. Los depósitos y bonos del Estado en 2026 ofrecen ~2,5-3,5%.
¿Puedo deducir la hipoteca en el IRPF?
La deducción estatal por compra de vivienda habitual fue suprimida en 2013 para nuevas adquisiciones. Solo se mantiene para hipotecas firmadas antes del 1 de enero de 2013 (régimen transitorio). Algunas comunidades autónomas tienen deducciones propias para jóvenes o zonas rurales; consulta la normativa de tu CCAA en la web de la Agencia Tributaria.
¿Esta calculadora tiene en cuenta la plusvalía municipal al vender?
No. Al vender la vivienda deberás pagar el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía municipal) y, en su caso, IRPF por la ganancia patrimonial (19-28% según tramo, con posibilidad de exención en vivienda habitual si reinviertes). Estos costes de salida pueden reducir el patrimonio neto de compra entre un 3-7% del precio de venta.
¿Cómo interpreto el punto de equilibrio?
El breakeven indica el año a partir del cual el coste neto acumulado de comprar supera al de alquilar (o viceversa). Cuanto más corto sea tu horizonte de permanencia, más favorable es el alquiler, porque los altos costes iniciales (entrada, gastos de compra) no se diluyen en suficientes años. Si prevés mudarte antes del breakeven, alquilar suele ser financieramente más eficiente.
¿Qué pasa si la vivienda se deprecia?
Si introduces una revalorización negativa o cero, el patrimonio neto de compra cae significativamente, haciendo la compra mucho menos atractiva. En la crisis 2008-2013, la vivienda en España llegó a caer un 30-40% en algunas zonas. Este es el principal riesgo de la compra frente al alquiler.
Fuentes y referencias
- Agencia Tributaria - Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y AJD
- Banco de España - Tipos de interés de nuevas operaciones hipotecarias
- INE - Índice de Precios de Vivienda (IPV) y estadística de alquileres
- Ministerio de Vivienda - Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda
- Agencia Tributaria - Deducción por inversión en vivienda habitual (régimen transitorio)