Tasación vivienda España estimada
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Estima el valor orientativo de tu vivienda en España combinando el precio medio del INE por zona, los metros útiles, la antigüedad del inmueble y su estado de conservación. El resultado incluye un rango mínimo-máximo y el 80% del valor que los bancos suelen emplear como límite de financiación hipotecaria. No sustituye a una tasación oficial homologada por entidad tasadora inscrita en el Banco de España.
El valor de tasación de una vivienda en España se calcula multiplicando el precio medio del m² por zona por los metros útiles, ajustado por antigüedad y estado. El precio medio nacional ronda 1.950 €/m² según el INE, pero oscila entre 900 €/m² en zonas rurales y más de 5.000 €/m² en Madrid o Barcelona centro.
Cuándo usar esta calculadora
- Conocer el valor orientativo antes de solicitar hipoteca
- Comparar si el precio de compra está en línea con la zona
- Estimar cuánto financiará el banco (80% del valor de tasación)
- Calcular el impacto de una reforma en el valor del inmueble
- Preparar la documentación previa a una tasación oficial
Cómo funciona
2 min read¿Qué es la tasación de una vivienda?
La tasación es la valoración oficial de un inmueble realizada por expertos, determinando su valor de mercado. Se calcula multiplicando el precio del m² por la zona, ajustado por antigüedad y estado. Los bancos utilizan el 80% de este valor como límite máximo de financiación hipotecaria. En España, el precio medio ronda 1.950 €/m² según el INE.
Cómo se calcula la tasación orientativa
Esta calculadora aplica la metodología de comparación de mercado simplificada, basada en los precios medios por zona publicados por el INE (Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad) y ajustados mediante coeficientes correctores.
Fórmula
Valor central = m² útiles × precio_base_zona × C_antigüedad × C_estado × C_planta × C_ascensor
Valor mínimo = Valor central × 0,90
Valor máximo = Valor central × 1,10
Máximo hipoteca = Valor central × 0,80Precios base por zona (€/m², referencia 2025)
| Zona | Precio base (€/m²) |
|---|---|
| Madrid centro (Salamanca, Chamberí) | 5.800 |
| Madrid periferia | 2.900 |
| Comunidad Madrid corona | 2.200 |
| Barcelona centro (Eixample, Gràcia) | 5.200 |
| Barcelona periferia | 3.100 |
| AMB corona | 2.400 |
| Costa premium (Marbella, Ibiza, Sitges) | 4.500 |
| Capitales grandes (Valencia, Sevilla, Bilbao) | 2.400 |
| Capitales medianas (Alicante, Murcia, Palma) | 1.850 |
| Capitales pequeñas | 1.200 |
| Costa sol/norte | 1.750 |
| Rural / semirural | 900 |
Coeficientes correctores
Antigüedad del edificio:
| Antigüedad | Coeficiente |
|---|---|
| Nueva (≤5 años) | 1,08 |
| Reciente (6–15 años) | 1,02 |
| Moderna (16–30 años) | 0,97 |
| Media (31–50 años) | 0,90 |
| Antigua (51–80 años) | 0,83 |
| Muy antigua (>80 años) | 0,75 |
Estado de conservación:
| Estado | Coeficiente |
|---|---|
| Obra nueva / a estrenar | 1,10 |
| Reformado recientemente | 1,05 |
| Buen estado | 1,00 |
| Conservación normal | 0,93 |
| A reformar (reforma integral) | 0,80 |
Planta:
| Planta | Coeficiente |
|---|---|
| Sótano / semisótano | 0,85 |
| Planta baja | 0,93 |
| Entresuelo / 1ª | 0,97 |
| Planta media-alta (2ª–5ª) | 1,00 |
| Ático / última planta | 1,05 |
Ascensor:
| Situación | Coeficiente |
|---|---|
| Sí dispone | 1,00 |
| No dispone (planta ≥ 2ª) | 0,94 |
| No aplica | 1,00 |
Ejemplo
Vivienda de 75 m² útiles en Valencia capital (precio base 2.400 €/m²), edificio de 40 años (coef. 0,90), en buen estado (coef. 1,00), en 3ª planta (coef. 1,00), con ascensor (coef. 1,00):
Limitaciones
Preguntas frecuentes
¿Esta calculadora equivale a una tasación oficial para pedir hipoteca?
No. Las entidades financieras en España exigen una tasación homologada conforme a la Orden ECO/805/2003, realizada por una sociedad de tasación inscrita en el Banco de España. Esta herramienta solo ofrece una orientación previa.
¿Por qué el banco financia solo el 80% del valor de tasación?
La Ley 5/2019 reguladora del contrato de crédito inmobiliario establece como práctica habitual que el préstamo no supere el 80% del valor de tasación (o del precio de compraventa, si es inferior). Para vivienda habitual, algunas entidades ofrecen hasta el 90% en casos específicos.
¿Qué diferencia hay entre metros útiles y metros construidos?
Los metros útiles son la superficie pisable interior (sin muros ni tabiques). Los construidos incluyen muros, tabiques y, a menudo, una parte proporcional de zonas comunes. La tasación oficial trabaja con metros construidos, pero esta calculadora usa útiles, que suelen ser un 10-15% menos que los construidos.
¿Cuánto aumenta el valor una reforma integral?
Según los coeficientes aplicados, pasar de estado 'a reformar' (0,80) a 'reformado recientemente' (1,05) supone un incremento del 31% sobre el valor base. En términos económicos, una vivienda de 100.000 € en mal estado podría valer ~131.000 € tras una reforma, aunque el coste de la obra reduzca el margen real.
¿El ático siempre vale más que otras plantas?
En general sí, con un coeficiente de +5% sobre planta media-alta. Sin embargo, si el edificio no tiene ascensor, el coeficiente de planta baja o primera puede resultar más favorable que el de pisos superiores sin ascensor.
¿Qué impuestos se pagan al comprar según el valor de tasación?
En vivienda de segunda mano se paga el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), que varía por comunidad autónoma (entre el 6% y el 10% del valor de referencia catastral o precio, el mayor). En obra nueva se paga IVA (10%) + AJD. La base imponible es el mayor entre precio escriturado y valor de referencia del Catastro desde 2022.
¿Qué es el valor de referencia catastral y cómo afecta a la tasación?
Desde el 1 de enero de 2022, el Catastro publica un 'valor de referencia' que sirve de base imponible mínima para ITP, ISD y otros impuestos. No coincide necesariamente con el precio de mercado ni con la tasación hipotecaria. Puedes consultarlo en la Sede Electrónica del Catastro.
¿Con qué frecuencia cambian los precios por zona?
El INE publica el Índice de Precios de Vivienda (IPV) trimestralmente y la Estadística de Transmisiones anualmente. Esta calculadora se actualiza con datos anuales; para zonas muy tensionadas (Madrid, Barcelona, Baleares) la variación interanual puede superar el 8%.
¿Puedo usar este valor para calcular el Impuesto de Sucesiones?
No directamente. El Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD) usa como base imponible el valor de referencia catastral (desde 2022) o el valor de mercado si es superior. Consulta la normativa de tu comunidad autónoma, ya que las bonificaciones varían enormemente (Andalucía, Madrid y Extremadura bonifican casi al 100% en herencias directas).
¿Cuánto cuesta una tasación oficial en España?
El coste de una tasación hipotecaria oscila entre 250 € y 600 € para una vivienda estándar, dependiendo de la sociedad tasadora y la ubicación. Desde la Ley 5/2019, el cliente puede elegir libremente la sociedad tasadora, aunque debe estar inscrita en el Banco de España.
Fuentes y referencias
- INE – Índice de Precios de Vivienda (IPV) y Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad
- Banco de España – Registro de Entidades y Sociedades de Tasación
- Orden ECO/805/2003 – Normas de valoración de bienes inmuebles para entidades financieras
- Ley 5/2019 – Reguladora del contrato de crédito inmobiliario
- Sede Electrónica del Catastro – Consulta de valor de referencia