Calculadora IRPF alquiler vivienda arrendador España
Ver cálculo paso a paso
Calcula el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) que debes pagar por los ingresos por alquiler de una vivienda en España. La calculadora aplica automáticamente la reducción del 50-60% en el rendimiento neto si se cumplen las condiciones de la vivienda habitual del inquilino, incluidas las nuevas normas de la Ley de Vivienda 2023. Introduce la renta anual cobrada, tus gastos deducibles (IBI, comunidad, reparaciones, intereses hipotecarios) y datos del inquilino.
El IRPF por alquiler de vivienda se calcula sobre el rendimiento neto (renta cobrada menos gastos deducibles como IBI, comunidad e hipoteca), con una reducción del 60 % o 50 % si el piso es la vivienda habitual del inquilino. Con 9.600 € de alquiler y 1.500 € en gastos, el IRPF estimado es de unos 1.410 € aplicando la reducción del 60 %.
Cuándo usar esta calculadora
- Arrendador con vivienda habitual del inquilino: calcula tu IRPF con la reducción aplicable
- Arrendador con multipropiedades: compara tributación con/sin reducción
- Desgravación por gastos: conoce qué gastos son deducibles (IBI, hipoteca, reparaciones)
- Planificación fiscal: estima tu cuota IRPF anual antes de liquidar
- Arrendador con Ley Vivienda 2023: aplica la reducción del 50-60% si cumples condiciones
- Comparativa tramos IRPF 2026: ve cómo afecta tu rendimiento neto a tu cuota
Cómo funciona
3 min read¿Qué es el IRPF por alquiler de vivienda?
El IRPF por alquiler es el impuesto sobre la renta que los propietarios deben pagar por los ingresos generados al arrendar una vivienda en España. Se calcula sobre el rendimiento neto (rentas brutas menos gastos deducibles) con una reducción del 50-60% si la vivienda es la habitual del inquilino. La tributación se aplica según el tramo de renta del arrendador.
Cómo se calcula el IRPF por alquiler de vivienda en España
Concepto general
El alquiler de inmuebles genera rendimientos del capital inmobiliario que se integran en la base imponible general del IRPF. A diferencia de otros ingresos, el rendimiento neto se calcula restando gastos deducibles explícitamente permitidos por la AEAT.
Fórmula de cálculo
Paso 1: Rendimiento bruto
Rendimiento bruto = Renta anual cobradaPaso 2: Gastos deducibles
Son 100% deducibles (sin limitación de porcentaje):
Gastos totales = IBI + Comunidad + Reparaciones + Intereses hipoteca + OtrosPaso 3: Rendimiento neto sin reducción
Rendimiento neto (sin reducción) = Rendimiento bruto − Gastos deduciblesPaso 4: Aplicar reducción por vivienda habitual
La reducción depende de la fecha del contrato de alquiler y de la Ley de Vivienda 2023:
Aplica si la vivienda es la vivienda habitual del inquilino.
Rendimiento neto final = Rendimiento neto × (1 − 0,60) = Rendimiento neto × 0,40
Aplica si se cumple:
- Vivienda habitual del inquilino
- El alquiler es inferior al precio de referencia fijado por la comunidad autónoma
- El propietario es persona física (no empresa)
Rendimiento neto final = Rendimiento neto × (1 − 0,50) = Rendimiento neto × 0,50
Paso 5: Determinar el tipo marginal IRPF 2026
El tipo marginal se calcula según tu base imponible general (todos tus ingresos). Tramos IRPF 2026 (no residente):
| Base imponible | Tipo marginal |
|---|---|
| 0 − 10.000€ | 19% |
| 10.000 − 20.000€ | 21% |
| 20.000 − 35.000€ | 24% |
| 35.000 − 60.000€ | 30% |
| 60.000 − 300.000€ | 37% |
| 300.000 − 600.000€ | 45% |
| >600.000€ | 45% |
Paso 6: Cuota IRPF estimada
Cuota IRPF = Rendimiento neto final × Tipo marginal IRPFEsta es una estimación basada en el tipo marginal. Tu cuota final dependerá de:
Ejemplo práctico
Datos:
Cálculo:
1. Rendimiento bruto: 9.600€
2. Gastos deducibles: 600 + 300 + 400 + 200 + 100 = 1.600€
3. Rendimiento neto sin reducción: 9.600 − 1.600 = 8.000€
4. Aplicar reducción 60%: 8.000 × 0,40 = 3.200€ (rendimiento final)
5. Base imponible general total: 30.000 + 3.200 = 33.200€
6. Tipo marginal IRPF: 24% (tramo 20.000–35.000€)
7. Cuota IRPF estimada por alquiler: 3.200 × 0,24 = 768€
Sin la reducción, la cuota sería 8.000 × 0,24 = 1.920€. Ahorras 1.152€ en IRPF gracias a la reducción.
Limitaciones y consideraciones
Fórmula simplificada
Cuota IRPF = [(Renta bruta − Gastos deducibles) × (1 − % Reducción)] × Tipo IRPFPreguntas frecuentes
¿Qué gastos puedo deducir en el alquiler de vivienda?
Puedes deducir al 100%: IBI, cuotas de comunidad, reparaciones y mantenimiento, intereses hipotecarios, seguros, gastos de gestión/agencia, y suministros (agua, luz, gas) pagados por ti. No son deducibles: mejoras, amortización del capital hipotecario, impuesto sobre ganancia patrimonial, ni intereses de deuda personal. Conserva todas las facturas.
¿Cuál es la diferencia entre la reducción del 60% y del 50%?
La reducción del 60% se aplicaba a contratos anteriores a la Ley de Vivienda 2023 (2022 o antes) si la vivienda era habitual del inquilino. La reducción del 50% es nueva (2023 en adelante) y aplica si además cumples: alquiler ≤ precio de referencia autonómico, propietario persona física, y vivienda habitual del inquilino. Si tu contrato es anterior a 2023, probablemente apliques el 60%. Consulta el acta notarial.
¿Qué pasa si tengo pérdidas (gastos > ingresos)?
Si tus gastos deducibles superan la renta bruta, tienes pérdida patrimonial en el arrendamiento. Esta pérdida se compensa con ganancias de otros inmuebles alquilados en el mismo ejercicio. Si no hay otras propiedades, la pérdida se puede compensar en futuro hasta 10 años. Requiere justificación ante Hacienda.
¿El inquilino me retiene dinero del alquiler?
Sí. Desde la Ley de Vivienda 2023, el arrendatario debe practicar retención del 19% sobre la renta bruta (no sobre el neto). Esta retención se descontará de tu cuota IRPF final. Ejemplo: renta 1.000€ → retención 190€ → recibes 810€ + 190€ en la declaración si tu cuota es mayor. Tienes derecho a factura con retención indicada.
¿Debo incluir el alquiler en mi declaración de la renta?
Sí, obligatoriamente. Incluso si tienes pérdidas, debes declararlas en la sección de "Rendimientos de Capital Inmobiliario". La AEAT cruza datos con el registro de la propiedad. No declarar constituye fraude fiscal con sanciones severas (hasta 150% de la deuda).
¿Afecta el alquiler a mis rentas de trabajo?
Sí. El rendimiento neto del alquiler se suma a tu base imponible general (salario, otros ingresos). Esto puede llevarte a un tramo IRPF superior, aumentando tu tipo marginal en todos tus ingresos. Usa esta calculadora incluyendo tu base imponible general para ver el impacto real.
¿Qué es el precio de referencia de vivienda?
Es el precio máximo de alquiler fijado por cada comunidad autónoma según la Ley de Vivienda 2023. Si tu alquiler supera este precio, no aplica la reducción del 50% (aunque sí la del 60% si el contrato es anterior). Consulta la web de tu autonomía para conocer el precio de referencia en tu zona.
¿Qué documenación debo guardar?
Conserva: contrato de alquiler con fecha, apoderado de la propiedad (si aplica), recibos de renta pagada, facturas de IBI, comunidad, reparaciones, seguros, justificantes de pago de gastos, e informes de la comunidad sobre aportaciones. Mínimo 5 años según la AEAT.
¿Puedo alquilar amueblado y desgravar el mobiliario?
El coste del mobiliario inicial no es deducible año a año. Sin embargo, si realizas reparaciones o reposición de muebles desgastados como gasto de conservación, sí es deducible si puedes probarlo. El alquiler amueblado vs. sin amueblar no afecta al tratamiento fiscal del rendimiento.
¿Cómo se integra esto en mi liquidación IRPF 2026?
En tu declaración de IRPF 2026 (campaña 2027): suma tu rendimiento neto final al resto de tu base imponible general. Luego aplica el tipo marginal según la tabla IRPF 2026. Resta retenciones practicadas (19% del inquilino). El resultado es tu cuota a pagar o devolución. Considera usar la consulta previa con Hacienda si es complejo.