Calculadora de ganancia patrimonial por venta de vivienda
Ver cálculo paso a paso
Cuando vendes una vivienda en España, la diferencia entre el precio de venta y el de compra (descontando gastos e impuestos) tributa en el IRPF como ganancia patrimonial en la base del ahorro. Los tipos van del 19% al 28% según el importe de la ganancia. Existen exenciones relevantes: reinversión en vivienda habitual, mayores de 65 años con vivienda habitual y mayores de 65 que reinvierten en renta vitalicia.
La ganancia patrimonial al vender una vivienda es la diferencia entre precio de venta menos gastos y precio de compra más gastos. Tributa en el IRPF en la base del ahorro: 19% hasta 6.000 €, 21% hasta 50.000 €, 23% hasta 200.000 €. Una ganancia de 100.000 € supone aproximadamente 21.880 € de cuota. Si hay reinversión total en vivienda habitual, la cuota puede ser 0 €.
Cuándo usar esta calculadora
- Estimar el IRPF a pagar antes de firmar la venta de un piso
- Comparar el impacto fiscal de vender ahora frente a esperar a los 65 años
- Calcular si conviene reinvertir en otra vivienda habitual para aplicar la exención
- Determinar la ganancia exenta si solo se reinvierte una parte del importe
- Planificar la retención del 3% que aplica el comprador si el vendedor es no residente
- Revisar el efecto de los gastos de notaría, registro e impuestos en la base imponible
Cómo funciona
3 min read¿Qué es una ganancia patrimonial?
La ganancia patrimonial es la diferencia positiva entre el precio de venta y el de compra de un bien, como una vivienda. En España tributa en el IRPF en la base del ahorro con tipos del 19% al 28% según el importe. Existen exenciones por reinversión en vivienda habitual o para mayores de 65 años.
Cómo se calcula la ganancia patrimonial por venta de vivienda
La ganancia o pérdida patrimonial derivada de la venta de un inmueble se integra en la base imponible del ahorro del IRPF (art. 46 y 49 Ley 35/2006, LIRPF).
Fórmula
Valor de transmisión = Precio venta − Gastos de venta
Valor de adquisición = Precio compra + Gastos compra + Mejoras − Amortización deducida
Ganancia bruta = Valor de transmisión − Valor de adquisición
Ganancia tributable = Ganancia bruta − Parte exenta
Cuota IRPF = Σ (tramo × tipo)Gastos de venta deducibles: comisión de agencia inmobiliaria, Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía municipal) efectivamente pagado, honorarios de notaría a cargo del vendedor.
Gastos de compra deducibles: ITP (segunda mano) o IVA + AJD (obra nueva), notaría, registro de la propiedad, gestoría.
Amortización: si el inmueble estuvo arrendado, la amortización fiscalmente deducida en años anteriores minora el valor de adquisición (art. 35.1.b LIRPF).
Tramos base del ahorro 2026
| Tramo (€) | Tipo |
|---|---|
| 0 – 6.000 | 19% |
| 6.000,01 – 50.000 | 21% |
| 50.000,01 – 200.000 | 23% |
| 200.000,01 – 300.000 | 27% |
| Más de 300.000 | 28% |
Los tipos son los estatales + autonómicos combinados según la escala vigente tras la modificación introducida por la Ley de Presupuestos 2023 (prorrogada 2024-2026). El tramo de 27% y 28% aplica a partir de 200.000 € y 300.000 € respectivamente.
Exenciones principales
1. Reinversión en vivienda habitual (art. 38.1 LIRPF): la ganancia queda exenta en proporción al importe reinvertido en la adquisición de una nueva vivienda habitual en un plazo de 2 años antes o después de la venta. La exención es proporcional si solo se reinvierte parte del valor de transmisión.
Fórmula exención proporcional:
Ganancia exenta = Ganancia bruta × (Importe reinvertido / Valor de transmisión)Si
Importe reinvertido ≥ Valor de transmisión, la exención es total.2. Mayores de 65 años — vivienda habitual (art. 33.4.b LIRPF): la ganancia está totalmente exenta sin necesidad de reinversión si el inmueble transmitido es la vivienda habitual del contribuyente mayor de 65 años (o en situación de dependencia severa o gran dependencia).
3. Mayores de 65 años — renta vitalicia (art. 38.3 LIRPF): exención de la ganancia (máximo 240.000 €) si el importe obtenido se destina en 6 meses a constituir una renta vitalicia asegurada. Si solo se reinvierte parte, la exención es proporcional.
Ejemplo
Vivienda comprada en 2010 por 150.000 € (gastos compra 13.500 €) y vendida en 2026 por 250.000 € (gastos venta 7.500 €, sin alquiler previo, sin exención).
Limitaciones
Preguntas frecuentes
¿Qué gastos puedo deducir al vender mi piso?
Puedes restar del precio de venta: la comisión de la agencia inmobiliaria, la plusvalía municipal (IIVTNU) efectivamente pagada y los honorarios de notaría que corran a tu cargo. No son deducibles los gastos de cancelación hipotecaria salvo que estén directamente vinculados a la transmisión.
¿Tengo que declarar la venta aunque haya pérdida patrimonial?
Sí. Toda transmisión de inmuebles debe declararse en el IRPF. Si el resultado es una pérdida patrimonial, podrás compensarla con otras ganancias del ahorro del mismo ejercicio o de los cuatro siguientes (art. 49 LIRPF).
¿Qué requisitos debe cumplir la vivienda para ser «habitual»?
Según el art. 41 bis del Reglamento del IRPF, la vivienda habitual es la que ha constituido tu residencia durante un plazo continuado de al menos 3 años. Existen excepciones por matrimonio, separación, traslado laboral, fallecimiento u otras circunstancias que exijan el cambio de domicilio.
¿Cómo funciona la exención por reinversión en vivienda habitual?
Si reinviertes la totalidad del importe obtenido en la venta en adquirir una nueva vivienda habitual (en los 2 años anteriores o posteriores), la ganancia queda totalmente exenta. Si solo reinviertes una parte, la exención es proporcional: ganancia exenta = ganancia × (reinvertido / valor de transmisión).
¿A partir de qué edad está exenta la venta de la vivienda habitual sin reinvertir?
A partir de los 65 años. Si tienes 65 años o más en el momento de la venta y el inmueble es tu vivienda habitual, la ganancia está completamente exenta (art. 33.4.b LIRPF), sin obligación de reinversión.
¿Qué es la exención por renta vitalicia para mayores de 65 años?
Los mayores de 65 años pueden también excluir la ganancia obtenida por la venta de cualquier bien (no solo la vivienda habitual) si en los 6 meses siguientes destinan el importe a constituir una renta vitalicia asegurada, con un límite de 240.000 €. Si solo se reinvierte parte, la exención es proporcional.
¿Cuándo se aplica la retención del 3%?
La retención del 3% sobre el precio de venta la practica el comprador y la ingresa en Hacienda cuando el vendedor es no residente fiscal en España (IRNR). Si eres residente, no se aplica esta retención.
¿Afecta el tiempo que tuve el piso alquilado al cálculo de la ganancia?
Sí. La amortización del inmueble que hayas deducido como gasto en los ejercicios en que estuvo arrendado debe restarse del valor de adquisición, lo que incrementa la ganancia tributable. La amortización mínima anual computable es el 3% del mayor entre el valor catastral de la construcción y el coste de adquisición de la misma.
¿Puedo aplicar los coeficientes de abatimiento si compré antes de 1995?
Sí, si adquiriste el inmueble antes del 31 de diciembre de 1994, parte de la ganancia generada hasta el 20 de enero de 2006 puede reducirse mediante coeficientes de abatimiento (DT 9.ª LIRPF). Esta calculadora no incorpora ese régimen transitorio por su complejidad; consulta con un asesor fiscal.
¿Dónde declaro la ganancia en la Renta?
En la declaración del IRPF (modelo 100), casillas de ganancias y pérdidas patrimoniales derivadas de la transmisión de elementos patrimoniales con período de generación superior a un año, que se integran en la base imponible del ahorro.