Calculadora de Plusvalía Municipal (IIVTNU) 2026
Ver cálculo paso a paso
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido como plusvalía municipal, grava el aumento de valor del suelo cuando se transmite un inmueble urbano (compraventa, herencia o donación). Tras la sentencia del Tribunal Constitucional de octubre de 2021, existen dos métodos de cálculo y el contribuyente puede aplicar el que resulte más favorable. Esta calculadora estima la cuota por ambos métodos y determina cuál conviene más.
La plusvalía municipal (IIVTNU) se calcula por dos métodos desde 2021: el objetivo aplica un coeficiente al valor catastral del suelo (con 50.000 € de valor catastral y 10 años la cuota puede ser entre 700 € y 3.000 € según el municipio); el real usa la ganancia proporcional al suelo y puede ser cero si no hay ganancia. Se aplica el método más favorable al contribuyente.
Cuándo usar esta calculadora
- Calcular la plusvalía antes de vender un piso o casa en España
- Comparar el método real frente al objetivo para pagar menos impuesto
- Estimar la cuota en una herencia o donación de inmueble urbano
- Comprobar si hay ganancia real nula para evitar pagar el IIVTNU
- Planificar fiscalmente una transmisión inmobiliaria en 2026
- Revisar si la liquidación del ayuntamiento es correcta
Cómo funciona
3 min read¿Qué es la plusvalía municipal (IIVTNU)?
La plusvalía municipal es el impuesto que grava el incremento de valor del suelo urbano cuando se transmite un inmueble. Se calcula mediante dos métodos: el objetivo, que aplica un porcentaje fijo al valor catastral anual (típicamente 3-5% con máximo de 20 años); y el real, que compara el precio de venta con el de compra original. Ambos métodos pueden generar cuotas muy diferentes según el municipio y el tiempo de tenencia.
Cómo se calcula la plusvalía municipal (IIVTNU)
Tras el Real Decreto-ley 26/2021, que adaptó la Ley de Haciendas Locales a la sentencia del Tribunal Constitucional de 26 de octubre de 2021, el contribuyente puede elegir entre dos métodos de cálculo, aplicando el que resulte más favorable (menor cuota).
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Método objetivo (valor catastral × coeficiente)
Es el método tradicional, reformado para corregir el exceso anterior.
Fórmula:
Base imponible = Valor catastral suelo × Coeficiente (años tenencia)
Cuota = Base imponible × Tipo municipal (%)Los coeficientes máximos fijados por el RDL 26/2021 (revisables anualmente por Ley de Presupuestos) para 2025-2026 son:
| Años de tenencia | Coeficiente máximo |
|---|---|
| Menos de 1 año | 0,14 |
| 1 año | 0,13 |
| 2 años | 0,15 |
| 3 años | 0,16 |
| 4 años | 0,17 |
| 5 años | 0,17 |
| 6 años | 0,16 |
| 7 años | 0,12 |
| 8 años | 0,10 |
| 9 años | 0,09 |
| 10 años | 0,08 |
| 11 años | 0,08 |
| 12 años | 0,08 |
| 13 años | 0,08 |
| 14 años | 0,10 |
| 15 años | 0,12 |
| 16 años | 0,16 |
| 17 años | 0,20 |
| 18 años | 0,26 |
| 19 años | 0,36 |
| 20 o más años | 0,45 |
Cada municipio puede fijar coeficientes iguales o inferiores a estos máximos. Esta calculadora usa los máximos legales si no se dispone del dato municipal exacto.
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Método real (ganancia proporcional al suelo)
Se calcula la ganancia total del inmueble y se determina qué parte corresponde al suelo (usando la proporción catastral).
Fórmula:
Ganancia total = Precio venta − Precio compra
Proporción suelo = Valor catastral suelo ÷ Valor catastral total
Ganancia suelo = Ganancia total × Proporción suelo
Base imponible = Ganancia suelo (si > 0)
Cuota = Base imponible × Tipo municipal (%)Si la ganancia real es cero o negativa, no se devenga el impuesto (no sujeción).
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Ejemplo práctico
Método objetivo:
Método real:
✅ Método más favorable: objetivo → cuota 1.000 €
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¿Quién paga?
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Limitaciones
Preguntas frecuentes
¿Qué es la plusvalía municipal y quién la gestiona?
El IIVTNU es un impuesto local que grava el incremento de valor del suelo urbano cuando se transmite un inmueble. Lo gestiona y recauda cada ayuntamiento donde radica el inmueble, aplicando su propia ordenanza fiscal dentro de los límites de la Ley de Haciendas Locales (RDL 26/2021).
¿Desde cuándo existen dos métodos de cálculo?
Desde el Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre, aprobado tras la sentencia del Tribunal Constitucional de 26/10/2021 (STC 182/2021) que declaró inconstitucional el método anterior. A partir de entonces el contribuyente puede elegir el método más favorable.
¿Qué pasa si he vendido con pérdidas?
Si el precio de venta es igual o inferior al de compra (pérdida o ganancia nula), no se produce hecho imponible y no se paga plusvalía municipal. Debes acreditarlo ante el ayuntamiento con las escrituras de compra y venta. El método real daría base imponible cero o negativa.
¿Dónde encuentro el valor catastral del suelo?
Figura en el recibo del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) desglosado como 'Valor catastral del suelo' y 'Valor catastral de la construcción'. También puedes consultarlo en la Sede Electrónica del Catastro (sedecatastro.catastro.meh.es) con tu referencia catastral.
¿Cuándo hay que pagar la plusvalía tras una venta?
En compraventa, el plazo es de 30 días hábiles desde la fecha de transmisión. En herencias, el plazo es de 6 meses (prorrogable otros 6 meses). En donaciones, 30 días hábiles. Pasados estos plazos se generan recargos e intereses.
¿El tipo impositivo del 25% es fijo en toda España?
No. Cada municipio fija su propio tipo dentro del rango legal del 1% al 30%. El 25% es un valor habitual en grandes ciudades (por ejemplo, Madrid aplica el 29%, Barcelona el 30%), pero municipios pequeños pueden tener tipos mucho más bajos. Consulta la ordenanza fiscal de tu ayuntamiento.
¿Hay bonificaciones en la plusvalía municipal?
Sí. Algunos ayuntamientos permiten bonificaciones de hasta el 95% en transmisiones mortis causa (herencias) cuando la vivienda habitual pasa a cónyuge, descendientes o ascendientes. También puede haber bonificaciones para discapacitados o en determinadas operaciones societarias. Consúltalo en tu ayuntamiento.
¿Cómo se calcula si he heredado el inmueble y ahora lo vendo?
La fecha de adquisición es la del fallecimiento del causante (no la de aceptación de la herencia). En la herencia original ya se liquidó una plusvalía (si procedía); ahora al vender se genera una nueva, computando los años desde el fallecimiento hasta la venta. El sujeto pasivo es el heredero (ahora vendedor).
¿Qué ocurre con inmuebles adquiridos hace más de 20 años?
Los coeficientes del RDL 26/2021 establecen un máximo para 20 o más años de 0,45. A efectos del método objetivo, los años de tenencia se computan con un tope de 20. En el método real se usa la ganancia efectiva sin límite temporal.
¿Esta calculadora sirve para inmuebles rústicos?
No. El IIVTNU grava exclusivamente terrenos de naturaleza urbana (calificados como tales en el catastro). Los inmuebles rústicos están exentos de este impuesto.