Calculadora de ISR por Venta de Casa — México 2026 (exención de 700,000 UDIS)
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Vender una casa en México puede generar ISR por enajenación de bienes, y es el impuesto que más sustos da en una operación inmobiliaria: lo calcula y retiene el notario al firmar la escritura, así que te enteras del monto exacto cuando ya estás vendiendo. La buena noticia es que la ley tiene una exención enorme para la vivienda propia. Si el inmueble es tu casa habitación, los primeros 700,000 UDIS del precio de venta están exentos de ISR (LISR Art. 93, fracción XIX). Con la UDI en $8.8308 (Banxico, junio 2026), eso equivale a unos $6,181,560: la mayoría de las ventas de vivienda en México quedan totalmente libres de impuesto. Las condiciones: que acredites ante notario que es tu casa habitación (con comprobantes de luz, agua, teléfono o estados de cuenta) y que no hayas usado esta exención en los últimos 3 años. Si el precio supera la exención — o si vendes un inmueble que no es tu vivienda — se grava la ganancia (precio menos costo de adquisición y gastos), dividida entre los años que tuviste la propiedad y aplicando la tarifa anual del ISR. Esta calculadora estima el monto exento, la ganancia gravable y el ISR aproximado que retendría el notario en 2026.
Si vendes tu casa habitación en México, los primeros 700,000 UDIS del precio están exentos de ISR — unos $6,181,560 con la UDI de junio 2026 ($8.8308) —, siempre que lo acredites ante notario y no hayas usado la exención en los últimos 3 años (LISR Art. 93-XIX). Una venta de $5,000,000 paga $0 de ISR; una de $8,000,000 con costo de $3,200,000 paga alrededor de $84,245, porque solo se grava la ganancia proporcional al excedente. Sin exención, toda la ganancia paga ISR con la tarifa anual. Ingresa precio, costo y años para tu estimación.
Cuándo usar esta calculadora
- Una pareja vende su casa de $4,500,000 y confirma que paga $0 de ISR porque el precio no llega a las 700,000 UDIS.
- Un propietario que vende en $8,000,000 una casa que le costó $3,000,000 estima un ISR de ~$84,000 antes de ir con el notario.
- Alguien que vende un departamento que rentaba (no es su casa habitación) calcula el ISR sin exención sobre toda la ganancia.
- Una persona que ya vendió otra casa con exención hace 2 años verifica que esta segunda venta no tiene derecho al beneficio.
- Un heredero estima el impuesto antes de vender la casa que recibió, usando el valor de adquisición de la escritura de adjudicación.
- Un vendedor compara el ISR estimado si escritura este año contra esperar a cumplir los 3 años desde su última venta exenta.
- Alguien que hizo remodelaciones con factura suma esos gastos al costo y ve cuánto baja la ganancia gravable.
- Un inversionista que compró hace 15 años comprueba cómo dividir la ganancia entre los años de tenencia reduce el golpe de la tarifa progresiva.
- Una familia que vende en $10,000,000 calcula el excedente sobre la exención y presupuesta la retención del notario.
- Un agente inmobiliario da a su cliente un estimado del impuesto para negociar el precio neto de la operación.
Ejemplo: venta a $8,000,000, costo $3,000,000 + $200,000 de gastos, 8 años, casa habitación
- Exención: 700,000 UDIS × $8.8308 = $6,181,560. El precio ($8,000,000) la supera.
- Excedente gravado: $8,000,000 − $6,181,560 = $1,818,440 → proporción 22.73% del precio.
- Ganancia total: $8,000,000 − $3,200,000 = $4,800,000. Gravable: $4,800,000 × 22.73% = $1,091,064.
- Se divide entre 8 años de tenencia: $136,383 → tarifa anual 2026 → $10,530.63 por año.
- ISR estimado: $10,530.63 × 8 = $84,245.
Cómo funciona
5 min readCómo funciona la exención de 700,000 UDIS
Exención = 700,000 UDIS × valor de la UDI ≈ $6,181,560 (UDI $8.8308, jun-2026)El Art. 93, fracción XIX de la LISR exenta del ISR el ingreso por la venta de tu casa habitación hasta por 700,000 UDIS (Unidades de Inversión). La UDI cambia a diario — la publica Banxico en el DOF — así que el tope en pesos también: en junio de 2026, con la UDI en $8.8308, la exención ronda $6,181,560. Si el precio de venta no supera ese monto, el ISR es cero.
Las condiciones para aplicarla:
1. Que el inmueble sea tu casa habitación y lo acredites ante el notario: credencial INE con ese domicilio, recibos de luz, agua o teléfono fijo, o estados de cuenta bancarios a tu nombre.
2. Que no hayas vendido otra casa habitación con exención en los últimos 3 años. Lo declaras bajo protesta de decir verdad y el notario lo verifica en el sistema del SAT.
Qué pasa si el precio supera la exención
No pierdes el beneficio: solo se grava la parte proporcional. La ley manda calcular la ganancia considerando las deducciones en la proporción que el excedente representa del precio total. En la práctica:
Proporción gravada = (precio − $6,181,560) ÷ precio
Ganancia gravable = (precio − costo − gastos) × proporción gravadaDespués, la ganancia gravable se divide entre los años de tenencia (máximo 20, LISR Art. 120), al resultado se le aplica la tarifa anual del ISR 2026 (Anexo 8 de la RMF, DOF 28-dic-2025) y el impuesto se multiplica de vuelta por los años. Dividir entre los años evita que una ganancia acumulada en décadas caiga completa en los tramos altos de la tarifa (que llega al 35%). La misma tarifa progresiva es la que usa la calculadora de ISR anual de personas físicas.
Tabla 2026: ISR estimado según el precio de venta
Supuestos: casa habitación con exención, costo de adquisición = 50% del precio, 10 años de tenencia, sin otros ingresos.
| Precio de venta | ¿Supera la exención? | Ganancia gravable | ISR estimado |
|---|---|---|---|
| $3,000,000 | No | $0 | $0 |
| $5,000,000 | No | $0 | $0 |
| $6,181,560 | Justo en el límite | $0 | $0 |
| $7,000,000 | Sí ($818,440) | $409,220 | ≈ $21,650 |
| $8,000,000 | Sí ($1,818,440) | $909,220 | ≈ $55,845 |
| $10,000,000 | Sí ($3,818,440) | $1,909,220 | ≈ $187,910 |
| $5,000,000 sin exención | — | $2,500,000 | ≈ $307,399 |
La última fila muestra el contraste: la misma venta de $5,000,000 que paga $0 como casa habitación pagaría más de $300,000 si fuera un inmueble de inversión sin exención. Por eso, antes de escriturar conviene revisar si puedes acreditar el inmueble como tu vivienda y si ya corrieron los 3 años desde tu última venta exenta: la diferencia de impuesto puede ser de cientos de miles de pesos.
Qué puedes restar del precio (deducciones)
Si rentabas el inmueble antes de venderlo, recuerda que ese ingreso tributa aparte — el detalle está en la calculadora de ISR por arrendamiento.
El papel del notario
En ventas de personas físicas formalizadas en escritura, el notario calcula, retiene y entera el ISR como pago provisional (además del impuesto estatal de adquisición, que paga el comprador). También presenta la informativa al SAT con los datos de la operación y verifica si ya usaste la exención en los últimos 3 años. El gasto anual del inmueble — como el predial — no entra en este cálculo: solo afecta la ganancia lo que pagaste por adquirir y mejorar la propiedad.
Qué documentos te va a pedir el notario
Para aplicar la exención y calcular bien el impuesto, llega a la firma con:
Errores comunes
Cuándo aplica y excepciones
Aplica a personas físicas que venden un inmueble en México ante notario. La exención es exclusiva de la casa habitación del vendedor (no aplica a terrenos solos, locales, oficinas ni casas de descanso). Si la operación es por adjudicación, donación o herencia hay reglas particulares: la donación entre cónyuges y de padres a hijos está exenta, y en herencias el costo de adquisición se hereda del autor de la sucesión. Esta calculadora estima el pago provisional sin otros ingresos acumulables; tu declaración anual puede ajustar el resultado final.
Datos clave 2026
| Concepto | Valor |
|---|---|
| Exención casa habitación | 700,000 UDIS (LISR Art. 93-XIX) |
| Valor UDI (09-jun-2026, Banxico) | $8.8308 |
| Exención en pesos | ≈ $6,181,560 |
| Periodo entre exenciones | 3 años |
| División de la ganancia | Entre años de tenencia, máx. 20 (LISR Art. 120) |
| Tarifa anual ISR 2026 | 1.92% a 35% (Anexo 8 RMF 2026) |
| Quién retiene | El notario, como pago provisional |
Disclaimer
Estimación orientativa. El cálculo notarial exacto actualiza el costo por INPC, deprecia construcciones, prorratea deducciones y puede diferir según tu situación (otros ingresos, copropiedad, régimen conyugal). La UDI cambia a diario. Antes de escriturar, pide al notario la proyección del impuesto para tu operación concreta.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto ISR se paga por vender una casa en México en 2026?
Si es tu casa habitación, nada hasta 700,000 UDIS de precio (~$6,181,560 con la UDI de junio 2026). Por encima, solo se grava la ganancia proporcional al excedente: una venta de $8,000,000 con costo de $3,200,000 paga alrededor de $84,000. Si no es tu vivienda, toda la ganancia paga ISR con la tarifa anual (hasta 35%).
¿Cuánto son 700,000 UDIS en pesos?
Con la UDI en $8.8308 (Banxico, 9 de junio de 2026), 700,000 UDIS equivalen a $6,181,560. La UDI se actualiza a diario con la inflación, así que el tope en pesos sube un poco cada mes; el valor exacto del día lo publica Banxico.
¿Qué requisitos tiene la exención por casa habitación?
Dos: acreditar ante notario que el inmueble es tu casa habitación (INE con ese domicilio, recibos de luz, agua, teléfono o estados de cuenta) y no haber usado la exención en los últimos 3 años. El notario consulta en el sistema del SAT si ya la aplicaste.
¿Qué pasa si vendo en más de 700,000 UDIS?
No pierdes la exención: se grava solo la proporción excedente. Por ejemplo, en una venta de $8,000,000 el excedente es $1,818,440 (22.7% del precio), así que solo el 22.7% de tu ganancia paga ISR. El resto queda exento.
¿Cómo se calcula la ganancia por la venta?
Precio de venta menos deducciones: costo de adquisición actualizado por inflación (la construcción se deprecia 3% anual), gastos notariales e impuestos de cuando compraste, comisiones y mejoras con factura. La ganancia se divide entre los años de tenencia (máximo 20) y se aplica la tarifa anual del ISR.
¿Por qué se divide la ganancia entre los años?
Porque la tarifa del ISR es progresiva (hasta 35%) y la ganancia se generó a lo largo de años, no en uno solo. El Art. 120 de la LISR permite dividirla entre los años transcurridos desde la compra (tope 20): así una ganancia de $1,000,000 en 10 años tributa como diez ganancias de $100,000, a tasas mucho menores.
¿Quién paga el ISR, el comprador o el vendedor?
El vendedor. El notario se lo retiene al firmar la escritura y lo entera al SAT como pago provisional. El comprador paga otro impuesto distinto: el ISAI o traslado de dominio (estatal/municipal, suele rondar 2–4.5% según la entidad).
¿Puedo usar la exención si vendí otra casa hace 2 años?
No. La exención por casa habitación se puede aplicar una vez cada 3 años. Si la usaste hace 2, esta venta paga ISR sobre toda la ganancia — a veces conviene esperar a cumplir los 3 años antes de escriturar, si la diferencia de impuesto lo justifica.
¿La venta de un terreno o un local tiene exención?
No. La exención de 700,000 UDIS es exclusiva de la casa habitación. Terrenos solos, locales comerciales, oficinas, bodegas y casas de descanso pagan ISR sobre toda la ganancia. En el caso de casa habitación con terreno, la exención cubre el terreno hasta por tres veces la superficie construida.
¿Qué pasa si heredé la casa que voy a vender?
Recibir la herencia no paga ISR, pero al vender sí puede haber impuesto: tu costo de adquisición es el que tuvo el autor de la sucesión (lo que él pagó, actualizado). Si la casa heredada es además tu casa habitación y cumples los requisitos, puedes aplicar la exención de 700,000 UDIS como cualquier propietario.
¿El estimado de esta calculadora es lo que me va a retener el notario?
Es una buena aproximación, generalmente conservadora: el notario además actualiza tu costo de adquisición por inflación (INPC) y deprecia la construcción, lo que suele reducir la ganancia gravable. Pídele la proyección exacta antes de firmar; con ella puedes validar que la retención esté bien calculada.