ISR arrendamiento personas físicas México
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Calcula el Impuesto Sobre la Renta (ISR) que debes pagar como persona física por ingresos de arrendamiento de inmuebles en México (LISR Arts. 114-118). Puedes optar por deducción real (comprobando gastos: predial, mantenimiento, reparaciones, intereses hipotecarios) o deducción ciega (35% automático sin documentos, más el predial pagado). La retención de inquilino persona moral es 10%. Tarifa ISR 2026 del Anexo 8 de la RMF.
El ISR por arrendamiento de personas físicas en México (LISR Arts. 114-118) se paga sobre la renta neta con la tarifa progresiva 2026 de 1.92% a 35%. Podés optar por deducción real (gastos comprobados con CFDI: predial, mantenimiento, intereses hipotecarios, sin tope porcentual) o deducción ciega del 35% más el predial pagado (Art. 115). Si el inquilino es persona moral, te retiene 10% acreditable. Ejemplo 2026: renta de $25,000/mes con deducción ciega + predial de $1,200 da una base de $15,050 y un ISR mensual de $1,411.78.
Cuándo usar esta calculadora
- Persona física que arrienda casa, departamento o local comercial
- Arrendador con inquilino persona moral (retención 10%)
- Comparar deducción real vs. deducción ciega anualmente
- Declaración mensual (estimativa) o anual (definitiva) SAT
- Cálculo ISR cedular arrendamiento en régimen general
Cómo funciona
3 min read¿Qué es el ISR por arrendamiento?
El ISR por arrendamiento es el impuesto que pagan las personas físicas en México sobre los ingresos por renta de inmuebles. Se calcula sobre la renta neta aplicando la tarifa progresiva 2026 de 1.92% a 35%, con opción de deducción real (gastos comprobados) o ciega (35% automático + predial). El inquilino persona moral retiene 10% acreditable.
Cómo se calcula ISR arrendamiento personas físicas México
Marco normativo
Las personas físicas que arriendan inmuebles tributan en el Capítulo III del Título IV de la LISR (Arts. 114 a 118). El cálculo usa la tarifa progresiva del Art. 96 (Anexo 8 de la RMF 2026, DOF 28-dic-2025).
Paso 1: Ingresos brutos
Renta mensual cobrada (sin restar la retención) × número de meses.
Paso 2: Deducciones permitidas (Art. 115 LISR)
Opción A — Deducción real (con comprobantes):
Opción B — Deducción ciega (sin documentos):
Paso 3: Renta neta (base gravable)
Renta neta = Renta bruta − Deducciones permitidas
Paso 4: ISR según tarifa progresiva mensual 2026 (Art. 96 LISR, Anexo 8 RMF 2026)
| Renta neta mensual | Cuota fija | Tasa sobre excedente |
|---|---|---|
| $0.01 a $844.59 | $0.00 | 1.92% |
| $844.60 a $7,168.51 | $16.22 | 6.40% |
| $7,168.52 a $12,598.02 | $420.95 | 10.88% |
| $12,598.03 a $14,644.64 | $1,011.68 | 16.00% |
| $14,644.65 a $17,533.64 | $1,339.14 | 17.92% |
| $17,533.65 a $35,362.83 | $1,856.84 | 21.36% |
| $35,362.84 a $55,736.68 | $5,665.16 | 23.52% |
| $55,736.69 a $106,410.50 | $10,457.09 | 30.00% |
| $106,410.51 a $141,880.66 | $25,659.23 | 32.00% |
| $141,880.67 a $425,641.99 | $37,009.69 | 34.00% |
| $425,642.00 en adelante | $133,488.54 | 35.00% |
ISR = Cuota fija + (Renta neta − Límite inferior) × Tasa marginal
Paso 5: Acreditamiento de retención (Art. 116 LISR)
Si el inquilino es persona moral (empresa, asociación), retiene 10% sobre la renta bruta y lo entera al SAT a tu nombre.
Paso 6: ISR a pagar (o saldo a favor)
ISR a pagar = ISR calculado − Retención acreditable − Pagos provisionales anteriores
Si el resultado es negativo, tenés saldo a favor para acreditar o pedir en devolución — podés estimarlo con la calculadora de devolución de impuestos de la declaración anual.
Ejemplo práctico 2026
Datos:
Cálculo anual:
1. Renta bruta anual: $25,000 × 12 = $300,000
2. Deducciones anuales: $3,500 × 12 = $42,000 (14% de la renta)
3. Renta neta: $300,000 − $42,000 = $258,000 ($21,500/mes)
4. ISR por tarifa 2026: $21,500 cae en el tramo de $17,533.65 a $35,362.83 → $1,856.84 + ($21,500 − $17,533.65) × 21.36% = $2,704.05/mes → $32,448.60 anual
5. Retención acreditable: $30,000
6. ISR a pagar: $32,448.60 − $30,000 = $2,448.60 anual
7. Tasa efectiva del ISR causado: $32,448.60 / $300,000 = 10.82% (tras retenciones solo desembolsás el 0.82%)
En este caso conviene comparar contra la ciega: 35% + predial = $105,000 + $14,400 = $119,400 de deducción → base $180,600, ISR menor. La calculadora te deja probar ambas en segundos.
Limitaciones y consideraciones
Fórmula resumida
ISR a pagar = Tarifa progresiva aplicada a [Renta bruta − Deducciones (real o 35% + predial)] − Retención del inquilino
Si además tenés ingresos por servicios profesionales, revisá la retención de ISR e IVA sobre honorarios; y si rentás como asalariado con otros ingresos, el ISR de tu sueldo se acumula en la anual.
Preguntas frecuentes
¿Qué es deducción real vs. ciega en arrendamiento?
Deducción real: restas gastos comprobados (IBI, mantenimiento, intereses hipotecarios, seguros) documento a documento. SAT exige CFDI, recibos, pólizas. Deducción ciega: restas automáticamente 35% de renta bruta sin documentos. Elige la que resulte en menor ISR; no puedes combinarlas.
¿La retención del inquilino 10% se acredita automáticamente?
Sí. Si tu inquilino es persona moral (empresa), retiene 10% sobre renta y lo entrega a SAT a tu nombre. Tú lo acreditas en tu declaración anual; reduce directamente el ISR que debes pagar.
¿Cuál es la tarifa ISR 2026 para arrendamiento?
Progresiva de 1.92% a 35% en 7 tramos. Depende de renta neta mensual. A mayor renta, mayor tasa. Consulta tabla completa en la explicación.
¿Puedo deducir capital de hipoteca (amortizaciones)?
No. Solo intereses hipotecarios son deducibles. El capital (amortización) NO se deduce en ISR arrendamiento.
¿Qué gastos son deducibles en deducción real?
IBI/predial, intereses hipotecarios, mantenimiento, reparación, pintura, servicios (agua, luz, gas), seguros inmobiliarios, gastos de administración, impuestos locales. Todos con comprobante CFDI (o equivalente).
¿Si tengo pérdida neta en arrendamiento, qué hago?
La pérdida neta (gastos > renta) se compensa contra otros ingresos (sueldo, ganancias de capital) en tu declaración anual. Si no tienes otros ingresos, la pérdida se arrastra a ejercicios siguientes (hasta 10 años).
¿Cuándo declaro: mensual o anual?
Estimativa mensual (opcional, vía portal SAT): puedes pagar ISR antes del 17 de cada mes. Declaración anual definitiva (obligatoria): antes del 30 de abril del año siguiente, donde ajustas pagos y retenciones.
¿Qué pasa si mi inquilino no retiene los 10%?
Si es persona moral obligada a retener y no lo hace, tú igual debes pagar el ISR completo. El incumplimiento de retención es responsabilidad del inquilino; puedes reclamarle o denunciar ante SAT.
¿El arrendamiento de vivienda temporal (Airbnb) se calcula igual?
Sí, es cedular arrendamiento. Aplica tarifa progresiva y deducciones reales (o 35% ciega). Pero requiere cálculo diario; cada reserva es un ingreso. Es más complejo; considera asesoría fiscal.
¿Hay exención de ISR para arrendamiento?
No hay exención total. Pero personas físicas con una sola vivienda propia pueden acceder a estímulos fiscales según estado. Verifica con SAT o tu asesor fiscal si aplicas a beneficios especiales.