Calculadora de Predial CDMX por Valor Catastral
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El Impuesto Predial en la Ciudad de México es una contribución local que pagan todos los propietarios o poseedores de inmuebles ubicados dentro del territorio capitalino. Está regulado por los Artículos 126 a 132 del Código Fiscal de la Ciudad de México (CFCDMX) y se calcula con base en el valor catastral del inmueble, aplicando una tarifa progresiva dividida en diez rangos (A a J). El pago es bimestral, lo que significa que en el año fiscal hay seis bimestres (enero-febrero, marzo-abril, mayo-junio, julio-agosto, septiembre-octubre y noviembre-diciembre), cada uno con su fecha límite establecida por la Tesorería de la CDMX. Esta calculadora aplica la tarifa vigente para 2026 del Artículo 130 del CFCDMX, considera automáticamente la reducción para uso habitacional (que va del 30% al 20% según el valor catastral, hasta $2,608,012) y devuelve el monto bimestral exacto, el monto anual proyectado, el rango de tarifa aplicable y un desglose paso a paso del cálculo. Recordá que además de esta reducción base, la CDMX otorga descuentos adicionales por pago anticipado anual en enero y febrero (8% y 5% respectivamente), así como subsidios para jubilados, pensionados, viudas, adultos mayores sin ingresos fijos y personas con discapacidad. Antes de pagar, conviene verificar tu boleta predial en el portal de la Tesorería usando tu cuenta predial de 10 dígitos o tu CURP, ya que el valor catastral puede actualizarse anualmente conforme a las tablas de valores unitarios del suelo y la construcción.
El Impuesto Predial en la Ciudad de México es una contribución local que pagan todos los propietarios o poseedores de inmuebles ubicados dentro del territorio capitalino.
Cuándo usar esta calculadora
- Compraste un departamento en CDMX y querés estimar cuánto pagarás de predial al año.
- Recibiste tu boleta y querés verificar que el cálculo de la Tesorería sea correcto.
- Tenés un local comercial (uso no habitacional) y necesitás presupuestar el impuesto.
- Vas a rentar y querés saber qué proporción del costo representa el predial.
- Comparás dos inmuebles con valores catastrales distintos antes de comprar.
- Sos administrador de un edificio y calculás el predial de cada departamento.
Ejemplo: depto habitacional con valor catastral $1,500,000
- Valor catastral $1,500,000 cae en el Rango F ($1,303,830.01 - $2,608,012).
- Cuota fija: $1,773.69.
- Excedente: $1,500,000 - $1,303,830 = $196,170.
- Factor: 0.2085% × $196,170 = $409.01.
- Subtotal bimestral: $1,773.69 + $409.01 = $2,182.70.
- Reducción habitacional 25% (valor entre $1,303,830 y $1,955,745): -$545.68.
- Predial bimestral: ≈ $1,637.03.
- Predial anual (× 6): ≈ $9,822.16.
Cómo funciona
4 min read¿Qué es el Impuesto Predial en la CDMX?
El predial es un impuesto local de propiedad inmobiliaria que cobra la Ciudad de México a todas las personas físicas o morales que sean propietarios o poseedores de un inmueble (casa, departamento, local, terreno, bodega, oficina) ubicado dentro de las 16 alcaldías. Su fundamento legal es el Artículo 126 del Código Fiscal de la Ciudad de México y constituye una de las principales fuentes de ingresos propios de la capital, destinada a financiar servicios públicos como alumbrado, recolección de basura, mantenimiento de calles y parques.
Marco legal
Tarifa progresiva 2026 (Art. 130 CFCDMX)
La tarifa funciona como una escala: identificás el rango donde cae tu valor catastral, sumás la cuota fija del rango y le agregás el resultado de aplicar el factor porcentual al excedente sobre el límite inferior.
| Rango | Valor catastral (desde - hasta) | Cuota fija | Factor sobre excedente |
|---|---|---|---|
| A | $0 - $260,506 | $245.04 | 0.0376% |
| B | $260,506.01 - $521,011 | $342.85 | 0.0855% |
| C | $521,011.01 - $782,213 | $565.44 | 0.1219% |
| D | $782,213.01 - $1,043,022 | $884.20 | 0.1620% |
| E | $1,043,022.01 - $1,303,830 | $1,306.71 | 0.1790% |
| F | $1,303,830.01 - $2,608,012 | $1,773.69 | 0.2085% |
| G | $2,608,012.01 - $5,216,724 | $4,493.27 | 0.2295% |
| H | $5,216,724.01 - $13,041,810 | $10,481.05 | 0.2510% |
| I | $13,041,810.01 - $26,083,621 | $30,121.45 | 0.2700% |
| J | Más de $26,083,621 | $65,334.32 | 0.2900% |
Fórmula general
Predial bimestral = cuota_fija + (valor_catastral - limite_inferior) × factor
Predial anual = predial_bimestral × 6Reducción por uso habitacional (Art. 131 CFCDMX)
Si el inmueble se destina a vivienda (no comercial ni industrial), aplica una reducción al impuesto calculado:
| Valor catastral | Reducción |
|---|---|
| Hasta $1,303,830 | 30% |
| $1,303,830.01 - $1,955,745 | 25% |
| $1,955,745.01 - $2,608,012 | 20% |
| Más de $2,608,012 | Sin reducción |
La reducción se aplica después de calcular la cuota bimestral con la tarifa, sobre el monto resultante.
Ejemplo práctico paso a paso
Supongamos un departamento con valor catastral de $2,000,000 y uso habitacional:
1. Cae en el Rango F ($1,303,830.01 - $2,608,012).
2. Cuota fija: $1,773.69.
3. Excedente: $2,000,000 - $1,303,830 = $696,170.
4. Factor 0.2085%: $696,170 × 0.002085 = $1,451.51.
5. Subtotal: $1,773.69 + $1,451.51 = $3,225.20 bimestral.
6. Reducción habitacional: 25% (valor entre $1,303,830 y $1,955,745)... ¡Ojo! El valor $2,000,000 cae en el siguiente rango de reducción (20%), así que: $3,225.20 × 0.80 = $2,580.16.
7. Anual: $2,580.16 × 6 = $15,481 aproximadamente.
Épocas de pago y descuentos por anticipo
El Art. 132 CFCDMX establece que el predial se paga bimestralmente dentro de los primeros días hábiles del mes siguiente al bimestre. Sin embargo, la Tesorería de la CDMX otorga descuentos por pago anual anticipado:
Además, existen subsidios fiscales publicados anualmente en la Gaceta Oficial CDMX para:
Estos beneficios suelen alcanzar reducciones del 30% al 100% según el caso y deben tramitarse presencialmente en la Administración Tributaria correspondiente.
¿Cómo se determina el valor catastral?
El valor catastral lo establece la Tesorería de la CDMX con base en:
1. Valor unitario del suelo (publicado anualmente en Gaceta Oficial).
2. Valor unitario de la construcción (depende del tipo y antigüedad).
3. Superficie del terreno y de construcción registrada en catastro.
4. Demérito por antigüedad y estado de conservación.
IMPORTANTE: el valor catastral no es lo mismo que el valor comercial ni el valor de avalúo bancario. Generalmente es menor al valor de mercado (suele rondar entre 30% y 70% del comercial). Si remodelás, ampliás o subdividís el predio, debés presentar manifestación catastral (Art. 126 BIS) para actualizar el valor.
Errores comunes
¿Qué hacer si no estás de acuerdo con el valor catastral?
Podés presentar:
1. Manifestación de valor con avalúo de perito valuador autorizado por la Tesorería.
2. Recurso de revocación dentro de los 30 días hábiles posteriores a la notificación (Art. 723 CFCDMX).
3. Juicio de nulidad ante el Tribunal de Justicia Administrativa de la CDMX.
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Resumen final
La fórmula es siempre: cuota fija del rango + factor × excedente, multiplicado por 6 para el anual y reducido entre 0% y 30% según uso y valor. Verificá tu boleta en el portal de la Tesorería usando tu cuenta predial de 10 dígitos y aprovechá los descuentos por pago anticipado de enero (-8%) o febrero (-5%) para ahorrarte cientos o miles de pesos al año.
Preguntas frecuentes
¿Cada cuánto se paga el predial en CDMX?
Bimestralmente. Hay 6 bimestres en el año (enero-febrero, marzo-abril, mayo-junio, julio-agosto, septiembre-octubre y noviembre-diciembre). También podés pagar el año completo por adelantado en enero (-8%), febrero (-5%) o marzo (-3%) y obtener descuentos. Base legal: Art. 132 CFCDMX.
¿Dónde encuentro el valor catastral de mi inmueble?
En tu boleta predial anterior (campo "Valor Catastral"), en el portal de la Tesorería CDMX (innovacion.finanzas.cdmx.gob.mx/predial) ingresando tu cuenta predial de 10 dígitos, o solicitando una constancia de valor catastral en cualquier Administración Tributaria. No es el valor comercial ni el del avalúo bancario.
¿Qué pasa si destino mi casa parcialmente a oficina o comercio?
Si más del 50% del inmueble se usa para fines comerciales o industriales, se considera uso no habitacional y pierde la reducción del 30%/25%/20%. Si el comercio ocupa una porción menor (ejemplo: estética en planta baja con vivienda en planta alta), suele mantenerse el carácter habitacional. La Tesorería puede verificar el uso real.
¿Hay descuentos para adultos mayores, jubilados o personas con discapacidad?
Sí. Los subsidios fiscales se publican cada año en la Gaceta Oficial CDMX y pueden ir del 30% hasta 100%. Aplican para adultos mayores sin ingresos fijos, jubilados/pensionados con pensión hasta 15 UMA mensuales, viudas, madres jefas de familia y personas con discapacidad permanente. Se tramitan presencialmente en la Administración Tributaria con identificación, comprobante de domicilio y documento que acredite la condición.
¿Qué pasa si no pago el predial?
Se generan recargos del ~1.85% mensual sobre el adeudo más actualización por inflación, multas y eventualmente la Tesorería puede iniciar procedimiento administrativo de ejecución que puede llegar al embargo del inmueble. Adicionalmente, no podés escriturar, vender ni heredar el inmueble sin estar al corriente. La deuda prescribe a los 5 años (Art. 24 CFCDMX) salvo interrupción.
¿El predial es deducible de ISR?
Solo si rentás el inmueble. En el régimen de arrendamiento de inmuebles del ISR, el predial es una deducción autorizada (Art. 115 LISR). Si es tu casa habitación, no es deducible para personas físicas. Las personas morales sí pueden deducirlo cuando el inmueble se usa para actividades empresariales (Art. 25 LISR).
¿Cómo verifico que el cálculo de la Tesorería sea correcto?
Tomá el valor catastral de tu boleta, identificá el rango (A-J) en el Art. 130, aplicá: cuota fija + (valor − límite inferior) × factor. Si es habitacional, restá la reducción correspondiente (30%, 25% o 20%). Comparalo con el monto bimestral de la boleta. Si hay diferencia significativa, podés solicitar una aclaración en la Administración Tributaria con el folio de tu boleta.
¿Qué diferencia hay entre cuenta predial y CURP en el portal?
La cuenta predial es un identificador único de 10 dígitos asignado al inmueble (no a la persona) y aparece en la boleta. La CURP identifica al propietario y permite ver todos los inmuebles registrados a su nombre. Para pagar, lo más rápido es usar la cuenta predial; para consultar varios inmuebles, conviene la CURP.
¿Cambia el valor catastral cada año?
Sí. La Tesorería actualiza anualmente las tablas de valores unitarios de suelo y construcción mediante decreto publicado en la Gaceta Oficial. El incremento típico ronda la inflación (3-6% anual), aunque en zonas con plusvalía acelerada puede ser mayor. También cambia si declarás mejoras (ampliación, remodelación) o si la zona se reclasifica.