ISR por rentar tu casa — ¿deducción ciega 35% o gastos reales?
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Rentar tu casa o departamento genera ISR federal bajo el Capítulo III de la LISR (ingresos por arrendamiento), y la ley te deja elegir entre dos formas de calcular la base: la deducción ciega del 35% —descuentas el 35% del ingreso sin comprobar un solo gasto, más el predial pagado— o las deducciones reales —predial, mantenimiento, agua, seguros, intereses reales de tu hipoteca y la depreciación del 5% de la construcción, todo con comprobantes. La elección no es menor: con la tarifa mensual 2026 del SAT (Anexo 8 RMF, DOF 28-dic-2025), elegir mal puede costarte miles de pesos al año. La deducción ciega gana casi siempre en inmuebles ya pagados y con pocos gastos; las reales ganan cuando tienes una hipoteca activa, un mantenimiento fuerte o depreciación alta que comprobar. Esta calculadora compara las dos opciones con tus números, aplica la tarifa mensual 2026 y, si tu inquilino es una persona moral (empresa), descuenta la retención del 10% que te hace por ley. Ingresa la renta que cobras, tu predial anual y tus gastos comprobables del mes, y te decimos cuál opción te conviene y cuánto pagas.
Si rentas un inmueble como persona física pagas ISR federal mensual: con la deducción ciega del 35% (LISR Art. 115), una renta de $15,000 con predial de $2,400 al año paga unos $680 al mes con la tarifa 2026 (4.5% de la renta); con deducciones reales pagarías $1,367 si solo deduces el predial. La regla rápida: si tus gastos comprobables superan el 35% de la renta, conviene la opción real; si no, la ciega. Si rentas a una persona moral, te retiene el 10% del ingreso, acreditable contra tu pago.
Cuándo usar esta calculadora
- Un dueño que renta su depa en $15,000 con predial de $2,400 al año confirma que la ciega le ahorra $8,243 anuales frente a deducir solo el predial.
- Una propietaria con hipoteca activa suma los intereses reales y el mantenimiento, ve que superan el 35% de la renta y elige deducciones reales.
- Alguien que renta un local a una empresa verifica que la retención del 10% ($3,000 sobre $30,000) cubre casi todo su pago provisional.
- Un arrendador con renta de $8,000 calcula que con la ciega su ISR mensual queda en $295 (3.7% de la renta).
- Un contador compara las dos opciones para decidir cuál usar en los pagos provisionales del ejercicio de su cliente.
- Una pareja que heredó una casa y la renta en $20,000 estima el ISR antes de fijar el precio de renta.
- Un dueño que pagó remodelación fuerte este año revisa si ese gasto comprobable le voltea la balanza hacia las deducciones reales.
- Alguien que renta en $12,000 verifica si puede pagar por trimestre (ingreso menor a 10 UMA mensuales: $35,662.20).
- Un propietario evalúa si le conviene seguir en arrendamiento tradicional o migrar a RESICO con tasas del 1% al 2.5%.
- Un arrendador que recibe la constancia de retención de su inquilino persona moral cuadra cuánto le queda por enterar al SAT.
Ejemplo: renta de $15,000, predial de $2,400 al año, inquilino persona física
- Deducción ciega: 35% × $15,000 = $5,250, más predial mensualizado $200 → base gravable $9,550.
- Tarifa mensual 2026 (Anexo 8 RMF): cuota fija $420.95 + 10.88% sobre el excedente de $7,168.52 → ISR $680.06.
- Deducciones reales (solo predial $200): base $14,800 → ISR $1,366.98.
- Conviene la ciega: ahorras $686.92 al mes = $8,243 al año. Tasa efectiva: 4.5% de la renta.
Cómo funciona
5 min readCómo se grava la renta de un inmueble en México
Si eres persona física y rentas una casa, departamento o local, tributas en el Capítulo III del Título IV de la LISR ("De los ingresos por arrendamiento"). Cada mes presentas un pago provisional de ISR (Art. 116) calculado así:
Base = Renta cobrada − Deducciones
ISR mensual = tarifa del Art. 96 (Anexo 8 RMF 2026) aplicada a la baseLa decisión clave está en las deducciones: la ley (Art. 115, último párrafo) te deja elegir entre dos esquemas.
Opción A: deducción ciega del 35%
Deduces el 35% de los ingresos del mes sin comprobar nada —ni una factura—, y además el impuesto predial pagado en el ejercicio. Es la opción "sin papeleo": no importa cuánto gastes realmente en el inmueble, el SAT te reconoce ese 35% de manera automática. Para un inmueble ya pagado y en buen estado, casi siempre es la ganadora.
Opción B: deducciones reales
Deduces los gastos efectivamente pagados y comprobados con CFDI (Art. 115, fracciones I a VI):
Esta opción gana cuando tienes hipoteca activa (los intereses reales pesan mucho), una remodelación deducible o una construcción de valor alto cuya depreciación del 5% anual supere el 35% de la renta.
La regla rápida del 35%
Como el predial se deduce en las dos opciones, la comparación se reduce a una sola pregunta: ¿tus gastos comprobables del mes superan el 35% de la renta? Si sí, conviene la real; si no, la ciega. Con una renta de $15,000, el punto de quiebre son $5,250 mensuales de gastos comprobables.
Cuánto ISR pagas en 2026 con la deducción ciega
Con la tarifa mensual 2026 (Anexo 8 RMF, DOF 28-dic-2025) y sin predial, así queda el pago provisional con deducción ciega:
| Renta mensual | Base (65%) | ISR mensual | % de la renta |
|---|---|---|---|
| $8,000 | $5,200 | $294.97 | 3.7% |
| $12,000 | $7,800 | $489.66 | 4.1% |
| $15,000 | $9,750 | $701.82 | 4.7% |
| $20,000 | $13,000 | $1,076.00 | 5.4% |
| $30,000 | $19,500 | $2,276.85 | 7.6% |
| $50,000 | $32,500 | $5,053.65 | 10.1% |
La tasa efectiva sube con la renta porque la tarifa del Art. 96 es progresiva (1.92% a 35%), pero gracias al 35% de deducción casi nadie que renta un inmueble habitacional típico pasa del 10% efectivo.
Si rentas a una empresa: retención del 10%
Cuando tu inquilino es persona moral (una empresa, un despacho, una escuela), está obligada a retenerte el 10% del ingreso bruto y enterarlo al SAT por ti (Art. 116, último párrafo). Esa retención se acredita contra tu pago provisional: si tu ISR del mes es menor que la retención, no enteras nada y la diferencia se acredita en tu declaración anual. La empresa debe entregarte constancia de retenciones y el CFDI correspondiente.
¿Pago mensual o trimestral?
Si tus ingresos por arrendamiento no superan 10 UMA mensuales elevadas al mes ($35,662.20 en 2026, con la UMA de $117.31), puedes optar por presentar pagos provisionales trimestrales en lugar de mensuales (Art. 116, segundo párrafo). El cálculo es el mismo; solo cambia la periodicidad.
Lo que esta calculadora no incluye (y dónde verlo)
El ISR federal es la obligación principal, pero no la única. En varios estados existe además un impuesto cedular estatal sobre arrendamiento (Guanajuato, Chihuahua, Oaxaca, entre otros): puedes estimarlo con la calculadora de impuesto cedular por arrendamiento. El predial que usas como deducción lo puedes estimar con la calculadora de predial. Al cierre del ejercicio, tus rentas se acumulan con tus demás ingresos en la declaración anual de personas físicas, donde puedes cambiar la opción de deducción elegida en los provisionales (Art. 196 del Reglamento de la LISR). Y si tus ingresos totales no pasan de $3.5 millones al año, compara contra el RESICO de personas físicas, que también admite arrendamiento con tasas del 1% al 2.5% sobre el ingreso cobrado, sin deducción alguna.
Errores comunes
Y en la declaración anual, ¿qué cambia?
Los pagos provisionales son anticipos: en abril presentas la declaración anual, donde tus rentas se acumulan con tus demás ingresos del año (sueldos, honorarios, intereses) y se aplica la tarifa anual del Art. 152. Ahí entran además las deducciones personales —gastos médicos, funerarios, intereses reales de la hipoteca de tu casa habitación, colegiaturas— con su tope global: lo que resulte menor entre 5 UMA anuales ($213,973.20 en 2026) y el 15% de tus ingresos totales. Contra el ISR anual acreditas todos los provisionales pagados y las retenciones del 10% que te hicieron las personas morales: si pagaste de más, sale saldo a favor y puedes solicitar la devolución. La anual también es el momento de cambiar la opción de deducción (ciega ↔ reales) si los provisionales te dejaron en la peor de las dos (RLISR 196).
Datos clave 2026
| Concepto | Valor |
|---|---|
| Deducción ciega | 35% del ingreso + predial pagado (LISR 115) |
| Depreciación de construcción | 5% anual sobre el costo (deducción real) |
| Retención persona moral | 10% del ingreso bruto, acreditable |
| Tarifa aplicable | Mensual del Art. 96, Anexo 8 RMF 2026 (1.92%–35%) |
| Pago trimestral opcional | Ingresos ≤ 10 UMA mensuales ($35,662.20) |
| Cambio de opción | En la declaración anual (RLISR 196) |
| IVA | Casa habitación exenta; local comercial 16% |
Disclaimer
Cálculo orientativo del pago provisional federal de ISR. No incluye el impuesto cedular estatal, el IVA de locales comerciales ni tu situación particular en la declaración anual (otros ingresos, deducciones personales). Para decisiones fiscales, confirma con un contador.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la deducción ciega del 35% en arrendamiento?
Es la opción del Art. 115 de la LISR que te permite deducir el 35% de tus ingresos por renta sin comprobar ningún gasto, más el impuesto predial pagado. Con una renta de $15,000 deduces $5,250 automáticos + predial, y pagas ISR solo sobre el resto con la tarifa mensual 2026.
¿Qué gastos puedo deducir si elijo deducciones reales?
Predial y contribuciones locales, gastos de mantenimiento y conservación, agua (si la pagas tú), intereses reales de créditos para comprar o mejorar el inmueble, salarios y comisiones pagados, primas de seguros y la depreciación del 5% anual sobre el costo de construcción. Todo con CFDI a tu nombre.
¿Cuándo conviene la deducción ciega y cuándo la real?
Regla rápida: como el predial entra en ambas, la real solo gana si tus gastos comprobables superan el 35% de la renta. Con renta de $20,000, necesitas más de $7,000 mensuales en gastos deducibles (típicamente: hipoteca con intereses altos o depreciación de una construcción valiosa) para que la real convenga.
¿Puedo cambiar de opción durante el año?
En los pagos provisionales mantienes la opción con la que arrancaste el ejercicio, pero el Art. 196 del Reglamento de la LISR permite cambiarla al presentar la declaración anual. Es decir: si descubres en abril que te convenía la otra, la anual te deja corregir el resultado del año.
¿Qué pasa si le rento a una empresa (persona moral)?
La empresa está obligada a retenerte el 10% del ingreso bruto y enterarlo al SAT (Art. 116). Sobre una renta de $30,000 te retiene $3,000. Esa retención se acredita contra tu pago provisional: si tu ISR del mes es menor, no pagas nada extra y el excedente se acredita en la anual. Exige tu constancia de retenciones.
¿Cuánto ISR pago por rentar mi depa en $15,000 al mes?
Con deducción ciega y predial de $2,400 al año: base de $9,550 → $680 de ISR mensual con la tarifa 2026 (4.5% de la renta). Sin contar predial, serían $701.82. Si solo dedujeras el predial como gasto real, pagarías $1,367: la ciega te ahorra unos $8,243 al año.
¿Tengo que declarar cada mes o puedo hacerlo trimestral?
La regla general es mensual (a más tardar el día 17 del mes siguiente). Pero si tus ingresos por renta no superan 10 UMA mensuales ($35,662.20 en 2026), puedes optar por pagos provisionales trimestrales (Art. 116, segundo párrafo). El monto del impuesto es el mismo.
¿La renta de casa habitación paga IVA?
No: el arrendamiento de casa habitación está exento de IVA (Art. 20 LIVA). Los locales comerciales, oficinas y bodegas sí causan IVA del 16% (8% en la región fronteriza), que cobras al inquilino además de la renta y enteras al SAT por separado del ISR.
¿Además del ISR federal hay impuesto estatal por rentar?
En varios estados sí: es el impuesto cedular sobre arrendamiento (por ejemplo Guanajuato, Chihuahua u Oaxaca, con tasas del orden del 2% al 5% sobre una base similar). Es adicional e independiente del ISR federal de esta calculadora; estímalo con la calculadora de impuesto cedular por arrendamiento.
¿Me conviene más RESICO que el régimen de arrendamiento?
Puede ser. RESICO PF admite arrendamiento si tus ingresos totales no pasan de $3.5 millones anuales: pagas entre 1% y 2.5% del ingreso cobrado, sin deducción alguna. Con una renta de $15,000, RESICO costaría $150 (1%) contra ~$680 del Capítulo III con ciega. Pero en RESICO no acreditas retenciones igual, no aplicas deducciones personales en ese ingreso y hay reglas de permanencia: compara los dos números antes de decidir.
¿Esto aplica para Airbnb o subarrendamiento?
Parcialmente. La renta por plataformas tecnológicas (Airbnb, etc.) tiene un esquema propio con retenciones de la plataforma; el Capítulo III clásico aplica a la renta tradicional de largo plazo. Y en subarrendamiento solo puedes deducir la renta que tú le pagas al dueño: la deducción ciega del 35% no aplica (Art. 115, penúltimo párrafo).