Pago provisional de ISR por arrendamiento — México 2026
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Si rentas una casa, departamento o local como persona física, cada mes debes presentar al SAT un pago provisional de ISR (LISR Capítulo III, Arts. 114-118). No es la declaración anual: es un anticipo que entregas por el ingreso del periodo y que después acreditas en abril. El cálculo tiene tres piezas: (1) restas a la renta tus deducciones —puedes elegir la deducción ciega del 35% del ingreso más el predial pagado, sin comprobar nada, o las deducciones reales (predial, mantenimiento, intereses de tu crédito, seguros, depreciación) con CFDI—; (2) a esa base le aplicas la tarifa mensual del Art. 96 (Anexo 8 RMF 2026, del 1.92% al 35%); y (3) si tu inquilino es una persona moral, le restas la retención del 10% que te hizo, porque es acreditable. Además, la ley te deja pagar por trimestre en vez de cada mes si tus ingresos por renta no exceden 10 salarios mínimos elevados al mes (Art. 116, segundo párrafo). Esta calculadora resuelve las tres piezas con los valores 2026, te dice cuánto enteras al mes y al trimestre, y si calificas para la periodicidad trimestral. Ingresa tu renta, el tipo de deducción, el predial y a quién le rentas.
El pago provisional de ISR por arrendamiento (persona física) se calcula cada mes así: ISR = tarifa mensual del Art. 96 sobre (renta − deducciones) − retención del 10% si el inquilino es persona moral. Las deducciones son a tu elección: la ciega del 35% del ingreso + el predial pagado, o las reales (predial, mantenimiento, intereses, etc.) con CFDI. Ejemplo 2026: renta de $18,000 con deducción ciega y predial de $3,600 al año → deduces $6,600, base $11,400, y pagas $881.34 de ISR al mes (4.9% de la renta); como tu ingreso no pasa de 10 salarios mínimos al mes, puedes optar por enterar $2,644.02 por trimestre. Si rentas a una empresa, te retiene el 10% acreditable.
Cuándo usar esta calculadora
- Un dueño que renta su depa en $18,000 con predial de $3,600 al año calcula que su pago provisional con deducción ciega es de $881.34 al mes (4.9% de la renta).
- Una arrendadora con renta de $30,000 a una empresa confirma que la retención del 10% ($3,000) cubre todo su ISR del mes y que no entera nada en el provisional.
- Alguien que renta en $15,000 verifica que, al no pasar de 10 salarios mínimos al mes, puede presentar pagos provisionales trimestrales y olvidarse del trámite mensual.
- Un propietario con hipoteca activa compara: como sus intereses reales y mantenimiento superan el 35% de la renta, le conviene la deducción real en sus provisionales.
- Un contador estima el pago provisional mensual de su cliente arrendador para programar los enteros del ejercicio y evitar recargos por el día 17.
- Una pareja que renta una casa heredada calcula cuánto ISR mensual les costará antes de fijar el precio de la renta.
- Un arrendador que recibe la constancia de retención de su inquilino persona moral cuadra cuánto le queda por enterar tras acreditar el 10%.
- Alguien que duda entre ciega y reales prueba ambas opciones y ve cuál le deja un pago provisional menor con sus gastos reales del mes.
- Un dueño de local comercial separa el ISR (este cálculo) del IVA del 16% que cobra aparte al inquilino y entera por separado.
- Una persona que apenas empieza a rentar entiende que el provisional es un anticipo y que en la anual acreditará todo lo pagado más las retenciones.
Ejemplo: renta de $18,000, deducción ciega, predial de $3,600 al año, inquilino persona física
- Deducción ciega: 35% × $18,000 = $6,300, más el predial mensualizado ($3,600 ÷ 12 = $300) → deduces $6,600.
- Base gravable del mes: $18,000 − $6,600 = $11,400.
- Tarifa mensual 2026 (Anexo 8 RMF): cuota fija $420.95 + 10.88% sobre el excedente de $7,168.52 ($4,231.48 × 10.88% = $460.39) → ISR causado $881.34.
- Inquilino persona física: sin retención, el pago provisional mensual es $881.34 (4.9% de la renta). Como $18,000 no pasa de 10 salarios mínimos al mes ($95,772.20), puedes enterar $2,644.02 por trimestre.
Cómo funciona
6 min readQué es el pago provisional de ISR por arrendamiento
Cuando una persona física renta un inmueble, tributa en el Capítulo III del Título IV de la LISR ("De los ingresos por arrendamiento y en general por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles"). La obligación principal del año es la declaración anual de abril, pero antes, cada periodo, debes entregar un pago provisional (Art. 116): un anticipo del impuesto del año que se calcula solo con los ingresos y deducciones de ese mes (o trimestre).
La fórmula es directa:
Base = Renta cobrada del periodo − Deducciones del periodo
ISR causado = tarifa del Art. 96 (Anexo 8 RMF 2026) aplicada a la base
Pago provisional = ISR causado − retención del 10% (si el inquilino es persona moral)Este cálculo es federal y es lo que se entera al SAT. No lo confundas con dos cosas distintas: el impuesto cedular estatal sobre arrendamiento que cobran algunos estados (un tributo local, adicional), ni la declaración anual, donde tus rentas se acumulan con tus demás ingresos. Aquí resolvemos solo el provisional mensual o trimestral.
Las dos formas de deducir (eliges una)
El Art. 115 te deja elegir, para todo el ejercicio, entre dos esquemas de deducción:
Deducción ciega (35%). Descuentas el 35% de los ingresos del periodo sin comprobar un solo gasto, y además el impuesto predial pagado. Es la opción "sin papeleo". Para un inmueble ya pagado y con pocos gastos, casi siempre gana.
Deducciones reales. Descuentas los gastos efectivamente pagados y amparados con CFDI (Art. 115, fracciones I-VI): predial, mantenimiento y conservación, agua (si la pagas tú), intereses reales de créditos para comprar o mejorar el inmueble, salarios y comisiones de administración, primas de seguro y la depreciación del 5% anual de la construcción. Gana cuando tienes hipoteca activa, una remodelación deducible o una construcción de valor alto.
Como el predial se deduce en ambas, la comparación se reduce a una pregunta: ¿tus gastos comprobables del mes superan el 35% de la renta? Si sí, conviene la real; si no, la ciega. Importante: la opción que elijas se mantiene durante todo el ejercicio en los provisionales; solo puedes cambiarla al presentar la declaración anual (Art. 196 del Reglamento de la LISR).
La tarifa del Art. 96 (2026)
A la base gravable del mes se le aplica la tarifa mensual del Art. 96, publicada en el Anexo 8 de la RMF 2026 (DOF 28-dic-2025). Es progresiva por renglones: a cada tramo le corresponde una cuota fija y un porcentaje sobre el excedente del límite inferior.
| Límite inferior | Límite superior | Cuota fija | % sobre excedente |
|---|---|---|---|
| $0.01 | $844.59 | $0.00 | 1.92% |
| $844.60 | $7,168.51 | $16.22 | 6.40% |
| $7,168.52 | $12,598.02 | $420.95 | 10.88% |
| $12,598.03 | $14,644.64 | $1,011.68 | 16.00% |
| $14,644.65 | $17,533.64 | $1,339.14 | 17.92% |
| $17,533.65 | $35,362.83 | $1,856.84 | 21.36% |
| $35,362.84 | $55,736.68 | $5,665.16 | 23.52% |
| $55,736.69 | $106,410.50 | $10,457.09 | 30.00% |
| $106,410.51 | $141,880.66 | $25,659.23 | 32.00% |
| $141,880.67 | $425,641.99 | $37,009.69 | 34.00% |
| $425,642.00 | en adelante | $133,488.54 | 35.00% |
Para una base de $11,400 (el ejemplo): cae en el tercer renglón, así que ISR = $420.95 + ($11,400 − $7,168.52) × 10.88% = $420.95 + $460.39 = $881.34.
La retención del 10% cuando rentas a una empresa
Si tu inquilino es persona moral (una empresa, un despacho, una escuela), está obligado a retenerte el 10% del ingreso bruto y enterarlo al SAT por ti (Art. 116, último párrafo). Esa retención se acredita contra tu pago provisional: si tu ISR del mes es menor que la retención, no enteras nada y el excedente se acredita en la anual. Por eso muchos arrendadores que rentan a empresas no pagan provisional alguno: la retención ya cubrió (y a veces sobró) su impuesto del mes. La empresa debe entregarte la constancia de retenciones y el CFDI.
En el ejemplo de una renta de $30,000 con deducción ciega: la base es $19,500, el ISR causado $2,276.85, pero la retención del 10% es $3,000 — mayor que el impuesto —, así que el pago provisional a enterar es $0 y quedan $723.15 acreditables para la anual.
¿Mensual o trimestral? El umbral de los 10 salarios mínimos
La regla general es presentar el pago provisional cada mes, a más tardar el día 17 del mes siguiente. Pero el Art. 116 (segundo párrafo) permite optar por pagos provisionales trimestrales a quien únicamente obtiene ingresos por arrendamiento cuyo monto mensual no exceda 10 salarios mínimos generales elevados al mes.
Con el salario mínimo general 2026 de $315.04 diarios, el salario mínimo mensual (factor 30.4) es $9,577.22, de modo que el umbral literal es $95,772.20 al mes. (Tras la desindexación de 2016, el SAT también aplica el criterio de 10 UMA mensuales = $35,662.20; usa el que te corresponda según tu interpretación y la de tu contador.) Si calificas, el cálculo del impuesto es idéntico: solo cambia que enteras una vez por trimestre en lugar de tres veces.
| Renta mensual | Base con ciega (65%) | ISR mensual 2026 | % de la renta | ¿Trimestral? |
|---|---|---|---|---|
| $8,000 | $5,200 | $294.97 | 3.7% | Sí |
| $12,000 | $7,800 | $489.66 | 4.1% | Sí |
| $18,000 | $11,700 | $913.98 | 5.1% | Sí |
| $25,000 | $16,250 | $1,626.82 | 6.5% | Sí |
| $40,000 | $26,000 | $3,665.25 | 9.2% | Sí (SMG) |
| $60,000 | $39,000 | $6,520.62 | 10.9% | Sí (SMG) |
(Las bases de la tabla no incluyen predial; la calculadora sí lo descuenta si lo cargas.)
Calendario y cómo se presenta
Errores comunes
Y en la declaración anual, ¿qué pasa con estos pagos?
Los provisionales son anticipos. En abril presentas la declaración anual, donde tus rentas se acumulan con tus demás ingresos (sueldos, honorarios, intereses) y se aplica la tarifa anual del Art. 152. Ahí entran las deducciones personales —gastos médicos, intereses reales de la hipoteca de tu casa habitación, colegiaturas, funerarios— con su tope global (lo menor entre 5 UMA anuales, $213,973.20 en 2026, y el 15% de tus ingresos). Contra el ISR anual acreditas todos los pagos provisionales y las retenciones del 10%: si pagaste de más, sale saldo a favor y puedes pedir la devolución. La anual también es el momento para cambiar la opción de deducción si en los provisionales quedaste en la peor de las dos.
Datos clave 2026
| Concepto | Valor / regla |
|---|---|
| Deducción ciega | 35% del ingreso + predial pagado (LISR 115) |
| Depreciación de construcción | 5% anual sobre el costo (deducción real) |
| Retención persona moral | 10% del ingreso bruto, acreditable (LISR 116) |
| Tarifa aplicable | Mensual del Art. 96, Anexo 8 RMF 2026 (1.92%–35%) |
| Umbral pago trimestral | Ingreso mensual ≤ 10 SMG elevados al mes ($95,772.20); criterio UMA: $35,662.20 |
| Vencimiento mensual | Día 17 del mes siguiente |
| Cambio de opción ciega/reales | En la declaración anual (RLISR 196) |
| IVA | Casa habitación exenta; local comercial 16% (se entera aparte) |
Disclaimer
Cálculo orientativo del pago provisional federal de ISR por arrendamiento con los valores 2026 (salario mínimo $315.04, UMA $117.31, tarifa Anexo 8 RMF). No incluye el impuesto cedular estatal, el IVA de locales comerciales ni tu situación particular en la declaración anual (otros ingresos, deducciones personales, saldo a favor). El umbral para pagos trimestrales puede leerse en salarios mínimos o en UMA según el criterio aplicable. Para decisiones fiscales, confirma con tu contador o en el portal del SAT.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el pago provisional de ISR por arrendamiento?
Es el anticipo de ISR que una persona física entera al SAT por cada periodo en que renta un inmueble (Art. 116 LISR). Se calcula sobre la renta del mes menos las deducciones del mes, con la tarifa del Art. 96, y restando la retención del 10% si el inquilino es persona moral. En abril se acredita contra la declaración anual; no es un impuesto definitivo.
¿Cuándo puedo pagar por trimestre en vez de cada mes?
Cuando únicamente obtienes ingresos por arrendamiento y su monto mensual no excede 10 salarios mínimos generales elevados al mes (Art. 116, 2º párrafo). Con el salario mínimo 2026 ($315.04 diarios) el umbral literal es $95,772.20 al mes; el SAT también aplica el criterio de 10 UMA mensuales ($35,662.20). Si calificas, enteras una vez por trimestre (abril, julio, octubre, enero); el cálculo del impuesto es el mismo.
¿Conviene la deducción ciega del 35% o las reales?
Como el predial se deduce en ambas, la regla rápida es: la real solo gana si tus gastos comprobables superan el 35% de la renta. Con una renta de $18,000, el punto de quiebre son $6,300 mensuales de gastos con CFDI (típicamente: intereses reales de hipoteca o depreciación de una construcción valiosa). Si no llegas a eso, conviene la ciega, que además no requiere papeleo.
¿Cuánto pago de ISR por rentar mi depa en $18,000 al mes?
Con deducción ciega y predial de $3,600 al año: deduces $6,600 (35% + predial mensualizado), la base es $11,400 y el ISR mensual es $881.34 con la tarifa 2026 (4.9% de la renta). Si tu inquilino fuera persona moral, te retendría $1,800, que acreditas contra ese pago.
¿Qué pasa si le rento a una empresa (persona moral)?
La empresa está obligada a retenerte el 10% del ingreso bruto y enterarlo al SAT (Art. 116). Esa retención se acredita contra tu pago provisional: si tu ISR del mes es menor que la retención, no enteras nada y el excedente se acredita en la anual. Sobre una renta de $30,000 te retiene $3,000, que suele cubrir todo tu impuesto del mes. Exige tu constancia de retenciones.
¿El predial se descuenta completo o mensualizado?
Mensualizado: el predial pagado en el año se divide entre 12 (o entre los meses del periodo) y solo esa parte se deduce en cada pago provisional. Es deducible tanto en la deducción ciega (es adicional al 35%) como en las deducciones reales. Descontarlo completo en el mes que lo pagaste es un error común.
¿Puedo cambiar de deducción ciega a real durante el año?
No en los pagos provisionales: la opción que eliges al inicio del ejercicio se mantiene todo el año. Pero el Art. 196 del Reglamento de la LISR te permite cambiarla al presentar la declaración anual. Es decir, si en abril descubres que te convenía la otra, la anual te deja corregir el resultado del año.
¿Cuándo vence el pago provisional?
El pago mensual vence a más tardar el día 17 del mes inmediato posterior (por ejemplo, el de enero se paga a más tardar el 17 de febrero). Si optaste por trimestral, vence el día 17 del mes siguiente al trimestre: abril, julio, octubre y enero. Pagar tarde genera actualización y recargos.
¿Este pago incluye el impuesto cedular estatal o el IVA?
No. Esta calculadora resuelve solo el ISR federal (pago provisional). El impuesto cedular estatal sobre arrendamiento es un tributo local adicional que cobran algunos estados y se paga por separado. El IVA solo aplica a locales comerciales (16%), no a casa habitación, y también se entera aparte del ISR.
¿Tengo que presentar el provisional si la retención ya cubrió mi ISR?
Sí. Aunque la retención del 10% de tu inquilino persona moral supere tu ISR del mes y el pago a enterar salga en $0, sigues obligado a presentar la declaración del provisional (en ceros) y a acreditar el excedente en la anual. La retención es un anticipo, no te exime de declarar.
Fuentes y referencias
- LISR — Art. 116 (pagos provisionales por arrendamiento, mensual/trimestral, retención 10%)
- LISR — Art. 115 (deducciones autorizadas y deducción ciega del 35%)
- SAT — Anexo 8 RMF 2026 (tarifa del ISR, Art. 96), DOF 28-dic-2025
- SAT — Arrendamiento de inmuebles: obligaciones fiscales (persona física)
- INEGI — UMA 2026 ($117.31 diarios)
- CONASAMI — Salario mínimo 2026 ($315.04 diarios)