Impuestos

Calculadora de Impuestos por Herencia o Donación de Inmueble — México

Q: ¿Se pagan impuestos por heredar una casa en México?

No hay un impuesto federal a la herencia, así que **no se paga ISR** por heredar. Pero la transmisión del inmueble sí causa el **ISAI** (impuesto estatal/municipal de 2% a 6.5% del valor), honorarios de notario y derechos de registro. Heredar una casa de $2,000,000 con ISAI del 3% cuesta alrededor de $100,000.

Q: ¿La donación de una casa paga impuestos?

Depende del parentesco. Donar a **cónyuge, padres o hijos** está exento de ISR sin límite. Donar a un **hermano, sobrino o tercero** sí causa ISR sobre el valor por encima de 3 UMA anuales. En todos los casos se paga ISAI, notario y registro.

Q: ¿Tengo que declarar una herencia o donación exenta?

Sí, cuando el monto exento supera **$500,000** debés **informarlo** en tu Declaración Anual (es una declaración informativa, no implica pago). Si no lo informás, el SAT puede considerar el ingreso como gravable, así que conviene declararlo aunque esté exento.

Q: ¿Sobre qué valor se calculan los impuestos del inmueble?

Depende del municipio: algunos usan el **valor catastral**, otros el **comercial** (avalúo), y varios el mayor de ambos. El ISAI y los honorarios se calculan sobre ese valor. Confirmá con el notario o la tesorería local cuál aplica en tu caso.

Q: ¿Qué gastos además del ISAI hay al transmitir un inmueble?

Los honorarios del **notario** (que formaliza la escritura, aprox. 1%–2%), los **derechos de inscripción** en el Registro Público de la Propiedad (~0.5%), y a veces avalúos y certificados. La calculadora te deja ajustar cada porcentaje para estimar el total.

Calcula cuánto cuesta heredar o donar una casa en México: ISAI, notario y registro, más el ISR cuando la donación es a un tercero. México no cobra impuesto a la herencia, pero la transmisión sí tiene costos.

Datos verificados · julio de 2026
Editado por Martín Rodríguez
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Datos actualizados: 16 jul 2026 · Fuente: SAT — Ingresos por adquisición de bienes

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"¿Se pagan impuestos por heredar una casa en México?" La respuesta corta: no hay un impuesto federal a la herencia, y las donaciones entre familiares directos (cónyuge, padres e hijos) están exentas de ISR. Pero eso no significa que transmitir un inmueble sea gratis: siempre se paga el ISAI (Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles, estatal o municipal), los honorarios del notario y los derechos de registro. Y si la donación es a alguien que no es familiar directo, ahí sí aparece el ISR.

Esta calculadora estima el costo total de la transmisión. Ingresás el valor del inmueble, si es herencia o donación, el parentesco, la tasa de ISAI de tu municipio y los porcentajes de notario y registro, y te devuelve cada concepto y el total. Para donaciones a terceros, aplica la exención de 3 UMA anuales y calcula el ISR sobre el excedente.

El error más común es creer que "como no hay impuesto a la herencia, no se paga nada": el ISAI y los gastos notariales sobre un inmueble de varios millones pueden ser cuantiosos. El otro error, más caro, es donar una propiedad a un no familiar sin saber que causa un ISR fuerte sobre el valor: en esos casos conviene analizar alternativas con un notario.

Cuándo usar esta calculadora

Calcular cuánto cuesta heredar una casa de $2,000,000 (ISAI, notario y registro).
Ver por qué una herencia no paga ISR pero sí ISAI y gastos notariales.
Estimar el ISR de donar un inmueble a un sobrino o a un tercero no familiar.
Comparar el costo de heredar contra donar el mismo inmueble a un hijo.
Calcular el ISAI según la tasa de tu municipio (2% a 6.5%).
Presupuestar los gastos de escrituración al recibir una propiedad.
Entender la exención de 3 UMA anuales en donaciones a terceros.
Saber cuándo hay que informar la herencia o donación en la Declaración Anual.
Evaluar si conviene donar en vida o dejar el inmueble en herencia.
Estimar el costo total de transmisión de una propiedad familiar.

Impuesto y costos por heredar o donar un inmueble — México 2026

Situación	ISR	ISAI + notario + registro	Nota
Herencia (sucesión)	Exento	Sí (según valor)	Informar en anual si supera $500,000
Donación a cónyuge/padres/hijos	Exento	Sí (según valor)	Sin límite de monto
Donación a hermano/sobrino/tercero	Sí, sobre el excedente de 3 UMA	Sí (según valor)	ISR puede ser alto
Venta (comparación)	Sí, sobre la ganancia	Sí	Puede haber exención de casa habitación

México no tiene impuesto federal a la herencia. El costo principal de heredar o donar entre familiares directos es el ISAI (2%–6.5% según municipio) más notario y registro. Donar a terceros sí causa ISR (LISR Art. 93-XXIII).

Cómo funciona

Cómo se calcula el costo de heredar o donar

ISAI = valor del inmueble × tasa municipal (2%–6.5%)
Notario = valor × % de honorarios
Registro = valor × % de derechos
ISR = 0 en herencia y en donación a familiar directo
ISR = tarifa sobre (valor − 3 UMA anuales) en donación a un tercero
Costo total = ISAI + notario + registro + ISR

El impuesto grande no es la herencia (que no existe a nivel federal), sino el ISAI y los gastos notariales que causa cualquier cambio de propietario de un inmueble.

¿Paga ISR? Depende de cómo y a quién

Situación	¿ISR?	Nota
Herencia (sucesión)	No	Exenta; se informa en la anual si supera $500,000
Donación a cónyuge/padres/hijos	No	Exenta sin límite (LISR Art. 93-XXIII)
Donación a hermano/sobrino/tercero	Sí	Exenta solo hasta 3 UMA anuales; el resto causa ISR

Costos de transmisión de un inmueble de $2,000,000

Concepto	Referencia	Monto ejemplo
ISAI (3%)	2%–6.5% según municipio	$60,000
Honorarios de notario	~1%–2%	$30,000
Derechos de registro	~0.5%	$10,000
ISR (herencia o donación directa)	Exento	$0
Total (herencia/donación directa)		$100,000

Errores comunes

Creer que "no se paga nada". La herencia no causa ISR, pero el ISAI y el notario sobre un inmueble de varios millones sí cuestan.

Donar a un no familiar sin planear. Donar a un hermano, sobrino o tercero causa ISR sobre el valor por encima de 3 UMA anuales: puede ser cientos de miles de pesos.

Olvidar informar en la Declaración Anual. Las herencias y donaciones exentas que superan $500,000 deben declararse (informativas); no hacerlo puede volverlas gravables.

No considerar el valor de referencia. El ISAI y los cálculos usan el mayor entre valor catastral y comercial (según el municipio): confirmá cuál aplica.

Cuándo aplica y excepciones

El ISAI lo cobra cada estado o municipio con su propia tasa y reglas (algunos usan el valor catastral, otros un avalúo). La exención de ISR en herencias y en donaciones entre familiares directos está en la LISR (Art. 93). Para donaciones a terceros, la exención es de solo 3 UMA anuales. Toda transmisión de inmueble debe formalizarse ante notario e inscribirse en el Registro Público de la Propiedad. Consultá a un notario para tu caso.

Disclaimer

Estimación orientativa. Las tasas de ISAI, los aranceles notariales y los derechos de registro varían por entidad y municipio, y los aranceles del notario dependen de la operación. La UMA anual sale de la tabla vigente 2026. No sustituye la asesoría de un notario o contador.

Ejemplo: heredar una casa de $2,000,000 en línea directa, ISAI 3%

ISAI (3%): $2,000,000 × 3% = $60,000.

Notario (1.5%): $2,000,000 × 1.5% = $30,000.

Registro (0.5%): $2,000,000 × 0.5% = $10,000.

ISR: $0, porque la herencia está exenta de ISR. Costo total ≈ $100,000. (Si en vez de heredar la donaras a un tercero, el ISR superaría los $500,000.)

Costo total ≈ $100,000 (ISAI $60,000 + notario $30,000 + registro $10,000) · ISR $0 por herencia

Preguntas frecuentes

¿Se pagan impuestos por heredar una casa en México?

No hay un impuesto federal a la herencia, así que no se paga ISR por heredar. Pero la transmisión del inmueble sí causa el ISAI (impuesto estatal/municipal de 2% a 6.5% del valor), honorarios de notario y derechos de registro. Heredar una casa de $2,000,000 con ISAI del 3% cuesta alrededor de $100,000.

¿La donación de una casa paga impuestos?

Depende del parentesco. Donar a cónyuge, padres o hijos está exento de ISR sin límite. Donar a un hermano, sobrino o tercero sí causa ISR sobre el valor por encima de 3 UMA anuales. En todos los casos se paga ISAI, notario y registro.

¿Qué es el ISAI y cuánto cuesta?

El Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles lo cobra el estado o municipio cada vez que cambia el propietario de un inmueble. Su tasa varía de 2% a 6.5% del valor según la entidad. Sobre una casa de $2,000,000 con tasa del 3%, son $60,000.

¿Por qué conviene heredar en vez de donar a un no familiar?

Porque la herencia está exenta de ISR, mientras que donar a alguien que no es familiar directo causa ISR sobre el valor. En una casa de $2,000,000, donar a un tercero puede sumar más de $500,000 de ISR que la herencia no paga. Consultá a un notario antes de decidir.

¿Tengo que declarar una herencia o donación exenta?

Sí, cuando el monto exento supera $500,000 debés informarlo en tu Declaración Anual (es una declaración informativa, no implica pago). Si no lo informás, el SAT puede considerar el ingreso como gravable, así que conviene declararlo aunque esté exento.

¿Sobre qué valor se calculan los impuestos del inmueble?

Depende del municipio: algunos usan el valor catastral, otros el comercial (avalúo), y varios el mayor de ambos. El ISAI y los honorarios se calculan sobre ese valor. Confirmá con el notario o la tesorería local cuál aplica en tu caso.

¿Qué gastos además del ISAI hay al transmitir un inmueble?

Los honorarios del notario (que formaliza la escritura, aprox. 1%–2%), los derechos de inscripción en el Registro Público de la Propiedad (~0.5%), y a veces avalúos y certificados. La calculadora te deja ajustar cada porcentaje para estimar el total.

¿Conviene donar en vida o dejar la casa en herencia?

Entre familiares directos, ambas están exentas de ISR y el costo principal es el ISAI y el notario. La decisión suele depender de temas sucesorios y de planeación patrimonial, no del impuesto. Con no familiares, la herencia evita el ISR que sí causa la donación. Consultá a un notario.

Fuentes y referencias

Metodología y confianza

Editorial

Calculadora de impuestos con fórmula verificada automáticamente contra SAT — Ingresos por adquisición de bienes y donativos exentos (LISR Art. 93), según nuestra política editorial y metodología.

Actualización

Actualizado: julio de 2026. Los parámetros se verifican periódicamente con las fuentes citadas.

Privacidad

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Limitaciones

Resultados orientativos. Para decisiones críticas, consultá con un profesional.

📌 Cómo citar esta calculadora

Rodríguez, M. (2026). Calculadora de Impuestos por Herencia o Donación de Inmueble — México. Hacé Cuentas. https://hacecuentas.com/mx/calculadora-impuestos-herencia-donacion-inmueble-mexico

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