ISR por venta de terreno o local comercial en México 2026
Calculá el ISR por vender un terreno o local comercial en México 2026. Sin exención (no es casa habitación), con pago provisional del 5% y ISR anual por años de posesión. Resultado al instante, sin registro.
Ver cálculo paso a paso
Calculadora específica para México. Las leyes, escalas y valores son los vigentes en México.
Cuándo usar esta calculadora
- Persona física que vende un terreno con plusvalía
- Propietario de local comercial que calcula su ISR antes de escriturar
- Vendedor que estima el pago provisional del 5% del notario
- Inversor inmobiliario que compara ISR según años de posesión
- Contribuyente que prepara su declaración anual por enajenación
ISR por venta de inmueble: comercial vs casa habitación 2026
| Tipo de inmueble | Exención | Pago provisional | ISR sobre ganancia |
|---|---|---|---|
| Terreno baldío | Ninguna | 5% ante notario | Tarifa Art. 152, acumulada por años |
| Local comercial / oficina / bodega | Ninguna | 5% ante notario | Tarifa Art. 152, acumulada por años |
| Casa habitación (referencia) | Hasta 700,000 UDIS | Solo sobre el excedente | Tarifa Art. 152 sobre lo gravable |
Fuente: LISR Arts. 93-XIX, 120, 127, 152. El pago provisional del 5% (Art. 127) lo entera el notario a la entidad federativa, a cuenta del ISR anual. Estimación sin INPC.
Cómo funciona
Cómo se calcula el ISR por vender un terreno o local comercial
La venta de un inmueble por una persona física es una enajenación de bienes (LISR Título IV, Capítulo IV). Como no es casa habitación, no hay exención: la ganancia paga ISR desde el primer peso.
Ganancia = Precio de venta − (Costo de adquisición + Gastos notariales)
El pago provisional del 5%
Al firmar la escritura, el notario calcula y entera un pago provisional del 5% sobre la ganancia, que se paga a la entidad federativa donde está el inmueble (Art. 127 LISR). Este 5% no es el impuesto final: es un anticipo que acreditás contra el ISR de tu declaración anual.
El ISR anual
El ISR definitivo se determina así (Art. 120 LISR):
1. La ganancia se divide entre los años de posesión (ganancia acumulable).
2. A esa porción anual se le aplica la tarifa del Art. 152 (la misma tabla anual del ISR).
3. El resultado se multiplica por los años para reconstruir el ISR total.
Este mecanismo evita que una ganancia acumulada en muchos años te dispare a la tasa máxima: mientras más años tuviste el inmueble, menor la tasa efectiva.
Ejemplo práctico
Limitaciones
Es un estimador. No incluye la actualización por INPC del costo de adquisición ni de las inversiones en construcciones (que reduce la ganancia real), ni la deducción de la depreciación de construcciones. El ISR definitivo depende de tu declaración anual; para operaciones grandes, consultá a un contador o al notario.
Si en cambio vendés tu casa habitación, sí hay una exención importante (hasta 700,000 UDIS). Y si vendés un auto usado, el cálculo es distinto y tiene exención de 3 UMA: usá la calculadora de ISR por venta de auto usado.
Ejemplo: local comercial vendido tras 10 años
Preguntas frecuentes
¿Pago ISR al vender un terreno en México?
¿Qué es el pago provisional del 5%?
¿Por qué no hay exención como en la casa habitación?
¿Cómo afectan los años de posesión al ISR?
¿Qué gastos puedo restar de la ganancia?
¿Esta calculadora aplica la actualización por INPC?
¿El 5% provisional puede ser mayor que mi ISR anual?
¿Quién retiene y paga el ISR de la operación?
Fuentes y referencias
- LISR Art. 126 y 127 (enajenación de inmuebles, pago provisional) — Cámara de Diputados — Cámara de Diputados (2026)
- LISR Art. 152 (tarifa anual del ISR) — Cámara de Diputados (2026)
- SAT — Enajenación de bienes inmuebles (personas físicas) — SAT (2026)
- SAT — Anexo 8 RMF 2026 (tarifas ISR) — SAT (2026)
Metodología y confianza
Calculadora de impuestos revisada por el equipo editorial de Hacé Cuentas, contrastada con LISR Art. 126 y 127 (enajenación de inmuebles, pago provisional) — Cámara de Diputados, según nuestra política editorial y metodología.
Última revisión: 29 de junio de 2026. Los parámetros se verifican periódicamente con las fuentes citadas.
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Resultados orientativos. Para decisiones críticas, consultá con un profesional.
Rodríguez, M. (2026). ISR por venta de terreno o local comercial en México 2026. Hacé Cuentas. https://hacecuentas.com/calculadora-isr-venta-terreno-inmueble-comercial-mexico
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