Tu casa, del escribano a la venta: ¿cuánto pagás de impuestos en cada etapa?

Para el comprador, entre el 2% de ITP sobre el valor catastral y el costo notarial —honorario del 3% más aporte a la Caja Notarial e IVA, que en conjunto rondan el 4,2% del precio— el total suele quedar entre el 5% y el 7% del precio. El vendedor paga su propio ITP, y por afuera de todo esto queda la comisión inmobiliaria.

Sobre el valor real de catastro del padrón, que suele estar bastante por debajo del precio de mercado. Cada parte paga su 2%: comprador y vendedor. El honorario del escribano, en cambio, se calcula sobre el mayor entre el precio y el valor catastral, así que ahí no hay ventaja.

Es un tributo departamental: lo cobra la Intendencia, no la DGI. Se calcula sobre el valor de catastro con una escala progresiva, de modo que cada tasa se aplica sólo a la porción del valor que cae en su tramo. En Montevideo se paga en cuotas a lo largo del año y hay tasa reducida para los padrones de menor valor, que son la mayoría. Cada departamento tiene su propia escala.

Es un tributo nacional que administra la DGI y financia la educación primaria. Se calcula sobre el valor imponible de catastro de cada padrón y tiene un mínimo no imponible de $U 282.612: los padrones por debajo de ese valor están exentos. La evaluación es por padrón, no por propietario, así que quien tiene varios inmuebles chicos puede estar exento en todos.

El mínimo no imponible es de $U 6.653.000 por persona física, o $U 13.306.000 si se liquida por núcleo familiar. Por encima de eso, el residente paga una tasa única del 0,1% sobre el excedente. Ojo con dos cosas que esta cuenta no calcula: el ajuar de la casa-habitación, que suma, y la deducción del 50% del valor de tu vivienda, que resta.

Hay dos momentos. Durante el año se anticipa el 10,5% del alquiler bruto mes a mes. Al cierre se liquida el 12% sobre la renta neta, es decir el alquiler anual menos los gastos admitidos. Los anticipos se acreditan contra ese impuesto anual, y como la tasa del anticipo es menor que la anual pero se aplica sobre el bruto, según tus gastos podés terminar con crédito o con saldo a pagar.

Los vinculados al inmueble arrendado y documentados: la contribución inmobiliaria, el impuesto de primaria, las comisiones de administración y, según el caso, gastos comunes y reparaciones. Es el rubro que más gente se olvida de cargar, y es justamente el que puede convertir un saldo a pagar en un crédito a favor.

Tu 2% de ITP más el IRPF por incremento patrimonial, que es del 12% sobre la renta de la operación. Cómo se calcula esa renta depende de cuándo compraste: si fue antes de la fecha de corte podés usar el criterio ficto, que estima la renta en el 15% del precio y deja un impuesto efectivo del 1,8% del precio; si fue después, va el criterio real obligatorio.

Sólo podés elegir si compraste antes de la fecha de corte. El ficto conviene cuando la ganancia real fue grande, porque te fija la renta en un porcentaje bajo del precio sin importar cuánto ganaste. El real conviene cuando compraste caro y vendés poco más arriba, o incluso a pérdida, porque ahí la renta gravada es chica o cero. La cuenta corre las dos y aplica la que menos paga.

Puede que no. Existe una exoneración del IRPF por venta de la vivienda permanente cuando el importe se reinvierte en otra vivienda, sujeta a condiciones que fija la DGI en cuanto a plazos, montos y carácter de vivienda permanente. No es automática: hay que encuadrar bien la operación y documentarla, y conviene consultarlo con el escribano antes de escriturar, no después.

En la compraventa, el escribano: retiene el ITP de ambas partes y el IRPF del vendedor, y los vuelca a la DGI. En el alquiler, el anticipo lo retiene el inquilino si es agente de retención, y si no lo anticipa el propietario. La contribución inmobiliaria y el impuesto de primaria los paga el propietario directamente, cada uno ante su organismo.