Tengo, compro o vendo un inmueble: ¿qué impuestos pago?

Con una escala progresiva acumulativa sobre el autovalúo del predio: 0,2% sobre el tramo hasta 15 UIT, 0,6% sobre el tramo de 15 a 60 UIT y 1% sobre lo que exceda las 60 UIT. Con la UIT en S/ 5.500, los cortes están en S/ 82.500 y S/ 330.000. Como es acumulativa, cada tasa grava solo su porción: nadie paga 1% de todo el autovalúo. Además hay un impuesto mínimo del 0,6% de la UIT, S/ 33 al año.

El predial es un impuesto: se paga por ser propietario y no tiene contraprestación directa. Los arbitrios son tasas: se pagan por servicios concretos que presta la municipalidad, que son limpieza pública, parques y jardines y serenazgo. El predial tiene escala nacional fijada por ley; los arbitrios los fija cada municipalidad distrital por ordenanza según el costo real del servicio, y por eso el mismo departamento paga muy distinto en San Isidro que en Comas.

Porque no hay una fórmula nacional de arbitrios. Cada ordenanza distrital reparte el costo del servicio según criterios propios: metros cuadrados construidos, ubicación en la zona, uso del predio, frontis, cantidad de habitantes o hasta el valor del predio. La estimación de acá usa una tarifa promedio por metro cuadrado y sirve para tener un orden de magnitud antes de comprar o alquilar, no para reemplazar la liquidación municipal.

El comprador, de manera exclusiva y sin que valga pacto en contrario. Es el 3% sobre lo que exceda las primeras 10 UIT del valor del inmueble, o sea S/ 55.000 inafectos. La base imponible es el mayor entre el valor de transferencia pactado y el autovalúo del ejercicio ajustado por el Índice de Precios al por Mayor.

No hay impuesto a pagar, pero igual conviene presentar la liquidación en la municipalidad provincial o el SAT, porque los Registros Públicos piden acreditar el cumplimiento para inscribir la transferencia. Con la UIT en S/ 5.500, ese piso está en S/ 55.000: un inmueble por debajo de ese valor no genera alcabala.

El 5% efectivo de la ganancia, si la hay. Técnicamente es el 6.25% de la renta neta, que es el 80% de la ganancia, lo que da el mismo resultado. La ganancia es el precio de venta menos el costo computable, y el costo se actualiza con el Índice de Corrección Monetaria que el MEF publica todos los meses. Si el inmueble es tu casa habitación, no pagas nada.

Que el inmueble haya permanecido en propiedad del vendedor por lo menos dos años, que haya estado destinado a vivienda y no a comercio, industria, oficina, almacén o similar, y que el vendedor no sea habitual en la venta de inmuebles. Si tienes más de una propiedad, la que califica como casa habitación es aquella donde efectivamente vives; la otra venta sí paga.

Es el factor que permite actualizar el costo de adquisición de un inmueble para que la inflación no infle artificialmente la ganancia gravada. El Ministerio de Economía y Finanzas lo publica todos los meses mediante resolución ministerial, con una tabla por año y mes de adquisición. Se busca la fila del mes en que compraste y esa columna del mes en que vendes: ese factor multiplica el valor de compra.

Con la UIT en S/ 5.500, la deducción saca S/ 275.000 de la base imponible del predial. Para la mayoría de las viviendas eso significa que la base cae a cero o a un monto muy chico, y el impuesto queda en el mínimo legal de S/ 33. La deducción no es automática: hay que pedirla en la municipalidad distrital acreditando la condición de pensionista o adulto mayor, la vivienda única y el nivel de ingresos.

El predial se declara y paga al contado hasta el último día hábil de febrero, o en cuatro cuotas trimestrales que vencen en febrero, mayo, agosto y noviembre. Los arbitrios suelen seguir el mismo calendario, aunque algunas municipalidades los cobran mensualmente. La alcabala vence el último día hábil del mes siguiente a la transferencia. La renta de segunda por la venta se paga dentro del mes siguiente al cobro, según el cronograma de SUNAT.

No, y suele ser bastante menor. El autovalúo se arma con los valores arancelarios de terrenos y los valores unitarios oficiales de edificación que publica el Ministerio de Vivienda, ajustados por antigüedad, estado de conservación y materiales. Un departamento que se vende en el mercado por cierto precio puede tener un autovalúo que es una fracción de eso, y por eso el predial resulta relativamente bajo frente al valor real del inmueble.

Corresponde presentar la declaración jurada de inscripción y regularizar los ejercicios no prescritos, con los intereses moratorios y la multa por la infracción de no presentar la declaración. La deuda de tributos municipales prescribe a los cuatro años, o a los seis si no se presentó la declaración jurada. Muchas municipalidades abren amnistías con condonación de intereses y multas: conviene esperar una para regularizar.