Una propiedad. Cuatro momentos. Cuatro cuentas distintas.

Se multiplica el avalúo catastral del predio por una tarifa por mil que fija cada municipio por ordenanza. El COOTAD (art. 504) obliga a que esa tarifa esté entre 0,25‰ y 5‰ para los predios urbanos, así que un mismo avalúo puede pagar bastante distinto según el cantón. Sobre el impuesto resultante se aplica después el descuento por pronto pago o el recargo por mora.

El descuento máximo es del 10% y corre solo en la primera quincena de enero. Después baja aproximadamente un punto por quincena hasta llegar al 1% en la segunda quincena de junio. Desde julio se acabó el descuento y empieza a correr un recargo del 10% por mora. Es una de las decisiones de calendario más rentables del año: la diferencia entre pagar el 10 de enero y el 10 de agosto es de alrededor del 20% del impuesto.

El comprador. La alcabala es el 1% sobre la base imponible y la paga quien adquiere el dominio, mientras que el impuesto a las utilidades y plusvalía lo paga el vendedor. Es la división estándar de una compraventa en Ecuador, aunque las partes pueden pactar otra cosa entre ellas: eso no cambia quién es el obligado frente al municipio.

Sobre el mayor entre el valor pactado en la escritura y el avalúo catastral municipal (COOTAD art. 532). Por eso escriturar por debajo del valor real no sirve para pagar menos: si el avalúo catastral es más alto, el municipio liquida sobre el avalúo. Y además ese subvalor te juega en contra cuando vendas, porque la utilidad gravada por la plusvalía va a salir más grande.

Es un tributo adicional que se recauda junto con la alcabala y equivale al 10% del impuesto municipal. Sobre una base de $100.000, la alcabala municipal es $1.000 y el adicional provincial $100, así que el total de la operación es $1.100. Aparece en la misma liquidación, por lo que conviene contarlo desde el principio al presupuestar el cierre de la compra.

El impuesto grava la utilidad, no el precio. Se toma el precio de venta, se le restan el costo de adquisición, las mejoras sustentadas y la contribución especial de mejoras pagada, y sobre esa utilidad se aplica la tarifa del GAD, que por el COOTAD es del 10%. Antes de aplicar la tarifa se deduce un 5% de la utilidad por cada año de tenencia contado a partir del segundo, de modo que cuanto más tiempo tuviste el inmueble, menos base queda gravada.

A los 20 años de tenencia la transferencia queda fuera del impuesto (COOTAD art. 559). Antes de ese plazo, la deducción anual del 5% ya va bajando la base año a año, así que el impuesto de una casa que tuviste quince años es mucho menor que el de una que compraste y vendiste en dos. Es la razón por la que la especulación inmobiliaria de corto plazo tributa mucho más que la tenencia larga.

Desde que la porción que recibe cada beneficiario supera la fracción básica desgravada de la tabla del SRI, hoy $78.527,00. El impuesto se calcula por beneficiario, no sobre el total del patrimonio del causante: si la masa hereditaria se reparte entre varios herederos, cada uno mira su propia porción contra esa fracción exenta, y es muy común que ninguno llegue a pagar.

Sí, pero con la tarifa reducida a la mitad por ser primer grado de consanguinidad. Hubo un período en que la ley los exoneró por completo, pero esa exoneración fue declarada inconstitucional en 2022 y el impuesto volvió a aplicarse con la rebaja del 50%. Para los hijos menores de edad o con discapacidad la ley prevé un tratamiento más favorable todavía, que conviene revisar con un profesional en el caso concreto.

No: se valora al avalúo comercial del bien a la fecha de la apertura de la sucesión. Como el avalúo catastral suele estar muy por debajo del valor de mercado, mucha gente calcula el impuesto con el número equivocado y se lleva una sorpresa. Del valor se pueden restar las deudas del causante y los gastos admitidos, que sí bajan la base imponible.

No lo evita: las donaciones están alcanzadas por la misma tabla y el mismo impuesto que las herencias, justamente para que no se use la donación como vía de escape. Lo que sí puede cambiar es la planificación en el tiempo y por beneficiario, porque el impuesto se calcula por cada persona que recibe. Es una decisión que conviene tomar con asesoría, no con una calculadora.

Los honorarios de la notaría por la escritura, la inscripción en el Registro de la Propiedad, el certificado de gravámenes y, si hay financiamiento, los costos de la hipoteca y su inscripción. También conviene pedir el certificado de no adeudar al municipio: si el vendedor tiene predial impago, la transferencia se traba hasta que se ponga al día.