Calculadora de ganancia ocasional por venta de vivienda — Colombia 2026
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Vender una casa en Colombia tiene un costo tributario que conviene conocer antes de firmar la promesa: la utilidad de la venta paga impuesto de ganancia ocasional del 15% si tuviste el inmueble dos años o más (art. 300 del Estatuto Tributario). Si lo tuviste menos de dos años, el régimen cambia por completo: la utilidad entra a tu renta ordinaria, con tarifas marginales que llegan al 39%. La buena noticia para quien vende su casa de habitación: el art. 311-1 ET exime las primeras 5.000 UVT de utilidad — $261.870.000 en 2026 — siempre que la plata termine en otra vivienda, en una cuenta AFC o pagando la hipoteca del inmueble vendido. Con esa exención, muchísimas ventas de vivienda familiar pagan cero impuesto. Hay un tercer actor en la operación: la retención en la fuente del 1% del precio que el notario descuenta al vendedor persona natural en la escritura. No es un impuesto adicional sino un anticipo: se cruza contra la ganancia ocasional al declarar, y si te retuvieron de más, queda como saldo a favor. Ingresá el precio de venta, el costo fiscal del inmueble, los años de posesión y el destino de la plata: te calculamos la utilidad, la parte exenta, el impuesto del 15%, la retención de notaría y cuánto te queda neto.
Si vendés un inmueble que tuviste 2 años o más, la utilidad (precio de venta menos costo fiscal) paga impuesto de ganancia ocasional del 15%. Si es tu casa de habitación y destinás la plata a otra vivienda, cuenta AFC o al pago de la hipoteca, las primeras 5.000 UVT de utilidad ($261.870.000 en 2026) quedan exentas (art. 311-1 ET). En notaría te retienen el 1% del precio como anticipo. Ejemplo: casa vendida en $900.000.000 con costo fiscal de $400.000.000 → utilidad $500.000.000, exentas $261.870.000, impuesto 15% sobre $238.130.000 = $35.719.500.
Cuándo usar esta calculadora
- Una familia que vende su casa de $600.000.000 (comprada en $350.000.000 hace 8 años) para comprar otra confirma que su utilidad de $250.000.000 queda totalmente exenta: impuesto $0.
- Un propietario que vende en $900.000.000 una casa con costo fiscal de $400.000.000 calcula el 15% sobre lo que excede la exención: $35.719.500.
- Un inversionista que vende un apartamento de renta (no es su vivienda) en $500.000.000 con costo de $300.000.000 liquida el 15% pleno: $30.000.000.
- Alguien que compró hace 18 meses y quiere revender descubre que con menos de 2 años la utilidad tributa como renta ordinaria, no al 15%.
- Un vendedor verifica cuánto le va a retener la notaría (1% del precio) y cuánto de eso recupera al declarar.
- Una pareja decide si deposita el producto de la venta en cuenta AFC para no perder la exención mientras encuentra la nueva casa.
- Un heredero que recibió una casa en sucesión y la vende usa el valor de adjudicación como costo fiscal para estimar la utilidad gravada.
- Un propietario compara el impuesto de vender este año contra esperar a cumplir los 2 años de posesión.
- Alguien que vende su casa de habitación pero usará la plata para un negocio comprueba que sin reinversión en vivienda pierde la exención de $261.870.000.
- Un vendedor de un inmueble de $1.200 millones revisa que al superar 20.000 UVT la operación además causa impuesto de timbre.
Ejemplo: casa de habitación vendida en $900.000.000, costo fiscal $400.000.000, 10 años, reinvierte en otra vivienda
- Utilidad: $900.000.000 − $400.000.000 = $500.000.000. Posesión ≥ 2 años → régimen de ganancia ocasional.
- Exención art. 311-1 (casa de habitación + reinversión): primeras 5.000 UVT = $261.870.000 exentas.
- Base gravable: $500.000.000 − $261.870.000 = $238.130.000 → impuesto 15% = $35.719.500.
- En notaría retienen 1% del precio = $9.000.000 (anticipo). Al declarar pagás el saldo: $35.719.500 − $9.000.000 = $26.719.500.
- Neto final: $900.000.000 − $35.719.500 = $864.280.500.
Cómo funciona
5 min readCómo se calcula el impuesto por vender una casa
Utilidad = Precio de venta − Costo fiscal
Si posesión ≥ 2 años → ganancia ocasional:
Base gravable = Utilidad − Exención art. 311-1 (si aplica)
Impuesto = Base gravable × 15%
Si posesión < 2 años → la utilidad va a renta ordinaria (tabla art. 241, hasta 39%)
Retención en notaría = 1% del precio (anticipo del impuesto)La primera bifurcación es el tiempo de posesión (art. 300 ET). Dos años o más convierten la utilidad en ganancia ocasional con tarifa única del 15% (Ley 2277 de 2022; antes era 10%). Menos de dos años la mandan a tu renta líquida ordinaria, donde se suma a tus demás ingresos y tributa por la tabla progresiva del art. 241 — con tarifas marginales de hasta el 39%, casi siempre un negocio mucho peor. Si estás cerca de cumplir los dos años, hacé la cuenta: esperar unos meses puede valer decenas de millones.
La exención de 5.000 UVT para casa de habitación (art. 311-1 ET)
Si lo que vendés es tu casa o apartamento de habitación — donde efectivamente vivís —, las primeras 5.000 UVT de utilidad quedan exentas: $261.870.000 en 2026 (UVT de $52.374). Las condiciones son dos y las dos importan:
1. Que sea tu vivienda habitual, no un lote, una segunda casa ni un inmueble de renta.
2. Que la plata tenga destino vivienda: depositarla en una cuenta AFC (Ahorro para el Fomento de la Construcción), comprar otra casa o apartamento de habitación, o pagar el crédito hipotecario vinculado al inmueble que vendés. Lo no destinado a esos fines pierde el beneficio.
La Ley 2277 de 2022 rediseñó este beneficio: bajó la exención de 7.500 a 5.000 UVT, pero eliminó el tope de valor del inmueble (antes solo aplicaba a viviendas de hasta 15.000 UVT de avalúo). Desde 2023, cualquier casa de habitación accede a la exención, sin importar su precio.
En la práctica, la jugada estándar del vendedor que todavía no encontró su próxima casa es consignar el producto de la venta en una cuenta AFC desde la notaría: eso congela el derecho a la exención mientras aparece la vivienda nueva.
El costo fiscal: la cifra que define todo
La utilidad no se calcula contra "lo que pagaste" a secas sino contra el costo fiscal, que podés armar de varias formas según tu situación:
A mayor costo fiscal, menor utilidad y menos impuesto: vale la pena reconstruirlo bien (escritura de compra, facturas de remodelaciones, declaraciones de renta previas) antes de vender. Si recibiste el inmueble por herencia, tu costo fiscal es el valor por el que te lo adjudicaron en la sucesión — la calculadora de impuesto de sucesiones cubre esa etapa previa.
La retención del 1% en notaría no es un impuesto extra
Al firmar la escritura, el notario descuenta al vendedor persona natural una retención en la fuente del 1% del precio de venta (arts. 398-401 ET). Es plata tuya anticipada a la DIAN: al presentar la declaración del año de la venta, ese 1% se resta del impuesto de ganancia ocasional. Tres escenarios:
Tabla 2026: los números de vender vivienda en Colombia
| Concepto | Valor 2026 |
|---|---|
| Tarifa ganancia ocasional (posesión ≥ 2 años) | 15% |
| Exención casa de habitación (art. 311-1) | 5.000 UVT = $261.870.000 |
| Posesión < 2 años | Renta ordinaria (tabla art. 241, hasta 39%) |
| Retención en notaría (vendedor persona natural) | 1% del precio |
| Derechos notariales (usual 50/50 comprador-vendedor) | 0,54% del valor de escritura |
| Impuesto de timbre | Solo ventas > 20.000 UVT ($1.047.480.000) |
Los gastos de cierre van aparte del impuesto: los derechos notariales (0,54% según la Resolución SNR de 2026, normalmente repartidos por mitades) y, para el comprador, registro y beneficencia. Si tu venta supera los $1.047 millones, revisá además la calculadora de impuesto de timbre.
Ejemplos rápidos
| Caso | Utilidad | Exención | Impuesto |
|---|---|---|---|
| Casa habitación $600M, costo $350M, reinvierte | $250.000.000 | $250.000.000 | $0 |
| Casa habitación $900M, costo $400M, reinvierte | $500.000.000 | $261.870.000 | $35.719.500 |
| Casa habitación, misma venta, sin reinvertir | $500.000.000 | $0 | $75.000.000 |
| Apartamento de renta $500M, costo $300M | $200.000.000 | $0 | $30.000.000 |
| Venta a pérdida (costo > precio) | $0 | — | $0 (el 1% retenido vuelve) |
La tercera fila es el error más caro del impuesto: la misma venta de $900 millones paga $39 millones más si la plata no termina en vivienda, AFC o hipoteca.
Cómo se declara la venta
La venta se reporta en la declaración de renta del año siguiente (formulario 210 para residentes), en la sección de ganancias ocasionales: el precio como ingreso, el costo fiscal como costo, la parte del art. 311-1 como ganancia ocasional exenta, y el 15% sobre el neto. La retención del 1% practicada por el notario se imputa en el renglón de retenciones. Aunque la venta quede exenta, declararla es obligatorio si superás los topes generales (la venta casi siempre dispara el tope de ingresos de 1.400 UVT y el de consignaciones). Guardá la escritura de compra y la de venta, los extractos de la cuenta AFC o la escritura de la vivienda nueva: son los soportes que la DIAN pide cuando cruza la información que le reportan las notarías.
Errores comunes
Cuándo aplica esta calculadora
Aplica a ventas de inmuebles de personas naturales residentes: casa o apartamento de habitación, segunda vivienda, lotes e inmuebles de renta. No cubre ventas de sociedades (para ellas la utilidad es renta o GO con otras retenciones), aportes a sociedades, daciones en pago ni permutas. La parte de la utilidad que la ley trata como recuperación de la depreciación (en inmuebles que depreciaste como activo productivo) tributa como renta ordinaria. Para el detalle de qué parte de la venta puede ser ingreso no constitutivo, mirá la calculadora de ingresos no constitutivos de renta, y para el efecto de la venta en tu declaración completa, la calculadora de renta de personas naturales 2026. Cálculo orientativo: en operaciones grandes conviene planear con contador antes de firmar la promesa.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto impuesto se paga por vender una casa en Colombia en 2026?
El 15% de la utilidad (precio menos costo fiscal) si tuviste el inmueble 2 años o más. Si es tu casa de habitación y destinás la plata a otra vivienda, cuenta AFC o a la hipoteca, las primeras 5.000 UVT de utilidad ($261.870.000) quedan exentas — muchas ventas de vivienda familiar pagan $0.
¿Qué requisitos tiene la exención de las 5.000 UVT?
Dos (art. 311-1 ET): que el inmueble sea tu casa o apartamento de habitación, y que el dinero se deposite en cuenta AFC o se destine a comprar otra vivienda de habitación o pagar el crédito hipotecario del inmueble vendido. Sin ese destino, la exención se pierde aunque sea tu vivienda.
¿Qué pasa si vendo antes de los 2 años de posesión?
La utilidad deja de ser ganancia ocasional y entra a tu renta líquida ordinaria (art. 300 ET): se suma a tus demás ingresos y tributa por la tabla del art. 241, con marginales de hasta el 39%. Tampoco aplica la exención de vivienda. Si estás cerca del segundo año, suele convenir esperar.
¿Cómo calculo el costo fiscal de mi casa?
Las vías principales: costo de adquisición + mejoras con soporte + reajustes fiscales anuales (art. 70 ET); los factores del art. 73 ET para inmuebles antiguos; o el avalúo catastral/autoavalúo que usaste como valor patrimonial en renta (art. 72 ET). Elegí la que dé el costo más alto soportable: baja la utilidad y el impuesto.
¿El 1% que retiene la notaría es un impuesto adicional?
No: es retención en la fuente a título de anticipo. Al declarar el año de la venta, ese 1% se resta del impuesto de ganancia ocasional. Si la venta resultó exenta o a pérdida, queda como saldo a favor y podés pedir devolución a la DIAN.
¿Qué es una cuenta AFC y por qué me sirve al vender?
Es una cuenta de Ahorro para el Fomento de la Construcción en un banco. Consignar ahí el producto de la venta preserva la exención del art. 311-1 mientras encontrás tu próxima vivienda: el requisito de 'destino vivienda' se cumple con el depósito. Retirarla para otro fin hace perder el beneficio.
¿La exención aplica si la casa vale más de mil millones?
Sí. Desde la Ley 2277 de 2022 no hay tope de valor del inmueble (antes el beneficio se limitaba a casas de hasta 15.000 UVT). Cualquier casa de habitación accede a la exención de 5.000 UVT de utilidad, aunque la exención bajó de 7.500 a 5.000 UVT.
¿Vendo a pérdida: tengo que pagar algo?
No hay ganancia ocasional ni impuesto si el costo fiscal supera el precio. La notaría igual practica la retención del 1% sobre el precio, que recuperás como saldo a favor al declarar. La pérdida ocasional puede compensarse con ganancias ocasionales del mismo año.
¿Qué pasa si vendo un lote o un apartamento que tenía arrendado?
Pagas el 15% sobre toda la utilidad (con posesión ≥ 2 años): la exención de 5.000 UVT es exclusiva de la casa de habitación. En la venta de $500.000.000 de un inmueble de renta con costo de $300.000.000, el impuesto es $30.000.000.
¿Heredé la casa: cuál es mi costo fiscal al venderla?
El valor por el que te la adjudicaron en la sucesión (el que declaraste como ganancia ocasional al heredar). Si la casa valía $300.000.000 en la partición y la vendés en $400.000.000, tu utilidad es $100.000.000. Los 2 años de posesión se cuentan desde la adjudicación.
¿Qué otros gastos tiene vender una casa además del impuesto?
Los derechos notariales (0,54% del valor de escritura en 2026, usualmente repartidos 50/50 con el comprador), certificados y paz y salvos (predial, valorización, administración). El registro y la beneficencia los paga el comprador. Si la venta supera 20.000 UVT ($1.047.480.000), se causa además el impuesto de timbre.