Calculadora de ganancia ocasional por venta de vivienda — Colombia 2026 🇨🇴

Cómo se calcula el impuesto por vender una casa

Utilidad = Precio de venta − Costo fiscal
Si posesión ≥ 2 años → ganancia ocasional:
  Base gravable = Utilidad − Exención art. 311-1 (si aplica)
  Impuesto = Base gravable × 15%
Si posesión < 2 años → la utilidad va a renta ordinaria (tabla art. 241, hasta 39%)
Retención en notaría = 1% del precio (anticipo del impuesto)

La primera bifurcación es el tiempo de posesión (art. 300 ET). Dos años o más convierten la utilidad en ganancia ocasional con tarifa única del 15% (Ley 2277 de 2022; antes era 10%). Menos de dos años la mandan a tu renta líquida ordinaria, donde se suma a tus demás ingresos y tributa por la tabla progresiva del art. 241 — con tarifas marginales de hasta el 39%, casi siempre un negocio mucho peor. Si estás cerca de cumplir los dos años, hacé la cuenta: esperar unos meses puede valer decenas de millones.

La exención de 5.000 UVT para casa de habitación (art. 311-1 ET)

Si lo que vendés es tu casa o apartamento de habitación — donde efectivamente vivís —, las primeras 5.000 UVT de utilidad quedan exentas: $261.870.000 en 2026 (UVT de $52.374). Las condiciones son dos y las dos importan:

1. Que sea tu vivienda habitual, no un lote, una segunda casa ni un inmueble de renta.
2. Que la plata tenga destino vivienda: depositarla en una cuenta AFC (Ahorro para el Fomento de la Construcción), comprar otra casa o apartamento de habitación, o pagar el crédito hipotecario vinculado al inmueble que vendés. Lo no destinado a esos fines pierde el beneficio.

La Ley 2277 de 2022 rediseñó este beneficio: bajó la exención de 7.500 a 5.000 UVT, pero eliminó el tope de valor del inmueble (antes solo aplicaba a viviendas de hasta 15.000 UVT de avalúo). Desde 2023, cualquier casa de habitación accede a la exención, sin importar su precio.

En la práctica, la jugada estándar del vendedor que todavía no encontró su próxima casa es consignar el producto de la venta en una cuenta AFC desde la notaría: eso congela el derecho a la exención mientras aparece la vivienda nueva.

El costo fiscal: la cifra que define todo

La utilidad no se calcula contra "lo que pagaste" a secas sino contra el costo fiscal, que podés armar de varias formas según tu situación:

A mayor costo fiscal, menor utilidad y menos impuesto: vale la pena reconstruirlo bien (escritura de compra, facturas de remodelaciones, declaraciones de renta previas) antes de vender. Si recibiste el inmueble por herencia, tu costo fiscal es el valor por el que te lo adjudicaron en la sucesión — la calculadora de impuesto de sucesiones cubre esa etapa previa.

La retención del 1% en notaría no es un impuesto extra

Al firmar la escritura, el notario descuenta al vendedor persona natural una retención en la fuente del 1% del precio de venta (arts. 398-401 ET). Es plata tuya anticipada a la DIAN: al presentar la declaración del año de la venta, ese 1% se resta del impuesto de ganancia ocasional. Tres escenarios:

Tabla 2026: los números de vender vivienda en Colombia

Los gastos de cierre van aparte del impuesto: los derechos notariales (0,54% según la Resolución SNR de 2026, normalmente repartidos por mitades) y, para el comprador, registro y beneficencia. Si tu venta supera los $1.047 millones, revisá además la calculadora de impuesto de timbre.

Ejemplos rápidos

La tercera fila es el error más caro del impuesto: la misma venta de $900 millones paga $39 millones más si la plata no termina en vivienda, AFC o hipoteca.

Cómo se declara la venta

La venta se reporta en la declaración de renta del año siguiente (formulario 210 para residentes), en la sección de ganancias ocasionales: el precio como ingreso, el costo fiscal como costo, la parte del art. 311-1 como ganancia ocasional exenta, y el 15% sobre el neto. La retención del 1% practicada por el notario se imputa en el renglón de retenciones. Aunque la venta quede exenta, declararla es obligatorio si superás los topes generales (la venta casi siempre dispara el tope de ingresos de 1.400 UVT y el de consignaciones). Guardá la escritura de compra y la de venta, los extractos de la cuenta AFC o la escritura de la vivienda nueva: son los soportes que la DIAN pide cuando cruza la información que le reportan las notarías.

Errores comunes

Cuándo aplica esta calculadora

Aplica a ventas de inmuebles de personas naturales residentes: casa o apartamento de habitación, segunda vivienda, lotes e inmuebles de renta. No cubre ventas de sociedades (para ellas la utilidad es renta o GO con otras retenciones), aportes a sociedades, daciones en pago ni permutas. La parte de la utilidad que la ley trata como recuperación de la depreciación (en inmuebles que depreciaste como activo productivo) tributa como renta ordinaria. Para el detalle de qué parte de la venta puede ser ingreso no constitutivo, mirá la calculadora de ingresos no constitutivos de renta, y para el efecto de la venta en tu declaración completa, la calculadora de renta de personas naturales 2026. Cálculo orientativo: en operaciones grandes conviene planear con contador antes de firmar la promesa.