La operación cambia de raíz según vendas, heredes o dones.

Si es tu casa habitación, puedes quedar totalmente exento cuando el precio de venta no supera las 700.000 UDIS y no usaste esa exención en los tres años anteriores. Si el precio la supera, no se grava solo el excedente: se grava la ganancia en la proporción que el excedente representa del precio, y sobre esa ganancia se aplica la tarifa del impuesto.

Depende del valor de la UDI, que el Banco de México publica todos los días y que sube con la inflación. Por eso el monto de la exención en pesos no es una cifra fija: se multiplica el valor de la UDI vigente al momento de la operación por 700.000. Este hub trae el último valor cargado y te deja actualizarlo.

Una vez cada tres años. El notario consulta si ya la aplicaste en ese lapso, así que no es algo que se pueda declarar a conveniencia. Si vendiste otra casa con exención hace menos de tres años, esta venta se grava completa.

Porque la ganancia de una venta se acumuló durante años pero se realiza en uno solo, y aplicarle la tarifa anual completa castigaría artificialmente al vendedor. La ley permite dividir la ganancia entre los años transcurridos, con tope de veinte, aplicar la tarifa a esa fracción y multiplicar el resultado por los mismos años.

Sí, y sin exención. La exención de las 700.000 UDIS es exclusiva de la casa habitación, así que un terreno baldío, un local comercial, una bodega o una segunda propiedad de inversión pagan sobre toda la ganancia. Al firmar, el notario entera un pago provisional del 5% de la ganancia a la entidad federativa, a cuenta del impuesto anual.

No hay impuesto federal a la herencia y el heredero no causa ISR por recibirla. Lo que sí se paga siempre es el impuesto local sobre adquisición de inmuebles, además de los honorarios del notario y los derechos de inscripción en el Registro Público. Ese conjunto suele ser el costo real de la sucesión.

La donación entre cónyuges y en línea recta ascendente o descendente está exenta de ISR sin límite de monto. Una donación a un hermano, un sobrino o un amigo solo está exenta hasta tres veces la UMA anual, y el excedente se acumula a tus ingresos del ejercicio, así que puede terminar en un impuesto considerable.

Es el impuesto sobre adquisición de inmuebles, un tributo local que cobra el estado o el municipio cada vez que un inmueble cambia de dueño, sin importar si el cambio viene de una compraventa, una herencia o una donación. Lo paga quien adquiere, y la tasa varía por entidad, por lo que este hub la deja editable en vez de fijarla.

Como referencia general, entre el 4% y el 8% del valor del inmueble entre ISAI, notaría, registro, avalúo y gestoría, aunque el rango real depende del municipio y de si hay crédito hipotecario de por medio. Es dinero que se necesita en efectivo al cierre: el crédito hipotecario no lo financia.

Solo las inversiones que aumentan el valor del inmueble y que tengas amparadas con comprobante fiscal a tu nombre. El mantenimiento ordinario no cuenta, y las facturas sin requisitos fiscales tampoco. Es de las diferencias más grandes entre el impuesto estimado y el que finalmente calcula el notario.

Es un pago provisional. El impuesto definitivo se determina en tu declaración anual, donde la ganancia se acumula con tus demás ingresos y se aplican las deducciones que correspondan. Puede quedarte diferencia a pagar o, con más frecuencia de lo que se cree, saldo a favor.

Porque el notario actualiza el costo de adquisición por inflación y separa el valor del terreno del de la construcción para aplicarle depreciación, dos ajustes que reducen la ganancia gravable y que aquí no se aplican. Tomá este resultado como techo del impuesto, no como cifra final.