Calculadora de Yield Bruto y Neto Arriendo Departamento Chile

¿Qué es el yield de una propiedad en arriendo?

El yield es el retorno anual que genera una propiedad arrendada, calculado como el arriendo anual dividido por el valor de la inversión inicial. Por ejemplo, un departamento de UF 3.000 arrendado a UF 15 mensuales genera yield bruto de 6%. Tras descontar gastos comunes, contribuciones e impuestos, el yield neto es 3-4% anual.

Cómo se calcula el yield de inversión en arriendo

Definiciones clave

Yield bruto: arriendo anual / precio compra (%). Ignora gastos.

Yield neto: flujo anual (arriendo − gastos) / precio compra (%). Refleja rentabilidad operativa real.

ROI total: (flujo neto acumulado + plusvalía neta − comisiones) / precio compra × 100 (%). Incluye capital.

Fórmula

Arriendo anual (UF) = Arriendo mensual UF × 12
Arriendo anual ($) = Arriendo anual (UF) × Valor UF

Comisión corredor anual ($) = Arriendo anual ($) × (meses / 12)

Gastos anuales ($) = 
  Gastos comunes ($/mes) × 12
  + Contribuciones ($/mes) × 12
  + Comisión corredor anual ($)
  + Mantenimiento ($/mes) × 12

Flujo neto anual ($) = Arriendo anual ($) − Gastos anuales ($)

Yield bruto (%) = (Arriendo anual ($) / Precio compra ($)) × 100
Yield neto (%) = (Flujo neto anual ($) / Precio compra ($)) × 100

Valor final (UF) = Precio compra (UF) × (1 + Plusvalía anual %)^años
Valor final ($) = Valor final (UF) × Valor UF final

Plus valía bruta ($) = Valor final ($) − Precio compra ($)
Impuesto plusvalía ($) = Plusvalía bruta ($) × Tasa impuesto %
Plus valía neta ($) = Plusvalía bruta ($) − Impuesto plusvalía ($)

Flujo acumulado ($) = Flujo neto anual ($) × años

ROI total (%) = 
  (Flujo acumulado ($) + Plusvalía neta ($)) / Precio compra ($) × 100

ROI anual promedio (%) = ROI total (%) / años

Benchmark ($) = Precio compra ($) × (1 + Tasa benchmark anual %)^años
Diferencia vs benchmark ($) = 
  (Flujo acumulado + Plusvalía neta) − Benchmark

Ejemplo concreto

Inputs:

Cálculos:

Interpretación:

Limitaciones y consideraciones

1. UF cambia diariamente: el cálculo usa UF fija. En realidad, tanto arriendo como precio varían. Sensibilidad: ±5% en UF = ±5% en resultado.

2. Impuesto plusvalía simplificado: SII 2026 aplica tramos y considera tiempo tenencia. Se usa 20% flat; consulta asesor tributario para caso específico.

3. Plusvalía 3-5% es estimación: depende zona, estado propiedad, demanda. Santiago 2020-2026: rango 2-6% real.

4. Gastos no incluyen:
- Seguro incendio (si aplica)
- Impuesto global complementario (si vencimiento es PF y arriendo es ingreso extra)
- Posibles multas o vacío arriendo (riesgo)
- Revalorización UF en arriendo (típico sube con IPC, +3-4% anual)

5. Benchmark es teórico: DP 6.5% no incluye comisión banco, inflación de poder adquisitivo, ni impuesto global complementario en tramos altos.

6. Liquidez: departamento NO es líquido; venta tarda 3-6 meses, requiere corredor, impuestos.

7. Rentabilidad anual: el flujo neto anual es real e inmediato; la plusvalía es estimada y requiere venta.

8. Riesgo arrendatario: incumplimiento, daño, desalojo judicial (costo, tiempo). No se modela aquí.

9. UTA/IVA: si arrendador es PF, SII exige declara arriendo como ingreso. No se descuenta IVA a PF (IVA es para empresas). Calculá la tributación exacta en la calculadora de impuesto a la renta de arriendos.

10. Revalorización arriendo: modelo asume arriendo constante en UF. En práctica, arriendo sube con IPC (~3-4%/año); esto mejoraría yield real.

Para la etapa de compra, los costos de escrituración incluyen el impuesto de timbres sobre el crédito hipotecario y las contribuciones de bienes raíces anuales. Compará también con alternativas financieras en la calculadora de fondos mutuos vs depósito a plazo.