Mi Casa Ya Colombia 2026
Ver cálculo paso a paso
Mi Casa Ya es el programa de subsidio directo a la cuota inicial e intereses de vivienda VIS/VIP en Colombia. Dependiendo de tus ingresos mensuales, accedes a un subsidio de cuota inicial de hasta $48 millones (si ganas 0-2 SMMLV) o $32 millones (si ganas 2-4 SMMLV), más tasa subsidiada FRECH entre 4–5 puntos porcentuales por debajo de tasa comercial. Esta calculadora estima tu subsidio real y simula la cuota mensual con y sin beneficio.
Con ingresos hasta 4 SMMLV y vivienda VIS/VIP, accedes a subsidio cuota inicial $32–48M + tasa FRECH reducida 4–5pp, bajando cuota mensual hasta 30–40%.
Cuándo usar esta calculadora
- Comparar subsidio según tu rango salarial (0–2 o 2–4 SMMLV)
- Estimar cuota inicial subsidiada y monto de crédito real
- Simular cuota mensual con y sin beneficio Mi Casa Ya
- Validar si cumples requisitos (ingresos + tipo vivienda VIS/VIP)
- Planificar presupuesto de vivienda con subsidio estatal
- Comparar tasa FRECH vs. tasa comercial del mercado
Cómo funciona
2 min read¿Qué es Mi Casa Ya?
Mi Casa Ya es el programa estatal colombiano que otorga subsidio directo a la cuota inicial e intereses de vivienda VIS/VIP. Personas con ingresos hasta 4 SMMLV acceden a subsidios de $32 a $48 millones en cuota inicial, más tasa FRECH reducida entre 4 y 5 puntos porcentuales, disminuyendo la cuota mensual hasta 40%.
Cómo se calcula Mi Casa Ya
Fundamento normativo
Mi Casa Ya es un programa administrado por el Fondo Nacional del Ahorro (FNA) y co-financia mediante:
Tramos y subsidio cuota inicial (2026)
| Rango ingreso | SMMLV | Subsidio cuota inicial | Tasa FRECH reducida |
|---|---|---|---|
| 0–2 SMMLV | 0–$3,160,000 | $48,000,000 | Comercial − 5pp |
| 2–4 SMMLV | $3,160,000–$6,320,000 | $32,000,000 | Comercial − 4pp |
| >4 SMMLV | >$6,320,000 | No aplica | No aplica |
Fórmula cuota mensual
Método de amortización: Sistema francés (cuota fija).
Tasa mensual = Tasa anual / 12 / 100
Cuota = Monto_Crédito × [i(1+i)^n] / [(1+i)^n − 1]
Donde:
i = tasa mensual
n = plazo en mesesEjemplo práctico:
Cálculos:
1. Subsidio cuota inicial: $32,000,000 (por rango 2–4 SMMLV)
2. Cuota inicial neta: $80M × 30% − $32M = $24M − $32M → $0 (subsidio cubre 133% cuota)
3. Monto crédito: $80M − $0 = $80,000,000
4. Tasa FRECH: 9.5% − 4pp = 5.5%/año
5. Tasa mensual: 5.5 / 12 / 100 = 0.004583
6. Cuota con subsidio: 80M × [0.004583(1.004583)^240] / [(1.004583)^240 − 1] ≈ $477,000
7. Cuota sin subsidio: 80M × [0.007917(1.007917)^240] / [(1.007917)^240 − 1] ≈ $627,000
8. Ahorro mensual: $627k − $477k = $150,000
9. Ahorro total: 240 × $150k = $36,000,000
Limitaciones y consideraciones
Factores que afectan el cálculo
1. Reclasificación por ingresos: si superas umbral medio año, pierdes beneficio
2. Revaluos catastrales: no afectan elegibilidad pero sí avalúo hipotecario
3. Comisiones bancarias: no incluidas (varían según entidad financiera)
4. Seguros (desempleo, vida): no incluidos; obligatorios en práctica (~2% cuota)
5. Indexación SMMLV anual: 2027 cambia clasificación si SMMLV sube >10%
Antes de postular a Mi Casa Ya, conviene saber cuánto vale realmente el inmueble: la tasación de vivienda por m² y estrato en Colombia te da un estimado basado en precios DIAN 2026 por zona. Una vez tenés el monto del crédito, la calculadora de crédito hipotecario Colombia 2026 (UVR vs pesos) simula la cuota mensual con amortización detallada, y si ya tenés hipoteca vigente, la calculadora de pago anticipado de crédito hipotecario muestra cuánto ahorrás adelantando capital.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es el ingreso máximo para acceder a Mi Casa Ya?
El límite es 4 SMMLV mensuales. En 2026, son aproximadamente $6,320,000 brutos. Si tus ingresos superan este monto, no calificas para el programa, aunque puedas acceder a crédito hipotecario comercial normal.
¿Qué diferencia hay entre VIS y VIP?
VIS (Vivienda Interés Social): hasta ~$188 millones en 2026. VIP (Vivienda Interés Prioritario): $188M–$280M. Mi Casa Ya cubre ambas, pero subsidios pueden variar. El DAPD (hoy MIN Vivienda) publica límites anuales por zona geográfica.
¿El subsidio cuota inicial es reembolsable?
No, es un subsidio directo no reembolsable. Una vez aprobado y desembolsado por el FNA, no debes devolverlo. Sí debes pagar el crédito hipotecario por el monto restante.
¿Puedo combinar Mi Casa Ya con otros programas de vivienda?
Mi Casa Ya es compatible con crédito de libre disponibilidad (si necesitas complementar) pero NO con otros subsidios directos de cuota inicial del Estado (son excluyentes por norma FNA).
¿Qué pasa si mis ingresos cambian después de aprobado?
El subsidio se bloquea al momento de aprobación. Si subes ingresos después y mantienes el crédito, no pierdes el beneficio ya desembolsado. Pero si aplicas por primera vez y tus ingresos suben durante trámite, podrías perder elegibilidad.
¿La tasa FRECH es fija o variable?
En el programa Mi Casa Ya, la tasa subsidiada es típicamente fija por plazo pactado (20–30 años es común). Algunos bancos ofrecen opciones mixtas (fija inicial + variable), pero el subsidio de tasa aplica sobre la tasa fija garantizada.
¿Incluye seguros (desempleo, vida) en la cuota simulada?
No. La calculadora estima cuota capital + interés. Los seguros son obligatorios en la práctica (~1.5–2.5% cuota) y se suman al pago mensual real. Verifica con tu banco los costos exactos.
¿Qué viviendas NO cumplen requisitos VIS/VIP?
No aplica Mi Casa Ya en: lotes (sin construcción), viviendas >$280M, inmuebles comerciales, apartamentos en edificios sin licencia, o propiedades en zonas de riesgo ambiental no intervenidas.
¿Cómo impacta la inflación 2026 en SMMLV y límites vivienda?
Minvivienda reajusta anualmente los límites VIS/VIP según IPC + factor política (típicamente enero). SMMLV reajusta por negociación tripartita. Revisa DIAN/Minvivienda en enero 2026 para cifras exactas actualizadas.
¿Qué entidades financieras ofrecen créditos Mi Casa Ya?
Bancos adscritos a Ascofin (Banco Agrario, Scotiabank, BBVA, Bancolombia, etc.) ofrecen productos aprobados. El FNA es cofinanciador directo. Compara tasas y comisiones entre entidades; el subsidio tasa es igual para todas.