Costes inicio de alquiler en España (fianza, garantía adicional y comisión)
Ver cálculo paso a paso
Cuando firmas un contrato de arrendamiento en España, el desembolso inicial puede superar con creces la primera mensualidad. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) fija una fianza obligatoria de 1 mes para vivienda (2 meses para uso distinto), permite hasta 2 meses adicionales de garantía complementaria y limita la comisión de agencia a 1 mensualidad cuando el arrendador es persona física. Esta calculadora desglosa cada concepto para que sepas exactamente cuánto necesitas al firmar.
Al firmar un alquiler en España debes abonar: 1 mes de fianza obligatoria (LAU), hasta 2 meses de garantía adicional y la primera mensualidad. Un alquiler de 900 €/mes puede exigir un desembolso inicial de 2.700 € sin agencia o hasta 4.500 € si interviene agencia y el arrendador es una empresa.
Cuándo usar esta calculadora
- Saber cuánto dinero necesitas ahorrar antes de alquilar un piso
- Comparar el coste inicial con o sin agencia inmobiliaria
- Calcular la fianza y garantía adicional según el tipo de arrendador (persona física o empresa)
- Estimar el importe máximo de garantías adicionales permitido por la LAU
- Planificar el presupuesto para tu primer piso de alquiler en España
- Verificar si las condiciones que te ofrecen se ajustan a la legalidad vigente
Cómo funciona
2 min read¿Qué es la fianza de alquiler en España?
La fianza es una cantidad de dinero que el inquilino deposita como garantía ante el arrendador para cubrir posibles daños o impagos. La LAU establece una fianza mínima de 1 mes de renta para vivienda. Este depósito debe devolverse al finalizar el contrato, salvo que existan desperfectos o deudas pendientes que justifiquen su retención.
Cómo se calcula el desembolso inicial de un alquiler en España
Al firmar un contrato de arrendamiento de vivienda habitual en España, el inquilino debe afrontar varios conceptos regulados principalmente por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU, Ley 29/1994), modificada por el Real Decreto-ley 7/2019 y la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda.
Fórmula
| Concepto | Base legal | Importe |
|---|---|---|
| Fianza legal | Art. 36.1 LAU | 1 × renta mensual |
| Garantía adicional | Art. 36.5 LAU | 0, 1 o 2 × renta (máximo 2 meses) |
| Comisión agencia | Ley 12/2023, art. 20 | 1 × renta (solo si arrendador es empresa) |
| 1.ª mensualidad | Contrato | 1 × renta mensual |
Desembolso total = Fianza + Garantía adicional + Comisión agencia + 1.ª mensualidad
Ejemplo práctico
Arrendador persona física, renta 900 €/mes, 1 mes de garantía adicional, sin agencia:
Si el arrendador fuera una empresa y se pactara comisión de agencia:
Duración mínima del contrato
Conforme al art. 9 LAU (redacción RDL 7/2019):
Tras ese período, existe una prórroga tácita de 3 años adicionales si ninguna parte comunica la extinción con los plazos previstos.
Límites a las garantías adicionales
El art. 36.5 LAU establece que, en contratos de vivienda habitual, las garantías adicionales a la fianza (ya sea en metálico, aval bancario u otra forma) no pueden superar dos mensualidades de renta. Exigir más es contrario a la ley y el inquilino puede reclamar la devolución del exceso.
Comisión de agencia tras la Ley 12/2023
Desde la entrada en vigor de la Ley por el Derecho a la Vivienda (Ley 12/2023), si el arrendador es persona física, los honorarios de la agencia inmobiliaria corren siempre a su cargo, sin posibilidad de repercutirlos al inquilino. Si el arrendador es una empresa o persona jurídica, la comisión puede pactarse a cargo del arrendatario, con el límite habitual del mercado (típicamente 1 mensualidad + IVA).
Limitaciones
Preguntas frecuentes
¿Cuántos meses de fianza puede pedir el propietario en España?
Para vivienda habitual, la LAU (art. 36) fija 1 mes de fianza obligatoria. Además, se pueden pactar hasta 2 meses adicionales como garantía complementaria, lo que supone un máximo legal de 3 mensualidades en total. Exigir más es contrario a la ley.
¿Quién paga la comisión de la inmobiliaria al alquilar un piso?
Desde la Ley 12/2023, si el arrendador es persona física, los gastos de agencia los paga siempre el propietario. Si el arrendador es una empresa, puede acordar que la comisión la asuma el inquilino, aunque muchos juzgados y la doctrina mayoritaria tienden a limitar esta práctica.
¿Cuánto dura mínimo un contrato de alquiler de vivienda en España en 2026?
Conforme al art. 9 LAU, el inquilino tiene derecho a permanecer 5 años si el arrendador es persona física, o 7 años si es empresa. Pasado ese período, hay prórroga tácita anual de hasta 3 años si nadie comunica la extinción.
¿La fianza genera intereses si el propietario no la deposita en el organismo autonómico?
Sí. El propietario está obligado a depositar la fianza en el organismo autonómico correspondiente (p. ej., IVIMA en Madrid, INCASÒL en Cataluña). Si no lo hace y retiene la fianza, el inquilino puede reclamar intereses legales al tipo vigente del Banco de España.
¿Qué ocurre si el propietario no devuelve la fianza al finalizar el contrato?
Tiene 1 mes desde la entrega de llaves para devolver la fianza o notificar su retención por daños o impagos. Si transcurre ese plazo sin devolución ni justificación, devengará el interés legal del dinero. El inquilino puede reclamar judicialmente por la vía del juicio verbal.
¿Puede el propietario pedir un aval bancario además de la fianza?
Sí, pero el conjunto de garantías adicionales (aval, depósito extra, etc.) no puede superar 2 mensualidades (art. 36.5 LAU). Es decir, fianza legal (1 mes) + garantías adicionales (máx. 2 meses) = máximo 3 mensualidades en total.
¿El IVA se aplica al alquiler de vivienda habitual?
No. El arrendamiento de vivienda habitual está exento de IVA (art. 20.Uno.23.º LIVA). Sí se aplica IVA (21%) al alquiler de locales comerciales, plazas de garaje independientes o viviendas para uso turístico con servicios hoteleros.
¿Qué comunidades autónomas tienen regulación específica sobre fianzas de alquiler?
Todas las comunidades tienen organismos de depósito de fianzas con normativa propia. Cataluña, con la Ley 18/2007 del derecho a la vivienda, tiene regulación especialmente detallada sobre depósito y devolución. Consulta siempre la normativa de tu comunidad autónoma.
¿Los gastos de comunidad y el IBI pueden repercutirse al inquilino?
Sí, si se pacta expresamente en el contrato. La LAU permite repercutir gastos generales del inmueble y el IBI al arrendatario, pero solo si consta por escrito y con indicación del importe anual en el momento de la firma.
¿Cómo se actualiza la renta durante el contrato en 2026?
Desde 2024, la actualización anual de renta ya no puede superar el IPC general. El Gobierno puede fijar índices alternativos; para 2026, consulta la normativa vigente del Ministerio de Vivienda, ya que el índice de referencia puede variar por decreto.