Calculadora de Retención en la Fuente por Arrendamientos — Colombia 2026
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La retención en la fuente por arrendamientos es la plata que el agente retenedor —la inmobiliaria o el arrendatario que sea empresa o declarante— te descuenta del canon antes de pagártelo, y la gira a la DIAN a tu nombre. No es un impuesto nuevo ni un costo: es un anticipo del impuesto de renta del arrendador que después se descuenta en la declaración. Si te retuvieron de más, te queda saldo a favor. La regla cambia según qué alquilás. Para bienes inmuebles (un local, una casa, un apartamento, una bodega) la tarifa es del 3,5%, pero solo se aplica si el canon mensual llega o supera la base mínima de 27 UVT = $1.414.098 en 2026; por debajo de ese monto no hay retención. Para bienes muebles (maquinaria, un vehículo, equipos) la tarifa es del 4% y se retiene desde el primer peso, sin cuantía mínima. Esta calculadora usa la UVT 2026 de $52.374 (Resolución DIAN 000238 de 2025), aplica la base mínima correcta cuando el bien es inmueble y te dice exactamente cuánto te descuentan y cuánto neto recibís. Ingresá el canon mensual y elegí el tipo de bien.
En Colombia 2026 la retención en la fuente por arrendamiento de inmuebles es del 3,5% sobre el canon, pero solo se practica si el canon mensual iguala o supera 27 UVT ($1.414.098). Sobre un canon de $3.000.000 te retienen $105.000 (3,5%) y recibís $2.895.000. En bienes muebles (maquinaria, vehículos, equipos) la tarifa es 4% y se retiene desde el primer peso, sin cuantía mínima. No es un impuesto extra: es un anticipo de tu renta que descontás en tu declaración.
Cuándo usar esta calculadora
- Un propietario que alquila un local en $3.000.000 verifica que la inmobiliaria le descuenta $105.000 (3,5%) y le consigna $2.895.000.
- Una persona que arrienda su apartamento en $1.000.000 confirma que no le retienen nada, porque el canon está por debajo de la base de 27 UVT ($1.414.098).
- Una empresa que alquila maquinaria en $2.000.000 calcula que debe retener el 4% = $80.000, sin importar que el monto sea bajo.
- Un dueño de bodega con canon de $5.000.000 estima que le van a retener $175.000 mensuales y planea ese saldo a favor para su declaración de renta.
- Un arrendatario persona natural común revisa si está obligado a retener y descubre que no es agente de retención, así que no descuenta nada.
- Un contador de pyme parametriza la nómina de pagos a arrendadores y separa los inmuebles (3,5% con base) de los muebles (4% sin base).
- Una propietaria que alquila un consultorio en $1.500.000 verifica que sí supera la base por poco y le retienen $52.500.
- Un arrendador compara cuánto le retienen entre alquilar un inmueble vs. arrendar un vehículo de su empresa, por la diferencia de tarifa y base.
- Un inquilino empresa que paga $2.500.000 de canon más administración separa la retención del arriendo de la del servicio de administración.
- Un propietario que recibió menos plata de la esperada entiende que la diferencia es la retención y que la recupera al declarar renta, no que le robaron.
Ejemplo: local arrendado en $3.000.000 (bien inmueble)
- El canon ($3.000.000) supera la base mínima de 27 UVT ($1.414.098), así que sí hay retención.
- Tarifa de inmuebles: 3,5%.
- Retención: $3.000.000 × 3,5% = $105.000.
- Neto que recibís: $3.000.000 − $105.000 = $2.895.000.
- Ese $105.000 es un anticipo de tu renta: lo descontás en tu declaración.
Cómo funciona
5 min readQué es la retención en la fuente por arrendamientos
La retención en la fuente no es un impuesto: es un mecanismo de recaudo anticipado. Cuando un agente retenedor te paga el canon de arrendamiento, la ley lo obliga a descontarte un porcentaje y girárselo a la DIAN a tu nombre, como un adelanto del impuesto de renta que vos —el arrendador— vas a liquidar al final del año. En tu declaración ese valor aparece como una retención practicada y se resta del impuesto a pagar. Si te retuvieron más de lo que te corresponde, queda como saldo a favor.
La fórmula básica es directa:
Bienes INMUEBLES:
Si canon ≥ 27 UVT ($1.414.098) → Retención = canon × 3,5%
Si canon < 27 UVT ($1.414.098) → Retención = $0
Bienes MUEBLES:
Retención = canon × 4% (sin cuantía mínima, desde el primer peso)
Neto recibido = canon − retenciónEl punto que más confunde es la base mínima de 27 UVT: solo aplica a los inmuebles. Con la UVT 2026 de $52.374, esos 27 UVT equivalen a $1.414.098. Si alquilás un inmueble por menos de ese monto mensual, no te retienen nada. Pero si arrendás un bien mueble —una máquina, un carro, un equipo— se retiene el 4% siempre, así sea un canon pequeño.
Cuánto te retienen según el canon (bien inmueble, 3,5%)
| Canon mensual | ¿Supera 27 UVT? | Retención (3,5%) | Neto que recibís |
|---|---|---|---|
| $1.000.000 | No (< $1.414.098) | $0 | $1.000.000 |
| $1.500.000 | Sí | $52.500 | $1.447.500 |
| $2.000.000 | Sí | $70.000 | $1.930.000 |
| $3.000.000 | Sí | $105.000 | $2.895.000 |
| $5.000.000 | Sí | $175.000 | $4.825.000 |
Fijate en el salto entre $1.000.000 y $1.500.000: el primero está por debajo de la base y no genera retención; el segundo ya la supera y se retiene sobre todo el canon (no solo sobre el excedente). La base es un umbral de entrada, no un mínimo exento.
Inmueble vs. mueble: las dos reglas que tenés que distinguir
| Concepto | Bien inmueble | Bien mueble |
|---|---|---|
| Ejemplos | Local, casa, apto, bodega, oficina, lote | Maquinaria, vehículo, equipos, herramienta |
| Tarifa | 3,5% | 4% |
| Cuantía mínima | Sí: 27 UVT = $1.414.098 | No hay mínimo |
| Desde qué monto se retiene | Solo si el canon ≥ $1.414.098 | Desde el primer peso |
| Retención sobre canon de $2.000.000 | $70.000 | $80.000 |
| Retención sobre canon de $1.000.000 | $0 (no supera base) | $40.000 |
La diferencia es importante en la práctica: un canon de $2.000.000 deja una retención de $70.000 si es un inmueble y de $80.000 si es un mueble. Y un canon de $1.000.000 no genera retención en un inmueble, pero sí $40.000 en un mueble.
Quién practica la retención (y quién no)
No cualquiera que pague un arriendo retiene. Solo lo hacen los agentes de retención, que son principalmente las personas jurídicas (empresas, sociedades) y las personas naturales que sean comerciantes y superen los topes de patrimonio o ingresos del artículo 368-2 del Estatuto Tributario.
Por eso muchos arriendos de vivienda entre particulares no tienen retención: ni el inquilino es agente retenedor ni el canon obliga a ello.
Es un anticipo, no un costo: cómo lo recuperás
El error mental más común es pensar que la retención "te quita" plata. No es así: la retención es tuya, solo que la DIAN la cobra por adelantado. Cuando hacés tu declaración de renta:
1. Sumás todos los cánones que recibiste en el año (renta bruta por arrendamientos).
2. Restás los costos y deducciones que la ley te permite (predial, administración, intereses de crédito del inmueble, depreciación, mantenimiento, etc.).
3. Liquidás tu impuesto sobre la renta líquida.
4. Restás todas las retenciones que te practicaron durante el año.
5. Si las retenciones superan el impuesto, te queda saldo a favor que podés solicitar en devolución o imputar al año siguiente.
Podés estimar ese impuesto y las deducciones aplicables con la calculadora de ISR por arrendamiento del arrendador.
La administración del inmueble es otro concepto
Cuando una inmobiliaria administra tu propiedad, además del arriendo te puede aparecer una retención por el servicio de administración que ella cobra. Ojo: esa es una retención distinta (por servicios u honorarios, con su propia tarifa y base), no la del arrendamiento. En esta calculadora solo estimamos la retención sobre el canon. Si necesitás la del servicio de administración, mirá la retención por compras y servicios o la de honorarios.
Ejemplo completo: bodega arrendada a una empresa
Un propietario alquila una bodega a una empresa por $5.000.000 mensuales:
1. El bien es inmueble y el canon ($5.000.000) supera la base de 27 UVT ($1.414.098).
2. Tarifa: 3,5%.
3. Retención mensual: $5.000.000 × 3,5% = $175.000.
4. Neto que le consignan: $5.000.000 − $175.000 = $4.825.000.
5. En el año le retienen $175.000 × 12 = $2.100.000, que descuenta en su declaración de renta de 2026.
Si en lugar de la bodega arrendara un montacargas (bien mueble) por el mismo valor, la tarifa sería 4%: $200.000 mensuales de retención, $4.800.000 netos.
Cómo se cuenta el canon: solo el arriendo
La retención se calcula sobre el canon de arrendamiento, no sobre lo que el inquilino te paga por administración del edificio, servicios públicos o cuota extraordinaria. Si en el recibo viene todo junto, hay que separar el arriendo de lo demás antes de aplicar el porcentaje. Tampoco se incluye el IVA cuando el arrendamiento de inmueble está gravado (el IVA tiene su propia retención y régimen).
Errores comunes
Datos clave 2026
| Concepto | Valor |
|---|---|
| Tarifa arrendamiento de inmuebles | 3,5% |
| Base mínima inmuebles | 27 UVT = $1.414.098 |
| Tarifa arrendamiento de muebles | 4% |
| Cuantía mínima muebles | No hay (desde $1) |
| UVT 2026 | $52.374 (Res. DIAN 000238/2025) |
| Quién retiene | Agentes de retención (art. 368-2 ET) |
| Naturaleza | Anticipo del impuesto de renta del arrendador |
| Ejemplo canon $3.000.000 (inmueble) | Retención $105.000, neto $2.895.000 |
Disclaimer
Cálculo orientativo según el Estatuto Tributario (retención en la fuente a título de renta, arts. 365 y siguientes), los decretos reglamentarios y la UVT 2026 fijada por la Resolución DIAN 000238 de 2025. La obligación de retener depende de que el pagador sea agente de retención (art. 368-2 ET). Esta retención es distinta del impuesto de renta del arrendador, del ICA y de la retención por administración o servicios. Para casos puntuales consultá a un contador o a la DIAN.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto es la retención en la fuente por arrendamiento de un inmueble en 2026?
El 3,5% sobre el canon, pero solo si el canon mensual iguala o supera la base de 27 UVT = $1.414.098. Sobre un canon de $3.000.000 te retienen $105.000 y recibís $2.895.000. Si el canon es menor a $1.414.098, no hay retención.
¿Quién practica la retención sobre el arriendo?
Los agentes de retención: principalmente las personas jurídicas (empresas, inmobiliarias) y las personas naturales comerciantes que superan los topes del artículo 368-2 del ET. Un arrendatario persona natural común que no es agente de retención no te retiene.
¿Cuándo NO me retienen por el arriendo de un inmueble?
Cuando el canon mensual es inferior a 27 UVT ($1.414.098), no se practica retención sobre inmuebles. Tampoco te retienen si tu arrendatario no es agente de retención (por ejemplo, un inquilino persona natural que no es comerciante).
¿Qué diferencia hay entre arrendar un inmueble y un bien mueble?
En inmuebles la tarifa es 3,5% y hay base mínima de 27 UVT ($1.414.098). En muebles (maquinaria, vehículos, equipos) la tarifa es 4% y no hay cuantía mínima: se retiene desde el primer peso. Un canon de $2.000.000 deja $70.000 en inmueble y $80.000 en mueble.
¿La retención es un impuesto extra o un costo para mí?
Ni lo uno ni lo otro. Es un anticipo del impuesto de renta que vos como arrendador vas a liquidar al final del año. En tu declaración esa retención se resta del impuesto a pagar; si te retuvieron de más, te queda saldo a favor.
¿Cómo recupero la retención que me descontaron?
En tu declaración de renta: sumás los cánones del año, restás costos y deducciones (predial, administración, intereses, etc.), liquidás el impuesto y descontás todas las retenciones practicadas. Si superan el impuesto, podés pedir devolución o imputarlas al año siguiente.
Si la inmobiliaria administra mi propiedad, ¿también me retiene por eso?
Sí, pero es una retención distinta: por el servicio de administración que la inmobiliaria cobra, con su propia tarifa y base (servicios u honorarios). No se mezcla con la retención del canon de arrendamiento, que es la que calcula esta herramienta.
Soy arrendatario persona natural, ¿debo retenerle a mi arrendador?
Solo si sos agente de retención (comerciante que supera los topes del art. 368-2 del ET). La mayoría de inquilinos persona natural no lo son, así que pagan el canon completo sin retener. Si no estás seguro, confirmá tu condición con un contador.
¿Sobre qué valor se calcula la retención del arriendo?
Solo sobre el canon de arrendamiento, no sobre la administración del edificio, los servicios públicos ni cuotas extraordinarias que el inquilino pague aparte. Si el recibo viene todo junto, hay que separar el arriendo antes de aplicar el 3,5% (inmuebles) o el 4% (muebles).
¿Me retienen sobre todo el canon o solo sobre lo que pasa de la base?
Sobre todo el canon. La base de 27 UVT es un umbral de entrada: una vez que el canon del inmueble la supera, el 3,5% se aplica sobre el monto completo, no sobre el excedente. Por eso un canon de $1.500.000 (que apenas supera la base) ya genera $52.500 de retención.