Calculadora del impuesto de alcabala en Ecuador 2026 🌎

Cómo se calcula el impuesto de alcabala en Ecuador 2026

La alcabala es un impuesto municipal sobre la transferencia de dominio de inmuebles, regulado por el COOTAD. La fórmula base es:

Base imponible = max(valor de la compraventa, avalúo catastral)
Alcabala       = base imponible × 1%
Total          = alcabala + adicional Consejo Provincial (10% de la alcabala)

Ecuador está dolarizado, así que todo va en dólares. El impuesto lo paga el comprador (sujeto pasivo) y lo recauda el municipio (GAD) donde está ubicado el inmueble (sujeto activo).

La base imponible: el mayor de los dos valores (Art. 532)

El error más común es calcular la alcabala solo sobre el precio de la escritura. El Art. 532 del COOTAD establece que la base imponible es el valor contractual del inmueble, pero si ese valor es menor al avalúo catastral registrado en el municipio, se usa el avalúo. Por eso la calculadora te pide los dos: siempre toma el mayor.

Si avalúo catastral > precio de venta → base = avalúo catastral
Si precio de venta ≥ avalúo catastral → base = precio de venta

La tarifa: 1% (Art. 535)

El Art. 535 del COOTAD fija la tarifa en el 1% sobre la base imponible. No es progresiva ni tiene tramos: es un porcentaje plano. Para un inmueble de $50.000 la alcabala es exactamente $500.

El adicional del Consejo Provincial

Además del 1% municipal, casi todas las transferencias pagan el adicional del Consejo Provincial (la prefectura), que equivale al 10% del impuesto de alcabala (un 0,10% efectivo sobre la base). Para una alcabala de $500, el adicional es $50. Si querés ver solo el impuesto municipal, desmarcá la opción en la calculadora.

Rebajas por reventa del mismo inmueble (Art. 533)

Si se transfiere el mismo inmueble otra vez dentro de los 3 años, el Art. 533 concede una rebaja sobre la alcabala:

Además, en las permutas cada parte tributa sobre el 75% del valor del inmueble (una rebaja efectiva del 25% de la base).

Ejemplos resueltos en USD

Ejemplo 1 — compra estándar ($90.000, avalúo igual). Base $90.000 → alcabala $90.000 × 1% = $900. Adicional provincial $90. Total $990.

Ejemplo 2 — avalúo mayor al precio. Vendés en $80.000 pero el avalúo catastral es $95.000. Base = $95.000 (el mayor). Alcabala $950 + adicional $95 = $1.045.

Ejemplo 3 — reventa dentro del 1.º año. Inmueble de $120.000, base $120.000, alcabala bruta $1.200. Rebaja del 40% (Art. 533): −$480 → $720. Adicional $72. Total $792.

Exenciones (Art. 534)

No pagan alcabala, entre otros: el Estado y entidades públicas, el Banco Central, el IESS, los inmuebles de programas de vivienda de interés social, las propiedades de gobiernos extranjeros para servicio diplomático, las adjudicaciones por partición o disolución de sociedades, las expropiaciones y los aportes de inmuebles que hacen los cónyuges o convivientes a la sociedad conyugal. Algunos municipios suman exenciones o rebajas para adultos mayores y personas con discapacidad; verificá la ordenanza de tu cantón.

Errores comunes

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Si estás comprando un inmueble, te sirven la calculadora de IVA Ecuador (15%), la calculadora de impuesto a la renta Ecuador y, si financiás la compra, tu sueldo neto Ecuador y el crédito vehicular Ecuador para dimensionar cuotas.

Disclaimer

Cálculo orientativo según el COOTAD (Art. 527/532/533/534/535). El valor exacto a pagar lo liquida el municipio (GAD) donde está el inmueble y puede variar por el avalúo catastral específico, ordenanzas locales, tasas de registro, exenciones (adulto mayor, discapacidad, vivienda de interés social) y el adicional del Consejo Provincial de tu provincia. Verificá siempre con la oficina de rentas de tu municipio antes de firmar la escritura.