Calculadora del impuesto a la plusvalía de inmuebles en Ecuador 2026
Calculá el impuesto a las utilidades y plusvalía en la venta de un inmueble urbano en Ecuador: ingresá precio de compra, precio de venta, mejoras y años de tenencia, y obtené la utilidad gravada y el impuesto. Tarifa 10% nacional (Art. 556 COOTAD), modificable por ordenanza (Loja 5%).
Ver cálculo paso a paso
El impuesto no se aplica sobre el precio total de venta, sino sobre la utilidad: lo que ganaste. Para llegar a esa utilidad, el COOTAD (Art. 557) te deja restar el costo de adquisición, el valor de las mejoras u obra nueva que incorporaste, y la contribución especial de mejoras que pagaste al municipio. Además, por cada año que tuviste la propiedad se descuenta un 5% de las utilidades líquidas, de manera que al llegar a 20 años de tenencia la venta queda exenta (Art. 559).
Esta calculadora parte de tus datos —precio de compra, precio de venta, mejoras y años de tenencia— y te muestra la utilidad bruta, la deducción por antigüedad, la base gravada y el impuesto final que paga el vendedor al inscribir la transferencia en el GAD. Es la herramienta ideal para estimar cuánto te va a costar la operación antes de ir a la notaría y al registro de la propiedad.
Cuándo usar esta calculadora
- Estimar cuánto vas a pagar de impuesto a la plusvalía antes de poner en venta tu casa o departamento.
- Calcular la utilidad gravada de un terreno urbano que compraste hace pocos años y querés vender.
- Verificar el impuesto que te liquida el GAD municipal al inscribir la transferencia de dominio.
- Comparar cuánto cambia el impuesto según los años de tenencia gracias al descuento del 5% anual.
- Saber si tu venta ya está exenta por haber tenido el inmueble 20 años o más.
- Descontar las mejoras y la obra nueva que hiciste para reducir la utilidad gravada.
- Vendedor de un depto comprado en $60.000 que vende en $90.000 a los 4 años estima un impuesto de $1.920.
- Inversor inmobiliario que aplica la tarifa reducida del 5% de su ordenanza municipal (p.ej. Loja).
- Propietario que vende a pérdida confirma que, sin utilidad, no paga impuesto a la plusvalía.
- Heredero que recibió mejoras de obra nueva y quiere calcular la utilidad neta tras venderlo.
Impuesto a la plusvalía según años de tenencia (utilidad bruta $24.000, tarifa 10%)
| Años de tenencia | Deducción acumulada | Base gravada | Impuesto a pagar |
|---|---|---|---|
| 0 | 0% | $24.000 | $2.400 |
| 4 | 20% | $19.200 | $1.920 |
| 8 | 40% | $14.400 | $1.440 |
| 12 | 60% | $9.600 | $960 |
| 16 | 80% | $4.800 | $480 |
| 20 | 100% | $0 | $0 (exento) |
Fuente: COOTAD Arts. 556 y 559 — Asamblea Nacional del Ecuador (2026). La tarifa del 10% es la nacional; cada GAD puede modificarla por ordenanza.
Cómo funciona
Cómo se calcula el impuesto a la plusvalía en Ecuador
El impuesto a las utilidades y plusvalía en la transferencia de predios urbanos lo regula el Art. 556 del COOTAD: una tarifa general del 10% sobre las utilidades y plusvalía de la transferencia, que cada municipio (GAD) puede modificar por ordenanza. El cálculo se hace sobre la utilidad, no sobre el precio total de venta:
Utilidad bruta = precio de venta − (precio de compra + mejoras + contribución especial de mejoras)
Deducción años = utilidad bruta × (5% × años de tenencia) [tope 100% a los 20 años]
Utilidad gravada = utilidad bruta − deducción años
Impuesto = utilidad gravada × tarifa (10% por defecto)Ecuador está dolarizado, así que todo va en dólares estadounidenses (USD). El impuesto lo paga el vendedor al momento de transferir el dominio, en el GAD municipal donde está el predio.
Deducciones que permite el COOTAD (Art. 557)
Para bajar la utilidad gravada, la ley te deja restar:
| Deducción | Qué incluye |
|---|---|
| Costo de adquisición | Lo que pagaste al comprar el inmueble (o el avalúo municipal/valor contractual). |
| Mejoras / obra nueva | Las inversiones que hiciste para ampliar o mejorar el predio desde la compra. |
| Contribución especial de mejoras | Lo que pagaste al municipio por obras públicas que valorizaron tu predio. |
| 5% por año de tenencia | El 5% de las utilidades líquidas por cada año transcurrido desde la compra hasta la venta. |
La exención a los 20 años (Art. 559)
Como se descuenta el 5% de la utilidad por cada año, a los 20 años la deducción acumulada llega al 100%: la venta queda exenta del impuesto. Por eso conviene tener clara la fecha de adquisición. También están fuera del impuesto las transferencias gratuitas (donaciones y herencias), porque no generan utilidad imponible.
Ejemplos resueltos en USD
Ejemplo 1 — venta a corto plazo (0 años). Compra $50.000, venta $80.000, sin mejoras. Utilidad $30.000, sin deducción por años. Base $30.000 × 10% = $3.000.
Ejemplo 2 — con mejoras y 4 años. Compra $60.000 + mejoras $5.000 + contribución $1.000 = costo $66.000. Venta $90.000 → utilidad $24.000. Deducción 4 × 5% = 20% → $4.800. Base $19.200 × 10% = $1.920.
Ejemplo 3 — tarifa municipal del 5% (p.ej. Loja). Compra $100.000, venta $150.000, 5 años. Utilidad $50.000, deducción 25% = $12.500, base $37.500 × 5% = $1.875.
Ejemplo 4 — exento por 20 años. Compra $40.000, venta $120.000, 20 años. Utilidad $80.000, deducción 100% = $80.000 → base $0 → $0 de impuesto.
Impuesto plusvalía según años de tenencia
Utilidad bruta de $24.000, tarifa 10%:
| Años de tenencia | Deducción (5%/año) | Base gravada | Impuesto |
|---|---|---|---|
| 0 | 0% | $24.000 | $2.400 |
| 4 | 20% | $19.200 | $1.920 |
| 8 | 40% | $14.400 | $1.440 |
| 12 | 60% | $9.600 | $960 |
| 16 | 80% | $4.800 | $480 |
| 20 | 100% | $0 | $0 (exento) |
Errores comunes
Relacionadas
Disclaimer
Cálculo orientativo según el COOTAD (Art. 556/557/559) y la práctica municipal general. La tarifa, las deducciones y el procedimiento exacto los fija la ordenanza de cada GAD municipal, que puede modificar el 10% nacional y los criterios de avalúo. Antes de vender, confirmá la liquidación con la ventanilla del municipio donde está tu predio y con tu notario.
Ejemplo: depto comprado en $60.000, vendido en $90.000 a los 4 años
Preguntas frecuentes
¿Cuánto se paga de impuesto a la plusvalía al vender un inmueble en Ecuador?
¿Sobre qué se calcula el impuesto, sobre el precio de venta o sobre la ganancia?
¿Qué puedo deducir para pagar menos impuesto a la plusvalía?
¿Cómo funciona el descuento del 5% por año de tenencia?
¿A los cuántos años queda exenta la venta de un inmueble?
¿Quién paga el impuesto a la plusvalía, el comprador o el vendedor?
¿Si vendo a pérdida tengo que pagar impuesto a la plusvalía?
¿Todos los municipios cobran el 10%?
¿El impuesto a la plusvalía es lo mismo que el impuesto predial?
¿Las herencias y donaciones pagan impuesto a la plusvalía?
¿Los montos van en dólares?
Fuentes y referencias
Metodología y confianza
Calculadora de impuestos revisada por el equipo editorial de Hacé Cuentas, contrastada con COOTAD — Arts. 556 a 561 (Impuesto a las utilidades y plusvalía, predios urbanos) — Asamblea Nacional, según nuestra política editorial y metodología.
Última revisión: 20 de junio de 2026. Los parámetros se verifican periódicamente con las fuentes citadas.
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Resultados orientativos. Para decisiones críticas, consultá con un profesional.
Rodríguez, M. (2026). Calculadora del impuesto a la plusvalía de inmuebles en Ecuador 2026. Hacé Cuentas. https://hacecuentas.com/calculadora-impuesto-plusvalia-inmueble-ecuador
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