Finanças

Financiamento Imóvel: SAC vs Price

Calcule e compare prestações SAC e Price para financiamento imóvel. Veja 1ª e última parcela, total de juros e qual sistema é mais vantajoso para você.

  • Dados Caixa Econômica Federal · junho de 2026
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Financiamento Caixa — Linha Poupança (TR + 3% + spread)TR + 3,0% + spread do banco, sistema SAC, parcela inicial, total de juros e prazo.Amortização antecipada: reduzir prazo ou reduzir parcela?Reduz prazo ou parcela? Simule em 2026 com sistema SAC e descubra qual opção economiza mais juros.Financiamento de Veículo CDC 2026: Calcule Parcelas e CETCalcule a prestação mensal, total pago e CET do financiamento CDC de veículo. Compare com consórcio. Taxa média 1,5-2,0% a.m. (2026). Resultado em segundos.Juros Compostos com Aporte MensalCalcule o montante final com juros compostos e aportes mensais. Estime seus ganhos na Selic (11% a.a.) ou CDB 110% CDI. Compare cenários em segundos.
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Decidir entre SAC (Sistema de Amortização Constante) e PRICE (Sistema Francês de Amortização) é a decisão mais importante na hora de financiar um imóvel no Brasil — e pode significar diferença de R$ 300.000 ou mais em juros totais ao longo de 30 anos. No SAC, a amortização do principal é constante e os juros incidem sobre saldo devedor decrescente, gerando parcela inicial maior porém decrescente e total pago menor. No PRICE, a fórmula matemática mantém parcela fixa durante todo o contrato, facilitando o planejamento mensal mas resultando em total de juros 25%–40% superior ao SAC para prazos longos. Os principais bancos brasileiros — Caixa Econômica Federal (líder com Linha Poupança SBPE), Itaú Pro-Cotista, Bradesco, Santander, Banco do Brasil, Inter e Nubank — oferecem ambos os sistemas, com LTV (Loan-to-Value) de até 80% para imóveis novos e até 70% para usados dentro do SFH (Sistema Financeiro de Habitação, teto de R$ 1,5 milhão). Esta calculadora simula ambos os sistemas com a taxa Caixa SBPE 2026 (~10,5% a.a.), mostrando 1ª e última parcela do SAC, prestação fixa do PRICE, total pago e total de juros — para você comparar com a planilha do simulador oficial de cada banco antes de assinar.

Quando usar esta calculadora

  • Simular SAC vs PRICE em 30 anos para imóvel de R$ 500.000 e ver quanto economiza em juros totais escolhendo SAC
  • Decidir orçamento mensal de R$ 4.000: quanto de imóvel você consegue financiar no SAC vs no PRICE com mesmo budget
  • Comparar propostas Caixa SBPE (9,16% + TR), Itaú Pro-Cotista (10,29%), Bradesco (10,49%) e Santander antes de fechar contrato
  • Avaliar refinanciamento antecipado: quanto FGTS aplicado em amortização reduz saldo devedor e juros futuros
  • Planejar portabilidade de crédito imobiliário (BACEN Res 4.292) entre bancos buscando taxa menor
  • Calcular comprometimento de renda de 30% para aprovação no banco em ambos os sistemas

Comparativo de taxas por banco — Financiamento Imobiliário SBPE 2026

BancoLinhaTaxa nominal indicativaÍndice
Caixa Econômica FederalSBPE Linha Poupança9,16% a.a.TR
Caixa Econômica FederalSBPE Pró-Cotista FGTS8,66% a.a.TR
ItaúPro-Cotista10,29% a.a.TR
BradescoSBPE10,49% a.a.TR
SantanderSBPE10,79% a.a.TR
Banco do BrasilSBPE10,49% a.a.TR
InterSBPE Digital10,99% a.a.IPCA
NubankVia parceiros11%–12% a.a.—

Fuente: Caixa Econômica Federal, bancos emissores e ABECIP (2026). Taxas indicativas — variam por relacionamento, score, conta-salário e LTV. Simule no canal oficial de cada banco antes de contratar.

Como funciona

SAC vs PRICE: fórmulas matemáticas e diferenças estruturais

No financiamento imobiliário brasileiro, a escolha entre os dois sistemas de amortização afeta diretamente o fluxo de caixa mensal, o total de juros e a capacidade de aquisição. Entender a matemática por trás de cada um é essencial antes de assinar contrato.

Fórmula do SAC (Sistema de Amortização Constante)

No SAC, a parcela do mês n é composta por duas partes:

Parcela_n = (Principal ÷ n) + (Saldo Devedor × juros mensal)

A amortização é constante (Principal ÷ n meses) e os juros incidem sobre saldo devedor decrescente, gerando parcela total decrescente. A conversão de taxa anual para mensal é i_mensal = (1 + i_anual)^(1/12) − 1.

Fórmula do PRICE (Sistema Francês)

No PRICE, a parcela é calculada para ser constante:

PMT = SD × i ÷ (1 − (1 + i)^-n)

Onde SD = saldo devedor inicial, i = juros mensal, n = número de parcelas. A amortização cresce mês a mês enquanto os juros diminuem — soma constante.

Exemplo prático: R$ 500.000 em 30 anos a 10% a.a.

Considerando taxa mensal de 0,797% (equivalente a 10% a.a. composta), financiamento integral de R$ 500.000 em 360 meses:

SAC:

  • Amortização mensal constante: R$ 1.389 (500.000 ÷ 360)

  • 1ª parcela: R$ 1.389 + (500.000 × 0,797%) = R$ 5.378

  • Última parcela: R$ 1.389 + (1.389 × 0,797%) ≈ R$ 1.400

  • Total pago: ~R$ 1.244.760 (juros: ~R$ 744.760)

    • PRICE:

  • Parcela fixa em todos os 360 meses: R$ 4.387

  • Total pago: R$ 1.579.320 (juros: R$ 1.079.320)

    • Diferença: ~R$ 335.000 a mais no PRICE.

    Efeito do orçamento mensal idêntico

    Se você fixa R$ 4.387/mês (parcela do PRICE), no SAC esse valor só permite financiar R$ 408.000 (~16% menos imóvel). Ou seja, o SAC exige fôlego inicial mas paga muito menos juros.

    LTV e regras do SFH/SFI

  • SFH (Sistema Financeiro de Habitação): financia imóveis até R$ 1,5 milhão, LTV até 80%, taxa cap de TR + 12% a.a.

  • SFI (Sistema Financeiro Imobiliário): sem teto de valor, taxas livres, regulado pela Lei 9.514/97 (alienação fiduciária).

  • Comprometimento de renda: bancos exigem máximo 30% da renda familiar bruta para aprovação.

    • FGTS no financiamento

    O FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) pode ser usado para:

  • Compor entrada (complementar 20%)

  • Amortizar até 80% do saldo devedor a cada 2 anos

  • Pagar até 80% de até 12 prestações consecutivas

    • No SAC, amortização extraordinária com FGTS é especialmente vantajosa: reduz parcelas futuras proporcionalmente.

    Portabilidade BACEN Res 4.292

    A Resolução CMN 4.292/2013 permite portabilidade do financiamento imobiliário entre bancos, sem custo para o cliente. Se a Caixa cobra 11% a.a. e o Itaú oferece 10,29%, você pode transferir o saldo devedor mantendo as mesmas garantias.

    Quitação antecipada (Lei 9.514/97)

    A Lei 9.514/97 e a Resolução BACEN garantem quitação antecipada total ou parcial sem multa. O banco é obrigado a aceitar amortização extraordinária e recalcular o saldo. No SFI (alienação fiduciária), o processo é direto.

    Comparativo de bancos 2026

    Taxas indicativas — variam por relacionamento, score, conta-salário e LTV. Sempre simule no canal oficial do banco.

    SCFI: a figura do correspondente

    O SCFI (Sistema de Correspondentes de Financiamento Imobiliário) permite que correspondentes bancários (corretoras de crédito) negociem propostas em múltiplos bancos simultaneamente. Útil para comparar 4–5 bancos sem abrir conta em cada um.

    Limitações desta calculadora

  • Não inclui seguros MIP (morte/invalidez) e DFI (dano físico), que somam 0,02%–0,04% ao mês.

  • Não inclui tarifa de avaliação do imóvel (R$ 3.000–R$ 5.000) e ITBI (2%–3% do valor).

  • TR e IPCA futuros são estimados; valores reais são divulgados mensalmente pelo BACEN.

  • Para Minha Casa Minha Vida, taxas são subsidiadas (3,5%–8,16% a.a.) e a simulação oficial em gov.br/cidades é mais precisa.

  • Esta calculadora é projeção educacional — proposta oficial só sai do banco com análise de crédito completa.

    • Exemplo: imóvel de R$ 500 mil, 20% de entrada, 30 anos a 10,5% a.a.

    Valor financiado: R$ 500.000,00 menos 20% de entrada (R$ 100.000,00) = R$ 400.000,00.
    SAC: amortização constante deixa a 1ª prestação em R$ 4.453,17, caindo até R$ 1.120,39 na última.
    Price vs SAC: a prestação fixa do Price é R$ 3.518,03, mas o SAC paga R$ 263.248 a menos de juros no total.
    SAC — 1ª prestação: R$ 4.453,17 Preços de referência, ajustáveis.
    Disclaimer: Os resultados são orientativos e não constituem aconselhamento financeiro individualizado. Antes de decisões importantes, consulte um assessor financeiro credenciado ou contador habilitado.

    Perguntas frequentes

    SAC ou PRICE: qual escolher para financiamento imobiliário?
    Escolha SAC se você tem fôlego para pagar parcela inicial maior — vai pagar 25%–40% menos juros totais. Escolha PRICE se prefere parcela fixa e previsível, ou se sua renda no início do contrato é apertada. Para imóvel de R$ 500.000 em 30 anos a 10% a.a., SAC paga R$ 335.000 a menos em juros que PRICE.
    Quanto economizo escolhendo SAC em vez de PRICE?
    A economia típica fica entre 25% e 40% do total de juros para prazos de 25–35 anos. Em valores absolutos: financiamento de R$ 400.000 a 10,5% a.a. em 30 anos economiza ~R$ 110.000 no SAC vs PRICE. Em R$ 600.000 nas mesmas condições, a economia passa de R$ 165.000.
    FGTS reduz o saldo devedor no financiamento?
    Sim. O FGTS pode ser usado para amortização extraordinária do saldo a cada 2 anos (até 80% do saldo), pagar até 80% de até 12 prestações consecutivas, ou compor a entrada. No SAC, amortizar com FGTS é especialmente vantajoso pois reduz proporcionalmente as parcelas futuras.
    Vale a pena fazer portabilidade do financiamento imobiliário?
    Sim, sempre que a diferença de taxa entre bancos for superior a 0,5% a.a. e restem mais de 10 anos de contrato. A Resolução BACEN 4.292/2013 garante portabilidade sem custo para o cliente. Sair da Caixa a 11% para o Itaú a 10,29% em saldo de R$ 300.000 pelos próximos 20 anos economiza ~R$ 45.000.
    Posso quitar o financiamento antecipadamente sem multa?
    Sim. A Lei 9.514/97 e regulamentação BACEN garantem quitação antecipada total ou parcial sem multa em contratos imobiliários (tanto SFH quanto SFI). O banco é obrigado a aceitar amortização extraordinária a qualquer momento e recalcular o saldo devedor com desconto dos juros futuros.
    Qual a renda mínima exigida para financiar?
    A regra geral é que a parcela não pode comprometer mais de 30% da renda familiar bruta. Para financiamento de R$ 400.000 em 30 anos pelo SAC (1ª parcela ~R$ 4.611), renda mínima exigida: R$ 4.611 ÷ 0,30 = R$ 15.370/mês. Pelo PRICE (parcela R$ 3.659): R$ 12.197/mês. Bancos podem aceitar renda familiar somando cônjuges e pais.
    Indexação por IPCA, Poupança ou prefixada — qual é melhor?
    Poupança (TR + juros) é o tradicional da Caixa, com TR historicamente baixa (~0% entre 2017–2021). IPCA + juros (Inter, Bradesco) tem taxa nominal menor mas risco inflacionário. Prefixada é rara e cara em 2026. Para perfil conservador em juros altos como 2026, Poupança/TR ainda é a escolha mais previsível para a maioria dos brasileiros.
    O que é o LTV no financiamento imobiliário?
    LTV (Loan-to-Value) é a razão entre valor financiado e valor do imóvel. No SFH, LTV máximo é 80% para imóveis novos e 70% para usados (entrada mínima de 20% ou 30%). No SFI (imóveis acima de R$ 1,5M), LTV cai para 70%. Quanto menor o LTV (mais entrada), menor a taxa de juros oferecida.
    Qual o prazo máximo de financiamento no Brasil?
    420 meses (35 anos) é o prazo máximo no SFH e SFI segundo regras Caixa e BACEN. Limitação adicional: a idade do mutuário ao fim do contrato não pode ultrapassar 80 anos e 6 meses (Súmula da Susep). Quem tem 50 anos hoje, prazo máximo cai para 30 anos.

    Metodologia e confiança

    Editorial

    Calculadora de finanças revisada pela equipe editorial do Hacé Cuentas, conferida com Caixa Econômica Federal — Simulador Habitacional, conforme nossa política editorial e nossa metodologia.

    Atualização

    Última revisão: junho de 2026. Os parâmetros são verificados periodicamente com as fontes citadas.

    Privacidade

    Os cálculos rodam 100% no seu navegador. Não guardamos nem transmitimos seus dados.

    Limitações

    Resultados orientativos. Para decisões críticas, consulte um profissional.

    📌 Como citar esta calculadora

    Rodríguez, M. (2026). Financiamento Imóvel: SAC vs Price. Hacé Cuentas. https://hacecuentas.com/pt/calculadora-financiamento-imovel-prestacao-sac-price

    Conteúdo sob licença CC-BY 4.0 — reutilizável citando a fonte com link para Hacé Cuentas.

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