Financiamento Imóvel: SAC vs Price
Ao financiar um imóvel no Brasil, você escolhe entre dois sistemas de amortização: SAC (prestação decrescente) ou Price (prestação fixa). A diferença no total de juros pagos pode ser de dezenas de milhares de reais. Esta calculadora usa a taxa Caixa SBPE 2026 (~10,5% a.a.) e projeta todas as parcelas, mostrando quanto você paga no início, no fim e ao total em cada sistema.
Quando usar esta calculadora
- Comparar quanto pagará no total pelo imóvel em cada sistema antes de assinar o contrato
- Saber se sua renda comporta a 1ª parcela do SAC, que é a mais alta
- Calcular o financiamento com entrada de 20%, 30% ou 50% do valor do imóvel
- Estimar o impacto da TR sobre as prestações ao longo do prazo
- Decidir entre prazo de 20, 25 ou 30 anos e seu efeito nos juros totais
- Planejar a compra do primeiro imóvel com dados reais da Caixa Econômica Federal
Como funciona
2 min de leituraO que é financiamento imóvel com SAC e Price?
SAC e Price são dois sistemas de amortização para empréstimos imobiliários. No SAC, as prestações diminuem ao longo do tempo; no Price, permanecem iguais. A escolha impacta significativamente o total de juros pagos, com diferenças de até 25% em financiamentos de longo prazo.
Como funciona o cálculo
O financiamento imobiliário no Brasil utiliza dois sistemas de amortização principais, ambos com correção pela TR (Taxa Referencial) no caso da Caixa Econômica Federal (SBPE/FGTS).
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Sistema SAC (Sistema de Amortização Constante)
No SAC, a amortização mensal é constante: o saldo devedor cai de forma linear. Os juros diminuem a cada mês porque incidem sobre um saldo menor.
Amortização mensal = Valor financiado ÷ Número de meses (n)
Juros do mês k = Saldo devedor(k) × taxa_mensal
Prestação do mês k = Amortização + Juros(k)Onde:
taxa_mensal = (1 + taxa_anual)^(1/12) − 1Saldo devedor(k) = Valor financiado − (k − 1) × AmortizaçãoCom TR: o saldo é corrigido mensalmente: Saldo_corrigido = Saldo × (1 + TR_mensal), onde TR_mensal = (1 + TR_anual)^(1/12) − 1.
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Sistema Price (Tabela Price / Amortização Francesa)
No Price, a prestação é constante durante todo o prazo. A amortização cresce mês a mês enquanto os juros diminuem.
Prestação fixa (PMT) = PV × [i × (1+i)^n] ÷ [(1+i)^n − 1]Onde:
PV = valor financiadoi = taxa mensaln = número de mesesCom TR, a prestação é recalculada periodicamente, mas nesta calculadora usamos a TR estimada para projeção.
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Exemplo prático
Imóvel de R$ 500.000, entrada de 20% (R$ 100.000), financiamento de R$ 400.000, prazo 30 anos (360 meses), taxa 10,5% a.a., TR 0%:
| Indicador | SAC | Price |
|---|---|---|
| 1ª prestação | ~R$ 4.611 | ~R$ 3.659 |
| Última prestação | ~R$ 1.113 | ~R$ 3.659 |
| Total de juros | ~R$ 207.000 | ~R$ 317.200 |
| Total pago | ~R$ 607.000 | ~R$ 717.200 |
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Quando NÃO usar esta calculadora / Limitações
Perguntas frequentes
Qual sistema é melhor, SAC ou Price?
Depende da sua situação. O SAC costuma gerar menos juros totais (economia de 15–25% para prazos longos), mas exige maior capacidade de pagamento no início. Se sua renda está crescendo ou se pode pagar a 1ª parcela maior, o SAC é mais vantajoso financeiramente.
Qual é a taxa de juros da Caixa para financiamento imóvel em 2026?
A taxa Caixa SBPE 2026 está em torno de 10,5% a.a. para imóveis residenciais com recursos próprios (fora do FGTS). A taxa efetiva pode variar conforme relacionamento com o banco, score e uso de conta-salário. Consulte a simulação oficial em caixa.gov.br.
O que é a TR e como ela afeta as prestações?
A TR (Taxa Referencial) é definida mensalmente pelo Banco Central e corrige o saldo devedor nos contratos de financiamento habitacional da Caixa. Historicamente ficou próxima de zero entre 2017 e 2021, mas voltou a subir. Em 2025, ficou entre 0,05% e 0,10% ao mês. Uma TR de 2% a.a. pode elevar o total de juros em R$ 15.000 a R$ 40.000 em um financiamento de 30 anos.
A renda mínima exigida é calculada aqui?
Não diretamente. A regra geral dos bancos é que a parcela não pode comprometer mais de 30% da renda familiar bruta. Divida a 1ª prestação do SAC (ou a prestação fixa do Price) por 0,30 para estimar a renda mínima necessária. Para o exemplo de R$ 400.000 em 30 anos (SAC): R$ 4.611 ÷ 0,30 ≈ R$ 15.370 de renda mínima.
Qual é o prazo máximo permitido no Brasil?
Para financiamentos habitacionais no Brasil (SFH e SFI), o prazo máximo é de 35 anos (420 meses), conforme regras da Caixa Econômica Federal e do Banco Central. O prazo máximo pode ser limitado pela idade do mutuário (geralmente até 80 anos e 6 meses ao fim do contrato).
O que é a entrada mínima exigida?
Pelo SFH (Sistema Financeiro de Habitação), a entrada mínima é de 20% do valor do imóvel. No SFI (imóveis acima do limite do SFH, que em 2026 é R$ 1.500.000), a entrada mínima pode ser de 30% ou mais, dependendo do banco.
Como os seguros MIP e DFI impactam as prestações?
Os seguros obrigatórios (MIP: morte e invalidez; DFI: dano físico ao imóvel) são cobrados mensalmente sobre o saldo devedor, geralmente entre 0,02% e 0,04% ao mês. Para um saldo de R$ 400.000, isso representa R$ 80 a R$ 160 por mês apenas em seguros — valor que não está incluído nesta calculadora.
Vale a pena usar o FGTS para reduzir o saldo devedor?
Sim, para contratos no SFH. O FGTS pode ser usado para amortização do saldo devedor ou para pagar até 80% das prestações por até 12 meses (a cada 2 anos). A amortização pelo FGTS reduz saldo e juros futuros — especialmente vantajosa no SAC, pois a amortização constante recomeça sobre um saldo menor.
Esta calculadora vale para financiamentos pelo Minha Casa Minha Vida?
Parcialmente. O MCMV tem subsídios que reduzem o valor financiado e taxas de juros menores (3,5% a 8,16% a.a. conforme faixa de renda em 2026). Os sistemas SAC e Price se aplicam normalmente, mas o valor financiado efetivo é diferente. Recomendamos usar a simulação oficial em habitacao.gov.br para contratos MCMV.
A prestação do SAC pode subir ao longo do tempo?
Sem TR, não — ela é sempre decrescente. Com TR positiva, a correção do saldo pode fazer as primeiras prestações oscilarem levemente para cima em meses de TR alta. Mas a tendência de longo prazo do SAC é sempre decrescente. No Price com TR, a prestação nominal pode subir, pois a prestação fixa é recalculada sobre o saldo corrigido.