Calculadora del impuesto de alcabala (Perú)
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El impuesto de alcabala es el tributo municipal que pagás al comprar un inmueble (casa, departamento, terreno) en Perú. Grava la transferencia de propiedad y es de cargo exclusivo del comprador: la ley no admite pacto en contrario, así que aunque el vendedor se ofrezca a pagarlo, frente al fisco el obligado siempre sos vos. La tasa es del 3%, pero no sobre todo el valor del inmueble: las primeras 10 UIT están inafectas. Con la UIT 2026 fijada en S/ 5.500 (DS 301-2025-EF), ese tramo libre equivale a S/ 55.000. El 3% se aplica solo al exceso. Por eso, comprar un inmueble de hasta S/ 55.000 no paga alcabala, y la tasa efectiva sobre el valor total siempre es menor al 3% nominal. La base imponible es el mayor entre el valor de transferencia (el precio pactado en la compraventa) y el autovalúo del inmueble del año en curso, ajustado por el IPM. Esta calculadora aplica el tramo inafecto de 10 UIT de 2026 y te dice exactamente cuánto te corresponde pagar. Ingresá el valor de la operación (y el autovalúo si lo conocés) para el cálculo exacto.
| Valor de transferencia | Tramo inafecto (10 UIT) | Base gravada | Alcabala (3%) | Tasa efectiva |
|---|---|---|---|---|
| Hasta S/ 55.000 | S/ 55.000 | S/ 0 | S/ 0 | 0,00% |
| S/ 100.000 | S/ 55.000 | S/ 45.000 | S/ 1.350 | 1,35% |
| S/ 150.000 | S/ 55.000 | S/ 95.000 | S/ 2.850 | 1,90% |
| S/ 200.000 | S/ 55.000 | S/ 145.000 | S/ 4.350 | 2,18% |
| S/ 300.000 | S/ 55.000 | S/ 245.000 | S/ 7.350 | 2,45% |
| S/ 500.000 | S/ 55.000 | S/ 445.000 | S/ 13.350 | 2,67% |
| S/ 1.000.000 | S/ 55.000 | S/ 945.000 | S/ 28.350 | 2,84% |
UIT 2026: S/ 5.500 (DS 301-2025-EF). Tramo inafecto: 10 UIT = S/ 55.000. Base imponible: el mayor entre valor de transferencia y autovalúo ajustado por IPM. Lo paga el comprador (Art. 25 DS 156-2004-EF). Fuente: MEF / SAT Lima — Ley de Tributación Municipal DS 156-2004-EF (2026)
El impuesto de alcabala en Perú 2026 es el 3% sobre el valor del inmueble que excede las 10 UIT inafectas (S/ 55.000, con la UIT 2026 de S/ 5.500). La base imponible es el mayor entre el valor de transferencia y el autovalúo. Lo paga el comprador, sin pacto en contrario. Para un inmueble de S/ 300.000: (300.000 − 55.000) × 3% = S/ 7.350. Por debajo de S/ 55.000 no se paga nada. Vence el último día hábil del mes siguiente a la compra.
Cuándo usar esta calculadora
- Un comprador de un departamento de S/ 300.000 calcula que pagará S/ 7.350 de alcabala antes de firmar la compraventa.
- Alguien que compra un terreno de S/ 50.000 confirma que no paga alcabala porque está por debajo de las 10 UIT inafectas (S/ 55.000).
- Un comprador verifica la base imponible cuando el autovalúo (S/ 220.000) es mayor que el precio pactado (S/ 200.000) y entiende por qué la municipalidad le cobra más.
- Una persona presupuesta los gastos de cierre de una compra (alcabala, notaría, registros) para saber el costo total más allá del precio.
- Un inversionista compara la alcabala de dos propiedades de distinto valor para decidir cuál comprar.
- Alguien que compra a una constructora en primera venta verifica que la construcción está inafecta y solo paga alcabala sobre el valor del terreno.
- Un comprador en Lima estima el monto a pagar al SAT antes de hacer la liquidación del impuesto.
- Una pareja que compra su primera vivienda calcula el desembolso real de alcabala para sumarlo a la cuota inicial del crédito hipotecario.
- Un heredero confirma que la transferencia por sucesión (causa de muerte) está inafecta y no paga alcabala.
- Alguien con plazo a punto de vencer calcula el impuesto para pagarlo antes del último día hábil del mes siguiente y evitar intereses moratorios.
Ejemplo: departamento de S/ 300.000 (autovalúo S/ 250.000)
- Base imponible: el mayor entre transferencia (S/ 300.000) y autovalúo (S/ 250.000) → S/ 300.000.
- Tramo inafecto: 10 UIT × S/ 5.500 = S/ 55.000.
- Tramo gravado: S/ 300.000 − S/ 55.000 = S/ 245.000.
- Alcabala: S/ 245.000 × 3% = S/ 7.350.
- Tasa efectiva sobre el valor total: 7.350 / 300.000 = 2,45%.
Cómo funciona
2 min readCómo se calcula el impuesto de alcabala
Alcabala = (Base imponible − 10 UIT) × 3%
Base imponible = el MAYOR entre el valor de transferencia y el autovalúoLas primeras 10 UIT del valor del inmueble están inafectas. Con la UIT 2026 de S/ 5.500, ese tramo libre equivale a S/ 55.000. El 3% se aplica únicamente al exceso, no a todo el valor.
La base imponible: transferencia vs. autovalúo
La base imponible es el mayor entre dos valores:
Si declarás un precio muy bajo para pagar menos, la municipalidad usará el autovalúo si este es mayor. Por eso no conviene subdeclarar.
Cuánto se paga según el valor (compra entre particulares)
| Valor del inmueble | Tramo gravado (sobre 10 UIT) | Alcabala (3%) | Tasa efectiva |
|---|---|---|---|
| S/ 55.000 o menos | S/ 0 | S/ 0 | 0,00% |
| S/ 100.000 | S/ 45.000 | S/ 1.350 | 1,35% |
| S/ 150.000 | S/ 95.000 | S/ 2.850 | 1,90% |
| S/ 200.000 | S/ 145.000 | S/ 4.350 | 2,18% |
| S/ 300.000 | S/ 245.000 | S/ 7.350 | 2,45% |
| S/ 500.000 | S/ 445.000 | S/ 13.350 | 2,67% |
| S/ 1.000.000 | S/ 945.000 | S/ 28.350 | 2,84% |
Notá que cuanto más caro el inmueble, más se acerca la tasa efectiva al 3% nominal, porque las 10 UIT exentas pesan cada vez menos.
Quién paga, cuándo y dónde
Inafectaciones y exoneraciones
No pagan alcabala, entre otros (Art. 27 y 28):
Relacionadas
Si estás comprando, también te conviene calcular el Impuesto Predial que pagarás cada año por la propiedad, la renta de primera categoría si lo alquilás, el IGV de servicios asociados a la compra, y revisar tu costo de vida mensual en Perú para presupuestar la cuota del crédito.
Disclaimer
Cálculo orientativo según la Ley de Tributación Municipal (DS 156-2004-EF) y la UIT 2026 (S/ 5.500). El autovalúo se ajusta por IPM para transferencias a partir del 1 de febrero de cada año, lo que puede variar levemente la base. Verificá el monto exacto con tu municipalidad o el SAT, o consultá a un notario/abogado para tu operación particular.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto es el impuesto de alcabala en Perú 2026?
Es el 3% sobre el valor del inmueble que excede las 10 UIT inafectas. Con la UIT 2026 de S/ 5.500, las primeras S/ 55.000 no pagan. Por ejemplo, un inmueble de S/ 300.000 paga (300.000 − 55.000) × 3% = S/ 7.350.
¿Quién paga la alcabala, el comprador o el vendedor?
Siempre el comprador. Es de cargo exclusivo del adquirente y la ley no admite pacto en contrario (Art. 25 del TUO de la Ley de Tributación Municipal). Aunque acuerden que lo pague el vendedor, frente al fisco el obligado es el comprador.
¿Qué es el tramo inafecto de 10 UIT?
Las primeras 10 UIT del valor del inmueble están exentas de alcabala. En 2026, con la UIT en S/ 5.500, ese tramo libre es de S/ 55.000. El 3% se aplica solo al exceso, así que inmuebles de hasta S/ 55.000 no pagan nada.
¿Sobre qué valor se calcula: el precio de compra o el autovalúo?
Sobre el mayor de los dos. La base imponible es el valor de transferencia (precio pactado), pero no puede ser menor que el autovalúo del año en curso ajustado por el IPM. Si el autovalúo es mayor que el precio, la municipalidad cobra sobre el autovalúo.
¿Hasta cuándo tengo plazo para pagar la alcabala?
Hasta el último día hábil del mes calendario siguiente a la fecha de la transferencia (Art. 26). Si comprás el 10 de marzo, tenés plazo hasta el último día hábil de abril. Después se generan intereses moratorios.
¿Dónde se paga el impuesto de alcabala?
En la municipalidad provincial donde está ubicado el inmueble, o en el organismo recaudador que la administra. En Lima lo cobra el SAT (Servicio de Administración Tributaria); en Trujillo la SATT; otras ciudades tienen su propio SAT municipal.
¿La primera venta de un departamento nuevo paga alcabala?
La primera venta que hace una empresa constructora está inafecta, salvo por la parte correspondiente al valor del terreno. Es decir, solo pagás alcabala sobre el terreno, no sobre la construcción. En reventas (segunda transferencia en adelante) se grava todo el valor.
¿Una herencia paga alcabala?
No. Las transferencias por causa de muerte (sucesión, herencia) están inafectas al impuesto de alcabala. Tampoco pagan las transferencias del Estado, gobiernos extranjeros, organismos internacionales ni entidades religiosas, entre otras.
¿Por qué la tasa efectiva es menor al 3%?
Porque el 3% no se aplica a todo el valor, sino solo al exceso sobre las 10 UIT (S/ 55.000). En un inmueble de S/ 300.000 la tasa efectiva es 2,45%; en uno de S/ 1.000.000 sube a 2,84%, acercándose al 3% a medida que el valor crece y las 10 UIT exentas pesan menos.
¿Cuánto pago de alcabala por un departamento de S/ 500.000?
(S/ 500.000 − S/ 55.000) × 3% = S/ 13.350. La tasa efectiva sobre el valor total es 2,67%. Recordá que es de cargo del comprador y suele sumarse a los gastos de cierre junto con notaría y registros.