Calculadora de IMT: quanto pago ao comprar casa?
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Comprar casa em Portugal tem um custo escondido que muita gente esquece no orçamento: os impostos da compra. Antes da escritura, pagam-se dois impostos sobre o valor de aquisição — o IMT e o Imposto do Selo. Esta calculadora mostra-lhe exatamente quanto vai pagar e qual o custo total da compra. O IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) é o mais pesado e calcula-se por escalões progressivos. A tabela é diferente consoante o imóvel se destine a habitação própria e permanente (a casa onde vai viver) ou a habitação secundária / arrendamento (segunda casa ou para arrendar). Na habitação própria há isenção até 106.346 €; na secundária paga-se desde o primeiro euro. O Imposto do Selo é mais simples: 0,8 % do valor de aquisição, sempre, em qualquer compra. Indique o valor de compra e escolha o destino do imóvel. A calculadora calcula o IMT pelos escalões de 2026, soma o Selo e mostra-lhe quanto de impostos paga e quanto fica a custar-lhe a casa no total.
| Valor de aquisição | Taxa marginal | Parcela a abater |
|---|---|---|
| até 106.346 € | 0 % (isento) | — |
| 106.346 € a 145.470 € | 2 % | 2.126,92 € |
| 145.470 € a 198.347 € | 5 % | 6.491,02 € |
| 198.347 € a 330.539 € | 7 % | 10.457,96 € |
| 330.539 € a 660.982 € | 8 % | 13.763,35 € |
| 660.982 € a 1.150.853 € | 6 % (taxa única) | — |
| mais de 1.150.853 € | 7,5 % (taxa única) | — |
Fonte: Ofício Circulado AT n.º 40129/2026, Código do IMT. IMT = valor × taxa marginal − parcela a abater. A habitação secundária / arrendamento usa uma tabela semelhante, mas tributa o 1.º escalão a 1 % (sem isenção). O Imposto do Selo de 0,8 % aplica-se sempre, além do IMT.
Ao comprar casa em Portugal pagam-se dois impostos sobre o valor de aquisição: o IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões), por escalões progressivos, e o Imposto do Selo, de 0,8 %. Na habitação própria e permanente, o IMT é isento até 106.346 € e depois sobe por escalões até 7,5 %; na habitação secundária paga-se 1 % logo desde o primeiro euro. Por exemplo, comprar uma habitação própria e permanente por 250.000 € custa 7.042 € de IMT mais 2.000 € de Selo, ou seja, 9.042 € de impostos.
Quando usar esta calculadora
- Um casal que compra a primeira casa por 250.000 € calcula que paga 9.042 € de impostos (IMT + Selo).
- Um investidor que compra um apartamento para arrendar por 200.000 € verifica que paga mais IMT por ser habitação secundária.
- Alguém que compra uma casa por 100.000 € confirma que está isento de IMT (só paga 800 € de Selo).
- Um comprador estima o custo total da compra para saber de quanto precisa além do preço da casa.
- Uma pessoa compara o IMT de comprar como habitação própria vs como segunda casa.
- Um jovem até 35 anos verifica se beneficia da isenção total de IMT na primeira habitação própria.
- Alguém que compra uma casa de 500.000 € calcula a taxa efetiva de IMT (cerca de 5,25 %).
- Um comprador planeia o orçamento incluindo IMT, Selo, escritura e registo.
Exemplo: habitação própria e permanente, 250.000 €
- O valor de 250.000 € cai no 4.º escalão da tabela HPP (taxa 7 %, parcela a abater 10.457,96 €).
- IMT = 250.000 × 7 % − 10.457,96 = 7.042,04 €.
- Imposto do Selo = 250.000 × 0,8 % = 2.000 €.
- Total de impostos = 7.042,04 + 2.000 = 9.042,04 €.
- Custo total da compra = 250.000 + 9.042,04 = 259.042,04 €.
Como funciona
2 min de leituraQuanto se paga de impostos ao comprar casa em Portugal
Na compra de um imóvel pagam-se dois impostos, ambos sobre o valor de aquisição (na prática, o maior entre o preço escriturado e o VPT):
impostos da compra = IMT + Imposto do Selo (0,8 %)1. IMT — Imposto Municipal sobre as Transmissões
O IMT é o imposto mais pesado da compra e calcula-se por escalões progressivos:
IMT = valor × taxa marginal do escalão − parcela a abaterHá duas tabelas, consoante o destino do imóvel:
Os escalões de 2026 foram atualizados em cerca de 2 % face a 2025 (Ofício Circulado AT n.º 40129/2026).
2. Imposto do Selo
O Imposto do Selo na aquisição de imóvel é simples: 0,8 % do valor de aquisição (verba 1.1 da Tabela Geral do Imposto do Selo). Aplica-se sempre, em qualquer compra, seja habitação própria ou secundária.
3. Taxa efetiva vs taxa marginal
Como o IMT é progressivo, a taxa efetiva (IMT a dividir pelo valor) é inferior à taxa marginal do escalão. Por exemplo, uma HPP de 250.000 € está no escalão dos 7 %, mas a taxa efetiva é de apenas 2,82 %, porque a parcela a abater desconta a parte tributada nos escalões mais baixos.
Tabela de IMT por valor de compra
Veja a tabela de referência abaixo com o IMT para vários valores, nas duas situações (habitação própria vs secundária) e o Imposto do Selo.
IMT Jovem: isenção para a primeira casa
Desde 2024, os jovens até 35 anos que compram a primeira habitação própria e permanente podem beneficiar de isenção total de IMT e de Imposto do Selo até 330.539 €, e de isenção parcial entre esse valor e 633.453 €. É um benefício importante para quem compra a primeira casa.
O que esta calculadora NÃO inclui
Erros comuns
Disclaimer
Cálculo orientativo segundo os escalões de IMT de 2026 (Ofício Circulado AT n.º 40129/2026) e o Imposto do Selo de 0,8 % (CIMT e TGIS). Não inclui IMT Jovem, custos de escritura/registo nem outros benefícios. O IMT incide sobre o maior entre o preço e o VPT. Confirme sempre no Portal das Finanças ou com o seu solicitador.
Perguntas frequentes
Que impostos se pagam ao comprar casa em Portugal?
Pagam-se dois: o IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões), por escalões progressivos, e o Imposto do Selo, de 0,8 % sobre o valor de aquisição. Numa casa de 250.000 € de habitação própria, são cerca de 7.042 € de IMT mais 2.000 € de Selo.
Como se calcula o IMT?
O IMT é progressivo: IMT = valor × taxa marginal do escalão − parcela a abater. A tabela depende de o imóvel ser habitação própria e permanente (isento até 106.346 €) ou secundária (1 % desde o início). Esta calculadora aplica os escalões de 2026 automaticamente.
Quando estou isento de IMT?
Na habitação própria e permanente, há isenção de IMT até 106.346 €. Além disso, os jovens até 35 anos que compram a primeira casa própria podem ter isenção total de IMT e Selo até 330.539 €. A habitação secundária não tem isenção inicial.
Qual é a diferença de IMT entre habitação própria e secundária?
A habitação própria e permanente é isenta até 106.346 € e tem o 1.º escalão a 0 %. A habitação secundária / arrendamento paga 1 % logo desde o primeiro euro e tem escalões com limites ligeiramente diferentes. Numa casa de 250.000 €, a secundária paga mais cerca de 1.000 € de IMT.
O que é o Imposto do Selo na compra de casa?
É um imposto de 0,8 % sobre o valor de aquisição (verba 1.1 da Tabela Geral do Imposto do Selo), que se paga sempre, em qualquer compra, além do IMT. Numa casa de 250.000 €, são 2.000 €.
Sobre que valor se calcula o IMT?
Sobre o maior entre o preço de aquisição escriturado e o VPT (valor patrimonial tributário) do imóvel. Normalmente é o preço de compra, mas se o VPT for superior, o IMT calcula-se sobre o VPT.
Existe isenção de IMT para jovens?
Sim. Desde 2024, os jovens até 35 anos que compram a primeira habitação própria e permanente têm isenção total de IMT e de Imposto do Selo até 330.539 €, e isenção parcial até 633.453 €. É um dos maiores benefícios para quem compra a primeira casa.
Quanto custa comprar uma casa de 300.000 €?
Em habitação própria e permanente, o IMT de uma casa de 300.000 € ronda os 10.500 € e o Selo são 2.400 € — cerca de 12.900 € de impostos. A esse valor há que somar escritura e registo. Use a calculadora para o valor exato do seu caso.
O IMT inclui a escritura e o registo?
Não. O IMT e o Selo são impostos; a escritura (notário ou Casa Pronta) e o registo na conservatória são custos à parte, que rondam algumas centenas de euros. Esta calculadora mostra apenas os impostos da compra.