Calculadora de Mais-Valias na Venda de Imóvel (Portugal 2026)
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Vendeu (ou vai vender) uma casa em Portugal e quer saber quanto vai pagar de IRS sobre a mais-valia? Esta calculadora faz essa conta, que é a dúvida número um de quem vende um imóvel: o lucro da venda não fica todo no bolso, parte vai para o Fisco. A mais-valia é o ganho da operação: o valor de venda menos o valor de aquisição (o que pagou quando comprou) e menos as despesas e obras que valorizaram o imóvel (escritura, IMT pago na compra, comissão da imobiliária, obras com fatura). Para quem é residente fiscal em Portugal, há uma regra que alivia muito a fatura: apenas 50 % da mais-valia é tributada, e essa metade soma-se ao restante rendimento e paga à sua taxa marginal de IRS (englobamento). Introduza o valor de venda, o valor de compra, as despesas e o ano de aquisição. A calculadora mostra a mais-valia, a parte tributável, o IRS estimado e o encaixe líquido. Lembre-se da isenção por reinvestimento na habitação própria e permanente (HPP) e da isenção total para imóveis comprados antes de 1989 — duas formas de não pagar imposto nenhum.
| Situação | Parte tributável | Tributação |
|---|---|---|
| Residente — regra geral | 50 % da mais-valia | Englobamento (taxa marginal 12,5 %–48 %) |
| Residente — opção | 50 % da mais-valia | Taxa autónoma de 28 % |
| Não residente (UE/EEE) | 50 % por opção ou 100 % | Englobamento ou 28 % |
| HPP com reinvestimento | 0 % (total ou parcial) | Isento |
| Aquisição anterior a 1-1-1989 | 0 % | Isento |
Fonte: Código do IRS (art. 9.º, 10.º e 43.º), em vigor em 2026. Reinvestimento na habitação própria e permanente: 24 meses antes ou 36 meses depois da venda. O coeficiente de desvalorização da moeda (portaria anual) reduz ainda mais a mais-valia em aquisições com 24+ meses.
Na venda de um imóvel por um residente em Portugal, a mais-valia é o valor de venda menos o valor de aquisição e menos as despesas e obras de valorização. Para residentes, apenas 50 % da mais-valia é tributada, por englobamento à taxa marginal do IRS (12,5 % a 48 %). Numa mais-valia de 100.000 €, são tributados 50.000 €; com uma taxa marginal de 28 % o IRS ronda os 14.000 €. Se reinvestir o produto da venda na sua habitação própria e permanente (24 meses antes ou 36 meses depois), pode ficar isento. Aquisições anteriores a 1989 estão isentas.
Quando usar esta calculadora
- Quem vende uma segunda casa por 300.000 €, comprada por 180.000 € com 20.000 € de obras, e quer saber o IRS da mais-valia.
- Um proprietário que herdou ou comprou um imóvel antes de 1989 e confirma que está isento de mais-valias.
- Alguém que vai vender a habitação própria e permanente e pondera reinvestir noutra casa para fugir ao imposto.
- Um casal que vende um apartamento de investimento e estima o encaixe líquido depois do IRS.
- Quem comprou para revender e quer perceber quanto do lucro fica para o Fisco antes de fechar negócio.
- Um contribuinte com rendimentos altos que compara o englobamento (taxa marginal) com a taxa autónoma de 28 %.
- Alguém que vendeu uma casa e precisa de saber que valor declarar no anexo G do IRS.
- Um emigrante a regressar a Portugal que quer entender a diferença de tributação entre residente e não residente.
- Quem fez obras com fatura e verifica quanto essas despesas reduzem a mais-valia tributável.
- Um proprietário que pondera o momento da venda para otimizar a fatura fiscal.
Exemplo: venda 300.000 €, compra 180.000 €, obras 20.000 €, residente
- Mais-valia = 300.000 − 180.000 − 20.000 = 100.000 €.
- Como residente, só 50 % é tributada → base de 50.000 €.
- Essa base soma-se ao restante rendimento e paga à taxa marginal (aqui ~28 %).
- IRS estimado ≈ 14.000 €.
- Encaixe líquido = 300.000 − 180.000 − 20.000 − 14.000 = 86.000 €.
Como funciona
2 min de leituraComo se calculam as mais-valias na venda de um imóvel
Quando vende um imóvel em Portugal por mais do que pagou, há um ganho — a mais-valia — que está sujeito a IRS na categoria G. A fórmula base é:
Mais-valia = valor de realização − (valor de aquisição + despesas e encargos)O valor de realização é o preço da venda. Ao valor de aquisição pode somar as despesas com a compra e a venda (IMT e Imposto do Selo pagos na compra, escritura, registo, comissão da imobiliária) e as obras de valorização feitas nos últimos 12 anos, desde que documentadas com fatura. Tudo isto reduz a mais-valia e, logo, o imposto.
Só metade conta (residentes)
A grande vantagem de ser residente fiscal em Portugal é que apenas 50 % da mais-valia é tributada (artigo 43.º do CIRS). Essa metade não paga uma taxa fixa: é englobada, ou seja, soma-se ao seu restante rendimento anual (salários, pensões, etc.) e tributa à taxa marginal do IRS, que vai de 12,5 % a 48 % consoante o escalão. Em rendimentos baixos, a fatura pode ser pequena; em rendimentos altos, a metade da mais-valia pode cair no topo da tabela.
Existe ainda a opção da taxa autónoma de 28 % sobre os 50 % tributáveis (também usada por não residentes, que pagam 28 % sobre a totalidade da mais-valia). Esta calculadora estima o cenário mais favorável entre o englobamento e a taxa autónoma.
Isenção por reinvestimento na habitação própria e permanente
Se o imóvel vendido era a sua habitação própria e permanente (HPP) e reinvestir o produto da venda (o valor de realização menos o empréstimo que amortizar) noutra HPP — comprada 24 meses antes ou 36 meses depois da venda —, a mais-valia fica isenta. Se reinvestir apenas parte, a isenção é proporcional. É a forma mais comum de não pagar imposto ao trocar de casa.
Tabela de tributação das mais-valias imobiliárias
| Situação | Parte tributável | Tributação |
|---|---|---|
| Residente — regra geral | 50 % da mais-valia | Englobamento à taxa marginal (12,5 %–48 %) |
| Residente — opção | 50 % da mais-valia | Taxa autónoma de 28 % |
| Não residente (UE/EEE) | 50 % (por opção) ou 100 % | Englobamento ou 28 % |
| HPP com reinvestimento | 0 % (total ou parcial) | Isento |
| Aquisição anterior a 1989 | 0 % | Isento |
O que esta calculadora não inclui
Erros comuns
Aviso
Cálculo orientativo segundo as regras de IRS em vigor em 2026 (CIRS, artigos 9.º, 10.º e 43.º). O valor real depende do coeficiente de desvalorização, do seu escalão de IRS e da sua situação concreta. Confirme com um contabilista certificado e consulte a Autoridade Tributária.
Perguntas frequentes
Quanto se paga de IRS na venda de uma casa em Portugal?
Para um residente, é tributado apenas 50 % da mais-valia (valor de venda menos compra e despesas), por englobamento à taxa marginal do IRS (12,5 %–48 %). Numa mais-valia de 100.000 €, são tributados 50.000 €; a uma taxa marginal de ~28 %, o IRS ronda os 14.000 €.
Como se calcula a mais-valia de um imóvel?
Mais-valia = valor de venda − valor de aquisição − despesas e obras de valorização (com fatura, dos últimos 12 anos). Pode somar ao valor de compra o IMT e o Imposto do Selo pagos, a escritura, o registo e a comissão da imobiliária.
Posso ficar isento de mais-valias se comprar outra casa?
Sim, se o imóvel vendido era a sua habitação própria e permanente e reinvestir o produto da venda noutra HPP, comprada 24 meses antes ou 36 meses depois. Se reinvestir só parte, a isenção é proporcional.
As mais-valias de imóveis comprados antes de 1989 pagam IRS?
Não. Os imóveis adquiridos antes de 1 de janeiro de 1989 (data da entrada em vigor do CIRS) estão isentos de mais-valias, mesmo assim a venda deve ser declarada no anexo G.
Os não residentes pagam o mesmo que os residentes?
Os não residentes podem optar por ser tributados como residentes (50 % da mais-valia, englobamento) ou pela taxa autónoma de 28 % sobre a totalidade da mais-valia. Residentes na UE/EEE têm o direito de optar pelo regime mais favorável.
Que despesas posso deduzir à mais-valia?
O IMT e o Imposto do Selo pagos na compra, a escritura e o registo, a comissão da imobiliária na venda e as obras de valorização feitas nos últimos 12 anos, todas com fatura. Estas despesas reduzem a mais-valia tributável.
O que é o englobamento das mais-valias?
Englobar significa somar os 50 % tributáveis da mais-valia ao restante rendimento (salários, pensões) e tributar tudo pela tabela progressiva do IRS, à sua taxa marginal. É o regime-regra para residentes; em alternativa pode optar pela taxa autónoma de 28 %.
Onde declaro a venda do imóvel no IRS?
No anexo G da declaração de IRS (modelo 3), no ano seguinte ao da venda. Indica-se o valor de realização, o valor de aquisição, as despesas e o ano de compra. Mesmo havendo isenção (reinvestimento ou pré-1989), a venda tem de ser declarada.
O coeficiente de desvalorização da moeda reduz o imposto?
Sim. Para aquisições com mais de 24 meses, o valor de compra é multiplicado por um coeficiente publicado anualmente, o que aumenta o custo de aquisição e reduz a mais-valia. Esta calculadora não o aplica, pelo que o resultado é conservador (tende a sobrestimar ligeiramente o imposto).