Calculadora da Prestação do Crédito Habitação (Portugal 2026)
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Quanto vai pagar por mês pela casa? Esta calculadora estima a prestação do crédito habitação em Portugal a partir de três números: o montante financiado, o prazo (em anos) e a taxa de juro, que nos créditos a taxa variável é a Euribor + spread do banco. A prestação é calculada pelo sistema francês (o usado em Portugal): paga sempre o mesmo valor por mês, mas a composição muda — no início quase tudo são juros e pouco capital; no fim, o inverso. Por isso, ao longo de 25 ou 30 anos, o total de juros pesa bastante: pode chegar a metade do valor da casa. Introduza o montante, o prazo e a taxa (ou use os valores por defeito de 2026: Euribor ~2,1 % e spread ~1 %). A calculadora mostra a prestação mensal, o total de juros, o total pago e uma TAEG aproximada (que junta seguros de vida e multirriscos e comissões — a taxa que reflete o custo real anual). É a primeira conta a fazer antes de avançar para o banco.
| Montante | 25 anos | 30 anos | 40 anos |
|---|---|---|---|
| 100.000 € | 479 € | 427 € | 358 € |
| 150.000 € | 719 € | 640 € | 537 € |
| 200.000 € | 959 € | 854 € | 716 € |
| 250.000 € | 1.199 € | 1.067 € | 895 € |
| 300.000 € | 1.438 € | 1.281 € | 1.074 € |
Sistema francês, TAN de 3,1 % (Euribor ~2,1 % + spread ~1 %), valores arredondados, sem seguros nem comissões (a prestação real é ligeiramente superior). Alargar o prazo baixa a prestação mas aumenta o total de juros.
A prestação do crédito habitação em Portugal calcula-se pelo sistema francês: prestação = capital × [ i × (1+i)^n ] / [ (1+i)^n − 1 ], em que i é a taxa mensal (TAN ÷ 12) e n o número de meses. Para 200.000 € a 30 anos com TAN de 3,1 % (Euribor 2,1 % + spread 1 %), a prestação é cerca de 854 €/mês e paga-se aproximadamente 107.000 € de juros ao longo do empréstimo. A TAEG, que inclui seguros e comissões, fica um pouco acima da TAN.
Quando usar esta calculadora
- Quem vai pedir 200.000 € a 30 anos e quer saber a prestação mensal antes de assinar.
- Um casal que compara prazos (25 vs 30 anos) para ver o impacto na prestação e no total de juros.
- Alguém que recebe duas propostas de spread diferentes e quer perceber quanto poupa por mês.
- Um comprador que simula o efeito de uma subida de 1 ponto da Euribor na prestação.
- Quem quer saber quanto paga de juros ao longo de todo o empréstimo, não só por mês.
- Um proprietário que pondera amortizar antecipadamente e precisa de uma base de comparação.
- Alguém que avalia se a prestação cabe na regra da taxa de esforço (≤ 35 % do rendimento líquido).
- Um jovem a comprar a primeira casa que quer estimar o custo total do crédito.
- Quem hesita entre taxa fixa e variável e quer um ponto de partida sobre a prestação atual.
- Um investidor que calcula a prestação de um imóvel para arrendar e compara com a renda esperada.
Exemplo: 200.000 € a 30 anos, Euribor 2,1 % + spread 1 %
- TAN = 2,1 % + 1 % = 3,1 % ao ano → taxa mensal i = 3,1 % ÷ 12 = 0,2583 %.
- Número de meses n = 30 × 12 = 360.
- Prestação = 200.000 × [ i × (1+i)^360 ] / [ (1+i)^360 − 1 ] ≈ 854 €.
- Total pago = 854 × 360 ≈ 307.452 €.
- Total de juros = 307.452 − 200.000 ≈ 107.452 €.
Como funciona
2 min de leituraComo se calcula a prestação do crédito habitação
Em Portugal, o crédito habitação amortiza-se pelo sistema francês: a prestação mensal é constante durante todo o prazo (se a taxa não mudar). A fórmula é a do pagamento de uma anuidade:
Prestação = Capital × [ i × (1+i)^n ] / [ (1+i)^n − 1 ]onde:
TAN, Euribor e spread
Na maioria dos créditos portugueses, a taxa é variável e resulta de Euribor + spread. A Euribor é o indexante do mercado (a 3, 6 ou 12 meses), que sobe e desce; o spread é a margem fixa do banco, negociada no início (depende da entrada, da relação com o banco, de produtos associados). A soma é a TAN — taxa anual nominal. Se a Euribor subir, a prestação sobe na revisão seguinte; se descer, alivia.
Juros decrescentes, capital crescente
Apesar de a prestação ser igual todos os meses, no início a maior parte paga juros (calculados sobre um capital em dívida ainda elevado) e só uma pequena fatia abate capital. Com o tempo, a dívida desce e a proporção inverte-se. É por isto que amortizar antecipadamente nos primeiros anos tem mais impacto.
TAEG: o custo real
A TAN só conta os juros. A TAEG — taxa anual de encargos efetiva global acrescenta os seguros obrigatórios (vida e multirriscos do imóvel), as comissões (de processo, de avaliação, de manutenção de conta) e o Imposto do Selo. É por isso que a TAEG é sempre superior à TAN — e é a taxa que deve comparar entre propostas de bancos. Esta calculadora estima a TAEG acrescentando uma margem típica à TAN; o valor exato consta na FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia) que o banco entrega.
Prestação por montante e prazo (TAN 3,1 %)
| Montante | 25 anos | 30 anos | 40 anos |
|---|---|---|---|
| 100.000 € | ~479 € | ~427 € | ~358 € |
| 150.000 € | ~719 € | ~640 € | ~537 € |
| 200.000 € | ~959 € | ~854 € | ~716 € |
| 250.000 € | ~1.199 € | ~1.067 € | ~895 € |
Alargar o prazo baixa a prestação, mas aumenta muito o total de juros pago no fim.
O que esta calculadora não inclui
Erros comuns
Aviso
Simulação orientativa pelo sistema francês com taxa constante. A prestação e a TAEG reais dependem da Euribor em vigor, do spread negociado, dos seguros e das comissões do seu banco. Peça sempre a FINE e compare propostas. Consulte o Banco de Portugal e o portal do consumidor financeiro.
Perguntas frequentes
Como se calcula a prestação do crédito habitação?
Pelo sistema francês: prestação = capital × i × (1+i)^n / [(1+i)^n − 1], em que i é a taxa mensal (TAN ÷ 12) e n o número de meses (anos × 12). Para 200.000 € a 30 anos com TAN de 3,1 %, dá cerca de 854 €/mês.
O que é a TAN e o que é a TAEG?
A TAN (taxa anual nominal) conta apenas os juros (Euribor + spread). A TAEG (taxa anual de encargos efetiva global) acrescenta seguros, comissões e Imposto do Selo, sendo sempre superior. Compare bancos pela TAEG, que reflete o custo real.
O que é a Euribor e o spread?
A Euribor é o indexante de mercado (a 3, 6 ou 12 meses) que varia ao longo do tempo. O spread é a margem fixa do banco, negociada no início do crédito. A soma das duas é a TAN da maioria dos créditos a taxa variável em Portugal.
Quanto pago de juros num crédito habitação?
Depende do montante, do prazo e da taxa. Num crédito de 200.000 € a 30 anos com TAN de 3,1 %, paga cerca de 107.000 € de juros ao longo de todo o empréstimo — mais de metade do valor financiado.
Vale a pena alargar o prazo do crédito?
Alargar o prazo baixa a prestação mensal, o que ajuda a passar na taxa de esforço, mas aumenta muito o total de juros pago no fim. É um equilíbrio entre folga mensal e custo total do crédito.
Se a Euribor subir, quanto sobe a minha prestação?
Nos créditos a taxa variável, a prestação é revista periodicamente (3, 6 ou 12 meses) com a nova Euribor. Uma subida de 1 ponto na taxa pode aumentar a prestação em algumas dezenas de euros por mês, consoante o montante e o prazo em dívida.
O que é a taxa de esforço?
É o rácio entre o total das prestações de crédito e o rendimento líquido mensal do agregado. Os bancos costumam exigir uma taxa de esforço não superior a 35 %. É um dos critérios para aprovar o crédito, recomendado pelo Banco de Portugal.
Os seguros estão incluídos na prestação?
Os seguros de vida e multirriscos são obrigatórios mas, em regra, pagam-se à parte da prestação de capital e juros. Entram, sim, no cálculo da TAEG. Esta calculadora estima a TAEG; o valor exato dos seguros consta da proposta do banco.
Que custos há além da prestação ao comprar casa?
Há custos iniciais que não estão na prestação: IMT, Imposto do Selo, escritura, registo, avaliação do imóvel e comissões de abertura. Convém orçamentá-los à parte (podem chegar a vários milhares de euros).