ITBI São Paulo — 3% sobre valor venal de referência
O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é um tributo municipal obrigatório toda vez que um imóvel troca de dono. Em São Paulo capital a alíquota é 3% sobre o maior valor entre a venda e o valor venal de referência da Prefeitura (Decreto Municipal 51.627/2010). Essa regra evita que comprador e vendedor declarem um valor menor para reduzir o imposto. O pagamento é obrigatório para lavrar a escritura no cartório e registrar a transferência. Esta calculadora aplica a alíquota sobre a base correta e considera reduções aplicáveis (MCMV faixa 1 e 2).
Quando usar esta calculadora
- Planejar custos totais da compra de imóvel em SP capital
- Avaliar impacto do valor venal de referência acima do preço combinado
- Conferir isenção MCMV no cálculo do ITBI
- Comparar com ITBI de outras capitais (RJ, BH, POA)
- Orçamento para cartório (ITBI + escritura + registro)
- Verificar contestação judicial quando valor venal excede o razoável
Imóvel vendido por R$ 500.000 com venal de referência R$ 480.000
- Base de cálculo = maior(500.000; 480.000) = R$ 500.000.
- Alíquota = 3%.
- ITBI = R$ 500.000 × 0,03 = R$ 15.000.
- Sem isenção aplicada.
Como funciona
1 min de leituraComo se calcula
Em São Paulo capital, o ITBI segue a Lei Municipal 11.154/1991 e o Decreto 51.627/2010. A fórmula é:
ITBI = 3% × maior(valor_da_venda, valor_venal_de_referência)O valor venal de referência é atualizado anualmente pela Secretaria da Fazenda e pode ser consultado pelo endereço do imóvel.
Alíquota 2026
| Situação | Alíquota |
|---|---|
| Regra geral | 3,0% |
| Parte financiada pelo SFH | 0,5% (sobre parte financiada) |
| Parte não financiada no SFH | 3,0% |
| MCMV faixa 1 ou 2 | Redução de 50% |
Isenções (Lei Municipal 11.154/1991, art. 3º)
Como contestar o valor venal de referência
Se o valor venal de referência for muito acima do preço real, você pode ingressar com ação judicial baseada no STJ (Tema 1.113/2022), que decidiu pela impossibilidade de o município impor base superior ao valor da transação sem processo administrativo.
Fontes
Perguntas frequentes
Qual é a alíquota do ITBI em São Paulo capital?
3% sobre o maior valor entre a venda e o valor venal de referência. Em operações financiadas pelo SFH a alíquota sobre a parte financiada é 0,5%.
O que é valor venal de referência?
É uma tabela atualizada pela Prefeitura de SP que estima o valor de mercado do imóvel para fins de cálculo do ITBI. Pode ser consultado na Secretaria da Fazenda com o número do IPTU.
O valor venal de referência pode ser contestado?
Sim. O STJ decidiu em 2022 (Tema 1.113) que o município não pode impor base superior ao valor da transação sem processo administrativo. É cabível ação judicial.
Quem paga o ITBI, comprador ou vendedor?
Por lei, o contribuinte é o adquirente (comprador). Mas em casos específicos pode-se negociar que o vendedor arque com parte ou todo o valor.
Quando devo pagar o ITBI?
Antes de lavrar a escritura no cartório. Sem o DARM quitado, o cartório não registra a transferência.
MCMV tem isenção de ITBI em SP?
Não é isenção total: há redução de 50% para imóveis MCMV faixa 1 e 2. A faixa 3 paga o ITBI integral.
Posso parcelar o ITBI?
Sim, em até 12 parcelas mensais pela Prefeitura de SP, com juros pelo IPCA acumulado mais 1% ao mês.
Qual a diferença entre valor venal de IPTU e valor venal de referência?
Valor venal de IPTU é a base do imposto predial (anual). Valor venal de referência é uma estimativa maior, específica para ITBI, geralmente 30-70% acima do venal IPTU.
Se o imóvel é financiado pela Caixa, quanto de ITBI pago?
Na parte financiada (geralmente 80%) a alíquota é 0,5%. Na parte não financiada (entrada, 20%) é 3%. Alíquota efetiva média: ~1%.