ITBI São Paulo — 3% sobre valor venal de referência
Calcule grátis online o ITBI de São Paulo 2026: 3% sobre venda ou valor venal de referência. Inclui MCMV faixa 1 e 2 e SFH. Simule sua compra agora.
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Quando usar esta calculadora
- Planejar custos totais da compra de imóvel em SP capital
- Avaliar impacto do valor venal de referência acima do preço combinado
- Conferir isenção MCMV no cálculo do ITBI
- Comparar com ITBI de outras capitais (RJ, BH, POA)
- Orçamento para cartório (ITBI + escritura + registro)
- Verificar contestação judicial quando valor venal excede o razoável
ITBI em SP por valor do imóvel: à vista, financiado (SFH) e MCMV
O mesmo imóvel paga três valores bem diferentes conforme a forma de compra. Financiar pelo SFH derruba a alíquota efetiva para ~1%, porque os 0,5% incidem sobre a parte financiada (aqui, 80%) e só a entrada paga 3%.
| Valor da venda | À vista (3%) | Financiado SFH (80%) | MCMV faixa 1/2 (-50%) |
|---|---|---|---|
| R$ 300.000 | R$ 9.000 | R$ 3.000 (1,0%) | R$ 4.500 |
| R$ 500.000 | R$ 15.000 | R$ 5.000 (1,0%) | R$ 7.500 |
| R$ 800.000 | R$ 24.000 | R$ 8.000 (1,0%) | R$ 12.000 |
| R$ 1.200.000 | R$ 36.000 | R$ 12.000 (1,0%) | R$ 18.000 |
Fonte: Lei Municipal 11.154/1991, Prefeitura de São Paulo. À vista: 3% sobre o maior entre venda e valor venal de referência. SFH: 0,5% sobre a parte financiada + 3% sobre a entrada — coluna calculada com 80% financiado, daí o efetivo de 1,0%. MCMV faixa 1 e 2 tem 50% de redução (faixa 3 paga integral). O STJ (Tema 1.113/2022) impede base maior que o valor real da transação sem processo administrativo.
Como funciona
Como se calcula
Em São Paulo capital, o ITBI segue a Lei Municipal 11.154/1991 e o Decreto 51.627/2010. A fórmula é:
ITBI = 3% × maior(valor_da_venda, valor_venal_de_referência)O valor venal de referência é atualizado anualmente pela Secretaria da Fazenda e pode ser consultado pelo endereço do imóvel.
Alíquota 2026
| Situação | Alíquota |
|---|---|
| Regra geral | 3,0% |
| Parte financiada pelo SFH | 0,5% (sobre parte financiada) |
| Parte não financiada no SFH | 3,0% |
| MCMV faixa 1 ou 2 | Redução de 50% |
Isenções (Lei Municipal 11.154/1991, art. 3º)
Como contestar o valor venal de referência
Se o valor venal de referência for muito acima do preço real, você pode ingressar com ação judicial baseada no STJ (Tema 1.113/2022), que decidiu pela impossibilidade de o município impor base superior ao valor da transação sem processo administrativo.
Fontes
Imóvel vendido por R$ 500.000 com venal de referência R$ 480.000
Perguntas frequentes
Qual é a alíquota do ITBI em São Paulo capital?
O que é valor venal de referência?
O valor venal de referência pode ser contestado?
Quem paga o ITBI, comprador ou vendedor?
Quando devo pagar o ITBI?
MCMV tem isenção de ITBI em SP?
Posso parcelar o ITBI?
Qual a diferença entre valor venal de IPTU e valor venal de referência?
Se o imóvel é financiado pela Caixa, quanto de ITBI pago?
Fontes e referências
Metodologia e confiança
Calculadora de impuestos revisada por el equipo editorial de Hacé Cuentas, contrastada con Prefeitura de SP — ITBI, según nuestra política editorial y metodología.
Última revisión: 19 de junho de 2026. Los parámetros se verifican periódicamente con las fuentes citadas.
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Resultados orientativos. Para decisões críticas, consulte um profissional.
Rodríguez, M. (2026). ITBI São Paulo — 3% sobre valor venal de referência. Hacé Cuentas. https://hacecuentas.com/itbi-sao-paulo-capital-3-porcento
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