🏠 ¿Me conviene arrendar o comprar vivienda?
Revisado: 2 de julio de 2026
"Pagar arriendo es regalar la plata", dicen. Pero comprar inmoviliza la cuota inicial, paga escrituración y te ata a una tasa hipotecaria que en Colombia ronda 11-13% EA en pesos. Esta sala compara el costo acumulado de cada camino: arrendar (canon que solo puede subir por IPC, Ley 820, mientras tu cuota inicial rinde en un CDT) contra comprar (cuota del crédito, predial, administración, menos la valorización), encuentra el punto de equilibrio en años y te dice cuál gana según cuánto planeas quedarte. Si tu vivienda es VIS, el subsidio Mi Casa Ya puede mover la balanza.
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A tu horizonte, te conviene comprar
Comprar se paga solo a partir del año 10, y planeas quedarte 10 años. En ese plazo comprar te cuesta $3.591.547 menos que arrendar — y al final el inmueble es tuyo. Si la vivienda es VIS, revisa el subsidio Mi Casa Ya: puede adelantar aún más el equilibrio.
Tres escenarios
El desglose, número por número
| Concepto | Arrendar | Comprar |
|---|---|---|
| Desembolso inicial cuota inicial + escrituración y registro (~3,5%) | $0 | $93.800.000 |
| Costo mensual (año 1) canon vs cuota + administración + predial | $2.050.000 | $2.488.235 |
| Costo acumulado a 10 años arrendar descuenta el CDT de la cuota inicial; comprar, la valorización | $177.511.359 | $173.919.813 |
| Al final, ¿de quién es el inmueble? comprar te deja un activo; arrendar, movilidad | Del arrendador | Tuyo |
Próximos pasos
- Tu punto de equilibrio es el año 10: si planeas quedarte más que eso, compra; si menos, arrienda e invierte la cuota inicial.
- Si la vivienda es VIS y tu hogar gana hasta ~4 salarios mínimos, revisa Mi Casa Ya: el subsidio a la cuota inicial y la cobertura de tasa pueden cambiar el resultado por completo.
- Cotiza el crédito en pesos y en UVR: en pesos la cuota es fija y predecible; en UVR arranca más baja pero se ajusta con la inflación. Compara también leasing habitacional, que suele financiar un porcentaje mayor.
- Si arriendas, invierte la cuota inicial que no inmovilizaste (CDT, FIC): ese rendimiento es la mitad de la ecuación y mucha gente se lo gasta.
- Suma lo intangible: comprar da estabilidad y te ancla; arrendar da movilidad para cambiar de ciudad o de trabajo. El número decide el costo, tu plan de vida decide el resto.
Supuestos del cálculo
- La cuota se calcula con sistema de cuota fija en pesos a la tasa EA cargada. Los gastos de escrituración y registro se estiman en ~3,5% del valor y el predial en ~0,7% anual: varían según el municipio y el avalúo catastral.
- El costo de arrendar descuenta el rendimiento de invertir la cuota inicial en un CDT; el de comprar descuenta la valorización anual solo si la estimas (dejarla en 0 es el criterio conservador).
- El canon de arriendo sube por el IPC del año anterior (5,0%), que es el tope legal de la Ley 820 para vivienda urbana.
- No es asesoría financiera ni inmobiliaria. Para una operación de este tamaño consulta el estudio de títulos, el avalúo y las condiciones reales del crédito con tu banco y un profesional.
Cómo lo calculamos
1. Costo de arrendar. Suma los cánones año a año — subiendo por el IPC, que es el tope legal de la Ley 820 — más la administración, y le RESTA lo que rinde tu cuota inicial invertida en un CDT. Esa resta es clave: si arriendas, esa plata trabaja para ti.
2. Costo de comprar. Suma los gastos de escrituración y registro (~3,5% del valor), la cuota fija del crédito hipotecario a la tasa EA cargada, el predial (~0,7% anual) y la administración; y descuenta la valorización del inmueble si la estimaste.
3. Punto de equilibrio. Busca el primer año en que comprar acumula menos costo que arrendar. Antes de ese año conviene arrendar; después, comprar.
4. Tu horizonte decide. Compara ambos costos acumulados al plazo que planeas quedarte y te dice cuál gana y por cuánto.
5. Los factores locales. Muestra la diferencia a 5, 10 y 20 años, y te recuerda las palancas colombianas: subsidio Mi Casa Ya para VIS, crédito en UVR vs pesos y leasing habitacional.
Las calculadoras que usa esta sala
Esta decisión combina estas herramientas. Si quieres ver cada cálculo por separado:
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Preguntas frecuentes
¿Arrendar es botar la plata?
No siempre. En Colombia el canon anual suele ser 5-8% del valor del inmueble, mientras el crédito hipotecario cuesta 11-13% EA. Si tu cuota inicial rinde en un CDT y el canon solo sube por IPC, arrendar puede acumular menos costo durante muchos años. La clave es cuánto tiempo planeas quedarte.
¿Qué es el punto de equilibrio?
Es el año a partir del cual comprar acumula menos costo total que arrendar. Si planeas quedarte más años que el punto de equilibrio, comprar gana; si te mudas antes, arrendar fue más barato. Esta sala lo calcula con tus números en lugar de darte una regla genérica.
¿Qué cuesta comprar además de la cuota del crédito?
Los gastos de escrituración y registro (gastos notariales, boleta fiscal y registro, alrededor del 3-4% del valor, usualmente compartidos con el vendedor), el impuesto predial (entre 0,5% y 1% del avalúo cada año según el municipio) y la administración si es propiedad horizontal.
¿Qué es Mi Casa Ya y cómo cambia la decisión?
Es el programa de Minvivienda que subsidia la cuota inicial (en salarios mínimos, según el ingreso del hogar) y da cobertura de tasa para vivienda VIS. Para hogares con ingresos de hasta ~4 salarios mínimos puede recortar millones de la entrada y varios puntos de la tasa: adelanta el punto de equilibrio y puede volcar el resultado hacia comprar.
¿Crédito en pesos o en UVR?
En pesos la cuota es fija: sabes exactamente cuánto pagarás los 20 años. En UVR la deuda se indexa a la inflación: la cuota arranca más baja pero sube con el IPC, parecido a como suben los arriendos. Esta sala usa cuota fija en pesos; si cotizas UVR, compara con cuidado el escenario de inflación alta.
¿Cuánto sube el arriendo cada año en Colombia?
Para vivienda urbana, el tope legal es el IPC del año calendario anterior (Ley 820 de 2003): con inflación del 5%, tu canon puede subir máximo 5% y solo cada 12 meses. Esa previsibilidad es una ventaja de arrendar frente a países sin tope legal.
¿La valorización no hace que comprar siempre gane?
Ayuda, pero no está garantizada: hay zonas y años en que el precio real de la vivienda cae o crece menos que un CDT. Por eso la sala te deja estimarla (campo avanzado) o dejarla en cero para un cálculo conservador. Con valorización alta y sostenida, comprar gana mucho antes.
¿Qué pasa si me toca venderme o mudarme antes?
Vender un inmueble en Colombia tarda meses y cuesta comisión (~3%) más posibles gastos de la nueva escritura. Si tu trabajo o tu ciudad pueden cambiar en pocos años, ese riesgo de salida juega a favor de arrendar aunque el número puro esté parejo.