🏠 ¿Me conviene arrendar o comprar?
Revisado: 2 de julio de 2026
"El arriendo es plata perdida", dicen. Pero comprar exige juntar el pie (~20%), pagar gastos operacionales, contribuciones y amarrarte a un dividendo en UF por 20 o 30 años. La respuesta seria es comparar el costo acumulado de cada camino: esta sala suma lo que gastas arrendando (con reajuste por IPC, descontando lo que rinde tu pie en un depósito a plazo) contra lo que gastas comprando (dividendo a tasa ~4,3-4,7% anual, gastos de entrada, contribuciones y mantención), encuentra el año en que comprar empieza a ganar y lo cruza con cuánto tiempo piensas quedarte.
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A tu horizonte, conviene comprar
Comprar se equilibra a partir del año 10 y tú piensas quedarte 10. En ese plazo, pagar dividendo te cuesta $906.669 menos que arrendar — y al final la propiedad es tuya, con la plusvalía como bono aparte.
Tres escenarios
El desglose, número por número
| Concepto | Arrendar | Comprar |
|---|---|---|
| Desembolso inicial Comprar = pie + gastos operacionales (~2,5%) | $0 | $20.250.000 |
| Costo mensual (año 1) Arriendo vs dividendo + contribuciones + mantención | $630.000 | $592.699 |
| Costo acumulado a 10 años Arrendar ya descuenta lo que rinde el pie invertido | $74.280.595 | $73.373.926 |
| Al final, ¿de quién es la propiedad? Comprar te deja un activo; arrendar no | Del dueño | Tuya |
Próximos pasos
- Tu punto de equilibrio es el año 10: si piensas quedarte más que eso, comprar gana; si menos, arrienda tranquilo.
- Cotiza el dividendo en al menos 3 bancos y compara el CAE, no solo la tasa: seguros de desgravamen e incendio cambian el costo final. Una décima de punto en 25 años son varios millones.
- Si tu vivienda califica, revisa el subsidio DS1 del MINVU: para precios de hasta ~UF 2.200 puede aportar parte del pie y cambiar por completo esta ecuación.
- Si arriendas, deja el pie en un depósito a plazo o fondo conservador: ese rendimiento es la mitad de la ventaja de arrendar, y si te lo gastas, desaparece.
- Suma lo intangible: comprar da estabilidad y te ancla; arrendar da movilidad. A igual costo, decide por tu plan de vida.
Supuestos del cálculo
- El dividendo se calcula con sistema francés sobre el monto financiado. Los créditos hipotecarios chilenos están en UF: el dividendo es estable en UF pero sube en pesos con la inflación (~3,5-4% anual), igual que un arriendo reajustado por IPC — por eso la comparación en pesos de hoy es razonable.
- Gastos operacionales de la compra estimados en ~2,5% del valor (impuesto de timbres y estampillas, notaría, Conservador de Bienes Raíces, tasación y estudio de títulos). Contribuciones estimadas en ~0,5% anual del valor: muchas viviendas DFL-2 pagan menos o están exentas — revisa el avalúo fiscal en el SII.
- El costo de comprar NO descuenta la plusvalía del inmueble (criterio conservador: al final del horizonte sigues siendo dueño de un activo que vale aparte). Sumarla haría comprar aún más conveniente.
- No es asesoría financiera ni inmobiliaria. Para una operación de este tamaño, confirma condiciones con el banco y revisa títulos con un abogado.
Cómo lo calculamos
1. Costo de arrendar. Suma los arriendos año a año, reajustados por IPC, más los gastos comunes, y le RESTA lo que rinde tu pie invertido en un depósito a plazo. Esa resta es clave: si no compras, esa plata trabaja para ti.
2. Costo de comprar. Suma los gastos operacionales de entrada (~2,5% del valor: timbres, notaría, Conservador, tasación), el dividendo del crédito por los meses que lo pagas, los gastos comunes, las contribuciones (~0,5% anual) y la mantención (~1% anual).
3. El dividendo. Se calcula con sistema francés sobre el monto financiado (valor menos pie), a la tasa y plazo que indiques. En Chile el crédito está en UF: estable en UF, sube en pesos con la inflación, igual que el arriendo reajustado.
4. Punto de equilibrio. Busca el primer año en que comprar acumula menos gasto que arrendar. Antes de ese año, arrendar gana; después, comprar.
5. Tu horizonte decide. Cruza el punto de equilibrio con los años que piensas quedarte y te da el veredicto, más la diferencia a 5, 10 y 20 años.
Las calculadoras que usa esta sala
Esta decisión combina estas herramientas. Si quieres ver cada cálculo por separado:
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Preguntas frecuentes
¿Arrendar es botar la plata?
No siempre. Si te quedas pocos años, los gastos de entrada de la compra (pie inmovilizado + ~2,5% de operacionales) no alcanzan a diluirse, y el pie invertido a 5-6% anual juega a favor del arriendo. La variable decisiva es el tiempo: mientras más años te quedes, más conviene comprar.
¿Qué es el dividendo y por qué está en UF?
El dividendo es la cuota mensual del crédito hipotecario: amortización, intereses y seguros. En Chile los créditos se pactan en UF, la unidad reajustada por inflación, así que el dividendo es fijo en UF pero sube en pesos con el IPC. Con inflación del 3,5-4%, un dividendo de $400.000 sube unos $15.000 al año — parecido a lo que sube un arriendo reajustado.
¿Cuánto pie necesito para comprar?
Los bancos financian normalmente hasta el 80% del valor (algunos llegan al 90% con condiciones), así que necesitas un pie del 10-20% más los gastos operacionales. Para una propiedad de $90.000.000, entre $9.000.000 y $18.000.000 de pie, más unos $2.000.000-$2.700.000 de gastos de entrada.
¿Qué son los gastos operacionales de la compra?
El impuesto de timbres y estampillas (0,8% del crédito, con exención o rebaja para viviendas DFL-2 con tope), la notaría, la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces, la tasación y el estudio de títulos. En conjunto suelen sumar entre 2% y 3% del valor. Esta sala usa 2,5% como referencia.
¿Qué pasa con las contribuciones?
El impuesto territorial se paga en 4 cuotas al año sobre el avalúo fiscal. Muchas viviendas están exentas (avalúo bajo el mínimo no afecto) y las DFL-2 tienen beneficios, pero en propiedades de mayor valor pueden ser un costo relevante. La sala estima ~0,5% anual del valor; revisa tu caso en el SII con el avalúo real.
¿El subsidio DS1 cambia la decisión?
Puede cambiarla por completo. El DS1 del MINVU aporta un subsidio directo para la compra de viviendas de hasta ~UF 2.200 en sus tramos, lo que reduce el crédito necesario y adelanta el punto de equilibrio varios años. Si tu propiedad objetivo califica y cumples los requisitos de ahorro, postula antes de decidir.
¿Por qué se descuenta el rendimiento del pie?
Porque el pie tiene costo de oportunidad: si no compras, esos millones pueden rendir 5-6% anual en un depósito a plazo o fondo conservador. Ese rendimiento es plata a favor del arriendo, y es la razón por la que arrendar "gana" los primeros años. Si te gastas el pie en vez de invertirlo, la comparación deja de valer.
¿Incluye la plusvalía de la propiedad?
No la descontamos, a propósito: es incierta y depende del sector. Pero juega a favor de comprar: al final del horizonte eres dueño de un activo que probablemente vale más. Si la sumaras, el punto de equilibrio se adelantaría. Preferimos mostrarte el escenario conservador.