Calculadora de crédito hipotecario (Perú)
Ver cálculo paso a paso
Un crédito hipotecario es el préstamo a largo plazo (15, 20 o 25 años) con el que financiás la compra de tu vivienda, dejando el inmueble en garantía. La cuota mensual no depende solo del precio: depende del monto que realmente financiás (precio menos la cuota inicial y menos cualquier bono), de la TEA que te dé el banco y del plazo. Por eso dos personas que compran la misma casa pueden pagar cuotas muy distintas. Esta calculadora resuelve las tres cosas que importan antes de firmar: tu cuota mensual (sistema francés, cuota fija), los intereses totales que vas a pagar en toda la vida del crédito, y la TCEA —la Tasa de Costo Efectivo Anual—, que es lo que de verdad cuesta el préstamo porque suma a la TEA los seguros de desgravamen y del inmueble y las comisiones. La SBS obliga a los bancos a publicarla en la Hoja Resumen; comparar la TCEA (no la TEA del aviso) es lo que te ahorra plata. Si calificás al Nuevo Crédito Mivivienda, podés sumar el Bono del Buen Pagador (BBP): un subsidio del Estado de hasta S/ 27.400 que reduce directamente la deuda que financiás (y por lo tanto la cuota). Activá la opción Mivivienda e ingresá el precio: la calculadora aplica el bono que corresponde según el tramo de valor de la vivienda en 2026.
| Valor de la vivienda (S/) | Bono del Buen Pagador (S/) |
|---|---|
| 68.800 – 98.100 | 27.400 |
| 98.100 – 146.900 | 22.800 |
| 146.900 – 244.600 | 20.900 |
| 244.600 – 362.100 | 7.800 |
| Más de 362.100 (hasta 488.800) | Sin BBP |
Fuente: Fondo Mivivienda / Ministerio de Vivienda (2026). Aplica solo para primera vivienda, cuota inicial mínima 7,5% y plazo hasta 25 años.
La cuota de un crédito hipotecario en Perú se calcula con el sistema francés sobre el monto financiado (precio − cuota inicial − bono). Para una vivienda de S/ 120.000 con 10% de inicial, TEA 8,2% a 20 años y Bono del Buen Pagador de S/ 22.800, financiás S/ 85.200 y la cuota es de unos S/ 708 al mes, con una TCEA estimada del 9,5%. Las TEA del mercado en soles van de ~7,2% (las más bajas) a ~16,5% en 2026, con un promedio SBS cercano al 7,8%. El Bono del Buen Pagador del Fondo Mivivienda llega a S/ 27.400 para viviendas de S/ 68.800 a S/ 98.100 y baja según el valor del inmueble.
Cuándo usar esta calculadora
- Una pareja que compra un departamento de S/ 200.000 calcula su cuota mensual con 20% de inicial a 20 años para ver si entra en su presupuesto.
- Un trabajador evalúa si le conviene el plazo a 20 o a 25 años: ve que la cuota baja pero los intereses totales suben mucho.
- Alguien que califica a Mivivienda comprueba que el Bono del Buen Pagador de S/ 22.800 le reduce el monto a financiar y la cuota.
- Un comprador compara dos ofertas con la misma TEA pero distinta TCEA y descubre cuál le cuesta más por los seguros.
- Una familia con poca inicial verifica que con el 7,5% mínimo de Mivivienda todavía puede acceder a la vivienda.
- Un postulante estima los intereses totales que pagará en 25 años para decidir si adelanta capital más adelante.
- Alguien que mira una casa de S/ 90.000 confirma que recibe el bono máximo de S/ 27.400 por estar en el tramo más bajo.
- Un comprador de una vivienda de S/ 400.000 (fuera del rango Mivivienda) calcula su crédito con una TEA de mercado del 7,74%.
- Una persona compara su cuota contra el límite del 30%–40% de su ingreso neto que suelen exigir los bancos.
- Un usuario simula cuánto baja la cuota si aporta más cuota inicial (de 10% a 20%) en lugar de financiar todo.
Ejemplo: vivienda S/ 120.000, Mivivienda, 10% inicial, TEA 8,2%, 20 años
- Cuota inicial: 10% de S/ 120.000 = S/ 12.000.
- Bono del Buen Pagador (tramo S/ 98.100–146.900): S/ 22.800.
- Monto a financiar: S/ 120.000 − S/ 12.000 − S/ 22.800 = S/ 85.200.
- Tasa mensual: (1 + 0,082)^(1/12) − 1 = 0,659% mensual; 240 cuotas.
- Cuota fija (sistema francés): ≈ S/ 708 al mes.
- Intereses totales en 20 años: ≈ S/ 84.654. TCEA estimada: 9,5% (TEA 8,2% + 1,3% de seguros y comisiones).
Cómo funciona
3 min readCómo se calcula la cuota
El crédito hipotecario peruano usa el sistema francés: cuota fija mensual durante todo el plazo (en los primeros años pagás más interés y menos capital, y al revés al final).
Monto a financiar = Precio − Cuota inicial − Bono (si aplica)
i = (1 + TEA)^(1/12) − 1 (tasa efectiva mensual)
Cuota = Monto · i / (1 − (1 + i)^(−n)) con n = plazo en mesesTEA vs. TCEA: por qué comparás la TCEA
La SBS obliga a los bancos a informar la TCEA en la Hoja Resumen del crédito. Dos bancos con la misma TEA pueden tener TCEA distintas según el costo de sus seguros. Compará siempre por TCEA. Esta calculadora la estima sumando a la TEA el costo anual de seguros y comisiones (default de mercado ~1,3%; podés ajustarlo).
Rangos de TEA del mercado peruano 2026 (soles)
| Banco / entidad | TEA referencial en soles |
|---|---|
| Scotiabank | desde ~7,2% (de las más bajas) |
| Pichincha | ~7,5% |
| Interbank | ~7,7% |
| BBVA | ~7,7% |
| BCP | ~7,9% |
| Nuevo Crédito Mivivienda | ~8,2% |
| Promedio del sistema (SBS) | ~7,8% |
| MiBanco / especializadas | hasta ~16,5% |
La tasa final depende de tu perfil crediticio, el monto, el plazo y tu vínculo con el banco. Usá estos valores como referencia y exigí tu Hoja Resumen.
El Bono del Buen Pagador (BBP) — Nuevo Crédito Mivivienda 2026
El BBP es un subsidio del Estado (Fondo Mivivienda) que reduce el monto que financiás. Es para tu primera vivienda y no haber recibido antes apoyo habitacional del Estado. Montos 2026 por tramo de valor de la vivienda:
| Valor de la vivienda (S/) | Bono del Buen Pagador (S/) |
|---|---|
| 68.800 – 98.100 | 27.400 |
| 98.100 – 146.900 | 22.800 |
| 146.900 – 244.600 | 20.900 |
| 244.600 – 362.100 | 7.800 |
| Más de 362.100 (hasta S/ 488.800) | Sin BBP |
Condiciones del Nuevo Crédito Mivivienda 2026: cuota inicial mínima 7,5%, plazo hasta 25 años, vivienda de S/ 68.800 a S/ 488.800, cuota fija en soles.
Cuánto crédito te aprueban
Los bancos suelen exigir que la cuota mensual no supere el 30%–40% de tu ingreso neto. Si la cuota que te da esta calculadora pasa ese límite, vas a necesitar más cuota inicial, más plazo o un crédito menor. Antes de comprar, podés ver cuánto alquiler/cuota soporta tu sueldo con la calculadora de alquiler asequible.
Otros costos al comprar (no van en la cuota)
La compra de un inmueble tiene gastos extra que no entran en el crédito: el Impuesto de Alcabala (3% sobre el exceso de 10 UIT del valor de transferencia), gastos notariales y registrales, tasación y, ya como propietario, el Impuesto Predial anual. Tenelos en cuenta en tu presupuesto.
Errores comunes
Disclaimer
Cálculo orientativo en soles. La TEA y la TCEA reales las define cada banco en tu Hoja Resumen según tu perfil; los seguros y comisiones varían por entidad. Los montos del Bono del Buen Pagador y las condiciones del Nuevo Crédito Mivivienda corresponden a 2026 y pueden actualizarse por el Fondo Mivivienda. Verificá las condiciones vigentes con tu banco y el Fondo Mivivienda antes de firmar.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula la cuota de un crédito hipotecario en Perú?
Con el sistema francés (cuota fija). Se toma el monto a financiar (precio − cuota inicial − bono), se mensualiza la TEA y se aplica la fórmula de amortización por el número de cuotas. Por ejemplo, S/ 85.200 a TEA 8,2% en 20 años da una cuota de unos S/ 708 al mes.
¿Qué diferencia hay entre TEA y TCEA?
La TEA es el interés puro del banco (lo que ves en los avisos). La TCEA suma a la TEA los seguros (desgravamen y todo riesgo del inmueble) y las comisiones, así que es lo que realmente pagás. Siempre compará por TCEA: la SBS obliga a los bancos a informarla en la Hoja Resumen.
¿Cuánto es el Bono del Buen Pagador en 2026?
Depende del valor de la vivienda: S/ 27.400 para viviendas de S/ 68.800 a S/ 98.100; S/ 22.800 de S/ 98.100 a S/ 146.900; S/ 20.900 de S/ 146.900 a S/ 244.600; y S/ 7.800 de S/ 244.600 a S/ 362.100. Por encima de S/ 362.100 no hay bono.
¿El Bono del Buen Pagador me lo dan en efectivo?
No. El BBP es un subsidio que reduce el monto que financiás: baja tu deuda y, por lo tanto, tu cuota mensual. No se entrega en efectivo ni se cobra aparte.
¿Cuál es la cuota inicial mínima para un crédito Mivivienda?
El 7,5% del valor de la vivienda en el Nuevo Crédito Mivivienda 2026. En un crédito hipotecario tradicional, los bancos suelen pedir entre 10% y 20% de inicial.
¿Qué TEA tienen los créditos hipotecarios en Perú en 2026?
En soles van desde alrededor de 7,2% (las más bajas, como Scotiabank) hasta ~16,5% en entidades especializadas. El promedio del sistema según la SBS ronda el 7,8%, y el Nuevo Crédito Mivivienda está cerca del 8,2%. La tasa final depende de tu perfil crediticio.
¿Conviene un plazo más corto o más largo?
Un plazo más largo (25 años) baja la cuota pero hace que pagues muchos más intereses en total. Uno más corto (15 años) sube la cuota pero te ahorra intereses. Elegí el plazo más corto que tu presupuesto soporte; los bancos suelen pedir que la cuota no pase el 30%–40% de tu ingreso neto.
¿Qué valor de vivienda puedo financiar con Mivivienda?
El Nuevo Crédito Mivivienda 2026 cubre viviendas de S/ 68.800 a S/ 488.800. Por debajo o por encima de ese rango se usa un crédito hipotecario tradicional, sin Bono del Buen Pagador.
¿Qué otros gastos tiene comprar una vivienda además de la cuota?
El Impuesto de Alcabala (3% sobre el exceso de 10 UIT del valor de transferencia), gastos notariales y registrales, tasación, y luego como propietario el Impuesto Predial anual. No entran en el crédito: necesitás cubrirlos aparte.
¿Puedo adelantar cuotas o pagar antes el crédito?
Sí. Podés hacer prepagos (amortizaciones de capital) para reducir el plazo o la cuota. En Mivivienda el prepago suele habilitarse a partir del quinto año. Adelantar capital baja los intereses totales que pagás.