🏠 ¿Me conviene alquilar o comprar?
Revisado: 2 de julio de 2026
"Alquilar es botar la plata", dicen. Pero comprar inmoviliza la cuota inicial, paga alcabala, notario y registro, y te ata a un distrito. La respuesta seria es comparar el costo acumulado de cada camino en el tiempo: cuánto gastas alquilando (con el alquiler subiendo por contrato, menos lo que rinde tu inicial invertida) contra cuánto gastas comprando (cuota del crédito a TCEA de mercado, gastos de cierre, mantenimiento). Esta sala encuentra el punto de equilibrio en años — incluyendo el efecto del Nuevo Crédito Mivivienda y su Bono del Buen Pagador — y te dice cuál gana según cuántos años piensas quedarte.
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A tu horizonte, te conviene alquilar
Comprar recién se equilibra en el año 32 y tú piensas quedarte 10 años. Hasta entonces, alquilar te cuesta S/ 194,327 menos: alquila y pon la cuota inicial a rendir (4,5% TEA de referencia).
Tres escenarios
El desglose, número por número
| Concepto | Alquilar | Comprar |
|---|---|---|
| Desembolso inicial Alquilar: adelanto + garantía · Comprar: inicial + notario/registro + alcabala | S/ 4,800 | S/ 85,895 |
| Impuesto de alcabala 3% sobre lo que excede 10 UIT | — | S/ 8,895 |
| Costo mensual (año 1) Alquiler vs cuota + mantenimientos | S/ 1,850 | S/ 3,249 |
| Costo acumulado a 10 años Alquilar ya descuenta el rendimiento de la inicial invertida | S/ 211,399 | S/ 405,725 |
| Al final, ¿de quién es el inmueble? Comprar te deja un activo; alquilar, movilidad | Del propietario | Tuyo |
Próximos pasos
- Tu punto de equilibrio es el año 32: si piensas quedarte más que eso, compra; si menos, alquila e invierte la inicial.
- Cotiza la TCEA en al menos 3 bancos y cajas (en soles ronda 9-11%): un punto menos de tasa en 20 años son decenas de miles de soles. Compara en Retasas de la SBS.
- Si el inmueble califica, evalúa el Nuevo Crédito Mivivienda: cuota inicial desde 7,5% y Bono del Buen Pagador que reduce el capital — cambia el resultado de esta comparación.
- Presupuesta el cierre: S/ 15,895 entre gastos notariales/registrales (~1-3%) y alcabala (3% sobre el exceso de 10 UIT). Es plata aparte de la cuota inicial.
- Si alquilas, invierte la cuota inicial que no inmovilizaste (depósito, caja o fondos): ese rendimiento es la mitad de la ecuación, y gastárselo la rompe.
Supuestos del cálculo
- La cuota se calcula con sistema francés desde la TCEA en soles. Gastos de cierre estimados en ~2% del valor más alcabala de 3% sobre el exceso de 10 UIT (UIT de referencia: S/ 5,350); el tramo inafecto y los aranceles varían por municipio y notaría.
- El costo de alquilar descuenta el rendimiento de invertir la cuota inicial; el de comprar NO descuenta la plusvalía del inmueble (criterio conservador: al final del horizonte el activo es tuyo y vale aparte).
- El Bono del Buen Pagador se modela como reducción directa del capital del crédito. Montos y condiciones vigentes: Fondo Mivivienda.
- No es asesoría financiera ni inmobiliaria. Para una operación de este tamaño, valida números con el banco, la notaría y un tasador.
Cómo lo calculamos
1. Costo de alquilar. Suma los alquileres año a año (subiendo por el incremento pactado en tu contrato) más el mantenimiento, y le RESTA lo que rinde la cuota inicial que no inmovilizaste, invertida a tu TEA de referencia. Si alquilas, esa plata trabaja para ti.
2. Costo de comprar. Suma los gastos de cierre (notariales y registrales ~1-3% del valor, más el impuesto de alcabala: 3% sobre lo que excede 10 UIT), la cuota del crédito calculada desde la TCEA en soles, el mantenimiento del condominio y ~1% anual de conservación del inmueble.
3. Mivivienda y el bono. Si cargas el Bono del Buen Pagador, se descuenta del capital del crédito: baja la cuota y adelanta el punto de equilibrio.
4. Punto de equilibrio. Busca el primer año en que comprar acumula menos gasto que alquilar. Antes de ese año conviene alquilar; después, comprar.
5. Tu horizonte decide. Compara ambos costos al plazo que piensas quedarte y te dice cuál gana, por cuánto, y cómo cambia a 5, 10 y 20 años.
Las calculadoras que usa esta sala
Esta decisión combina estas herramientas. Si quieres ver cada cálculo por separado:
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Preguntas frecuentes
¿Alquilar es botar la plata?
No siempre. Si piensas quedarte pocos años, los gastos de cierre de comprar (notario, registro, alcabala) no llegan a amortizarse y la cuota inicial invertida a 4-7% TEA juega a tu favor. La clave es el horizonte: comprar suele ganar recién después del punto de equilibrio, que en el Perú suele caer entre los 8 y 15 años según zona y tasa.
¿Cuánto cuesta la cuota inicial de un departamento en el Perú?
Los bancos piden normalmente entre 10% y 20% del valor del inmueble. Con el Nuevo Crédito Mivivienda la inicial puede bajar hasta 7,5% para viviendas dentro de los rangos del programa. Para un departamento de S/ 350,000, hablamos de S/ 35,000 a S/ 70,000, más los gastos de cierre.
¿Qué es el impuesto de alcabala y quién lo paga?
Es un impuesto municipal que paga el COMPRADOR: 3% del valor de transferencia, con las primeras 10 UIT inafectas (unos S/ 53,500 de tramo libre). Para un inmueble de S/ 350,000, la alcabala ronda S/ 8,900. La primera venta que hace una constructora está inafecta en la parte que corresponde a la construcción.
¿Qué es el Bono del Buen Pagador de Mivivienda?
Es una ayuda no reembolsable del Estado para quienes toman el Nuevo Crédito Mivivienda: se descuenta directamente del capital del crédito y su monto depende del valor de la vivienda (más bono cuanto más económica; hay bono adicional para vivienda sostenible). Reduce la cuota mensual y adelanta el punto de equilibrio frente a alquilar.
¿Qué TCEA tiene un crédito hipotecario en soles?
En 2026 las TCEA en soles rondan 9-11% según banco, plazo y perfil del cliente; las cajas y financieras pueden estar algo por encima. Compara siempre TCEA (no la tasa "pelada") en el portal Retasas de la SBS: incluye seguro de desgravamen, seguro del inmueble y comisiones.
¿Qué gastos tiene comprar además de la cuota inicial?
Los gastos de cierre: notariales y registrales (~1-3% del valor entre minuta, escritura pública, inscripción en SUNARP y tasación), el impuesto de alcabala (3% sobre el exceso de 10 UIT) y, ya como propietario, el impuesto predial anual, el mantenimiento del edificio y la conservación del inmueble (~1% del valor al año).
¿Por qué se descuenta el rendimiento de la cuota inicial al alquilar?
Porque si no compras, esos S/ 70,000 no desaparecen: puestos en un depósito a plazo (4-5% TEA) o en una caja municipal (6-7% TEA) generan intereses todos los años. Ese rendimiento abarata el escenario de alquilar. Eso sí: si te gastas la inicial en vez de invertirla, la comparación deja de valer.
¿La calculadora considera que el inmueble sube de valor?
No lo descuenta del costo de comprar, a propósito: la plusvalía en el Perú es real pero desigual según distrito, y preferimos un cálculo conservador. Si el inmueble se valoriza, comprar es aún mejor de lo que muestra el resultado — al final del horizonte el activo es tuyo y vale aparte.
¿Puedo adelantar cuotas del crédito hipotecario?
Sí: en el Perú el pago anticipado, total o parcial, es un derecho del consumidor, con reducción de intereses y sin penalidad. Amortizar capital en los primeros años de un hipotecario a TCEA de 10% acorta el plazo y ahorra muchísimo interés — pídele al banco recalcular el cronograma.