Quanto Demora um Processo de Despejo e Quanto Custa
A ação de despejo no Brasil é o instrumento jurídico pelo qual o locador pode retomar o imóvel do locatário, regulada pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991). O tempo de duração e os custos variam conforme a causa do despejo: falta de pagamento (inadimplência), término de contrato, infração contratual ou necessidade do imóvel pelo proprietário. Na inadimplência, o juiz pode conceder liminar em 30 dias e o inquilino tem 15 dias para purgar a mora (pagar tudo). Nas demais causas, o prazo médio varia de 6 a 36 meses, dependendo da comarca, da contestação e dos recursos.
Um despejo por falta de pagamento no Brasil costuma levar de 6 a 18 meses no total, com possibilidade de liminar em 30 dias. O inquilino tem 15 dias após a citação para purgar a mora. Os honorários advocatícios ficam entre 10% e 20% do valor da causa, com mínimo de R$ 3.000 a R$ 3.500 (conforme tabela OAB estadual). Causas de retomada para uso próprio ou infração contratual costumam durar de 12 a 36 meses.
Quando usar esta calculadora
- Locador que quer saber quanto tempo levará para retomar o imóvel após o inquilino parar de pagar o aluguel
- Proprietário que precisa do imóvel para uso próprio ou de familiar e quer estimar custos antes de contratar advogado
- Inquilino que recebeu notificação de despejo e deseja entender os prazos legais para desocupação ou defesa
- Investidor imobiliário que avalia o risco de inadimplência em contratos de locação residencial ou comercial
- Corretor ou administrador de imóveis que orienta clientes sobre o fluxo e custo de uma ação de despejo
Exemplo: Falta de Pagamento — Aluguel R$ 2.000
- Causa: Falta de pagamento (4 meses em atraso = R$ 8.000)
- Valor da causa: R$ 24.000 (12 × R$ 2.000 — aluguel mensal)
- Custas judiciais: ~R$ 480 (2% do valor da causa, estimativa SP)
- Honorários advocatícios: R$ 2.400–R$ 4.800 (10%–20%)
- Liminar de despejo: possível em ~30 dias após distribuição
- Prazo para purgar a mora (inquilino pagar tudo): 15 dias após citação
- Desocupação efetiva se não houver purgação: 6 a 18 meses
Como funciona
3 min de leituraComo se Calcula o Prazo do Despejo
O processo de despejo segue prazos processuais definidos pela Lei nº 8.245/1991 e pelo CPC/2015. A estimativa combina:
Duração total estimada =
Notificação extrajudicial (quando obrigatória: 30 dias)
+ Distribuição e citação (~15–30 dias)
+ Prazo para contestação (15 dias)
+ Instrução e audiência (30–180 dias, conforme comarca)
+ Sentença e eventual recurso (2–12 meses adicionais)
+ Cumprimento da ordem / mandado de desocupação (15–60 dias)
Honorários advocatícios =
10%–20% do valor da causa
(mínimo ~R$ 3.000–R$ 3.500 conforme tabela OAB estadual)
Custas judiciais ≈ 1%–3% do valor da causa
(varia por estado: SP, RJ, MG, RS têm tabelas diferentes)Valor da causa em despejo = 12 × aluguel mensal (contrato indeterminado) ou soma dos aluguéis até o término.
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Tabela de Prazos por Causa do Despejo (Brasil)
| Causa do despejo | Notificação prévia exigida | Prazo para desocupação voluntária | Duração média do processo | Honorários estimados |
|---|---|---|---|---|
| Falta de pagamento | Não obrigatória | 15 dias (após citação) | 6 a 18 meses | 10%–20% da dívida |
| Término de contrato (prazo determinado) | 30 dias antes do vencimento | 30 dias após notificação | 6 a 12 meses | R$ 3.000–R$ 8.000 |
| Infração contratual | Notificação extrajudicial | 15–30 dias | 12 a 24 meses | R$ 4.000–R$ 12.000 |
| Necessidade do proprietário ou familiar | 30 dias | 30 dias | 12 a 36 meses | R$ 5.000–R$ 15.000 |
| Demolição ou reforma urgente | 30 dias | 60 dias | 12 a 24 meses | R$ 4.000–R$ 10.000 |
| Rescisão de acordo descumprido | Não exigida | 10 dias (liminar possível) | 3 a 6 meses | R$ 2.500–R$ 6.000 |
> Fontes: Lei nº 8.245/1991, CPC/2015, tabelas OAB-SP e OAB-RJ (2024).
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Prazos de Notificação por Estado (Inadimplência)
| Estado | Notificação | Prazo para desocupação após citação |
|---|---|---|
| São Paulo | Não obrigatória | 15 dias (purgação da mora) |
| Rio de Janeiro | Não obrigatória | 15 dias |
| Minas Gerais | Não obrigatória | 15 dias |
| Rio Grande do Sul | Não obrigatória | 15 dias |
| Bahia | Recomendável | 15 dias |
> A Lei do Inquilinato é federal e se aplica a todo o Brasil. Os prazos processuais variam conforme a comarca e o congestionamento do TJSP, TJRJ, TJMG etc.
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Casos Típicos
Caso 1 — Falta de Pagamento (Inadimplência)
Aluguel mensal: R$ 2.000. Inquilino deve 4 meses = R$ 8.000.
Caso 2 — Retomada para Uso Próprio
Aluguel: R$ 3.500. Proprietário precisa do imóvel para o filho.
Caso 3 — Término de Contrato (Prazo Determinado)
Contrato venceu; inquilino permanece sem renovação.
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Erros Comuns em Ações de Despejo
1. Não enviar notificação extrajudicial obrigatória — Em causas de término de contrato e necessidade do proprietário, a notificação é requisito legal. Sem ela, o processo pode ser extinto sem resolução do mérito.
2. Calcular o valor da causa errado — Usar apenas a dívida em vez de 12 × aluguel mensal distorce as custas e os honorários.
3. Acreditar que o despejo é rápido — Mesmo com liminar, a execução pode levar meses se o inquilino recorrer. O prazo de 6–18 meses é realista.
4. Ignorar custos com oficial de justiça — Mandado de reintegração e eventual remoção de bens podem somar R$ 800–R$ 3.000 extras.
5. Confundir despejo com cobrança de aluguel — A ação de despejo retoma o imóvel, mas não cobra os aluguéis atrasados automaticamente; é preciso ação de cobrança cumulada ou separada.
6. Ignorar a opção de acordo — Acordos extrajudiciais homologados podem reduzir o prazo para 30–90 dias e os custos em até 70%.
Perguntas frequentes
Quanto tempo demora um despejo por falta de pagamento no Brasil?
Após o ajuizamento, o juiz pode conceder liminar de despejo em até 30 dias (art. 59, §1º, Lei 8.245/91). O inquilino tem 15 dias para purgar a mora (pagar tudo) ou desocupar. Se não purgar, o prazo médio total para desocupação efetiva é de 6 a 18 meses, considerando instrução, sentença e cumprimento do mandado.
Quanto custa contratar um advogado para ação de despejo?
Os honorários variam conforme a tabela OAB estadual e a complexidade do caso. Em média, ficam entre 10% e 20% do valor da causa, com mínimos a partir de R$ 3.000–R$ 3.500 (tabela OAB-SP 2024). Processos com contestação, recursos e execução podem dobrar esse valor. Adicione as custas judiciais de 1%–3% do valor da causa.
O inquilino pode atrasar ou impedir o despejo?
Sim. O inquilino pode contestar a ação (prazo de 15 dias), interpor recursos (apelação, agravo) e, em inadimplência, purgar a mora pagando todos os valores em atraso em até 15 dias após a citação. Cada recurso pode acrescentar de 2 a 12 meses ao processo.
É possível fazer um despejo sem advogado?
Causas até 20 salários mínimos (aproximadamente R$ 32.420 em 2026, com salário de R$ 1.621) podem ser ajuizadas nos Juizados Especiais Cíveis sem advogado. Porém, ações de despejo envolvem regras específicas da Lei 8.245/91 e são tecnicamente complexas. Acima de 20 salários mínimos, a representação por advogado é obrigatória.
Qual é o valor da causa em uma ação de despejo?
Em contratos por tempo indeterminado, o valor da causa é calculado como 12 vezes o aluguel mensal (ex.: aluguel de R$ 2.000 → valor da causa de R$ 24.000). Em contratos por prazo determinado, usa-se a soma dos aluguéis até o término do contrato. Esse valor é a base de cálculo das custas judiciais e dos honorários advocatícios.
O que é purgação da mora e como ela funciona?
A purgação da mora (art. 62, II, Lei 8.245/91) é o direito do inquilino de pagar todos os valores em atraso (aluguel, encargos, IPTU, condomínio) em até 15 dias após a citação. Se pagar tudo, o processo é extinto e o despejo não ocorre. Esse direito pode ser exercido apenas uma vez a cada 24 meses (art. 62, §3º).
Quais garantias o locador pode exigir para proteger o contrato?
A Lei 8.245/91 permite quatro modalidades de garantia: (1) fiança (fiador pessoa física), (2) caução em dinheiro (até 3 aluguéis), (3) seguro-fiança, e (4) cessão fiduciária de quotas de fundos de investimento. Com garantia, o locador pode executá-la junto ao despejo, acelerando a recuperação dos valores em atraso.
Como funciona a notificação prévia obrigatória em casos de despejo?
A notificação extrajudicial (via cartório de títulos e documentos ou correio com AR) é obrigatória nas causas de: término de contrato por prazo determinado (30 dias antes do ajuizamento), necessidade do proprietário ou familiar (30 dias), e demolição/reforma (30 dias). Para inadimplência, não é obrigatória, mas é boa prática. A ausência de notificação válida é causa frequente de extinção do processo sem julgamento do mérito.
O despejo por falta de pagamento cobre condomínio e IPTU em atraso?
Sim. A ação de despejo por falta de pagamento (art. 9º, III, Lei 8.245/91) cobre o aluguel e todos os encargos contratuais, incluindo IPTU, condomínio e taxas previstas no contrato. Para purgar a mora, o inquilino deve quitar todos esses valores, não apenas o aluguel. A dívida é corrigida pelo índice contratual (geralmente IGPM ou IPCA).