Calculadora Actualización Alquiler por IRAV (Ley Vivienda España)🇪🇸
Actualizado mayo de 2026La Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda estableció el IRAV (Índice de Referencia para Alquileres de Vivienda) como sustituto del IPC para actualizar rentas de contratos de vivienda habitual. El INE lo publica mensualmente y su tope máximo en 2026 es del 2,2%. Se aplica a contratos en los que así esté pactado y siempre que la actualización no supere el límite legal. Esta calculadora toma el alquiler actual y el IRAV ingresado, y te dice cuánto queda el nuevo alquiler con tope aplicado.
Cuándo usar esta calculadora
- Te avisaron de subida anual del alquiler y querés verificar que no exceda el tope.
- Sos propietario y calculás el máximo que podés subir sin infringir la ley.
- Acabás de firmar contrato y estimás cuánto subirá en cada aniversario.
- Gran tenedor en zona tensionada: comprobás si el índice local es más estricto.
- Revisás si la carta de revalorización se ajusta al IRAV oficial del INE.
Alquiler 1.000 €, IRAV 2,5% (supera tope)
- IRAV pedido: 2,5%.
- Tope legal 2026: 2,2%. Se aplica el tope.
- Incremento: 1.000 × 2,2% = 22 €.
- Nuevo alquiler: 1.022 €/mes.
- El propietario no puede legalmente subir más del 2,2%.
Cómo funciona
1 min de lecturaCómo se calcula
La Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda creó el IRAV (Índice de Referencia para Alquileres de Vivienda) que publica el INE. Sustituye al IPC como índice de referencia para actualizar rentas en contratos firmados tras el 25 de mayo de 2023.
Fórmula:
Tope IRAV por año
| Año | Tope aplicable |
|---|---|
| 2023 | 2% |
| 2024 | 3% |
| 2025 | 2,5% (transitorio) |
| 2026 | 2,2% (IRAV definitivo) |
Casos especiales
Zona tensionada
Las CCAA pueden declarar zonas de mercado residencial tensionado. En ellas: límite extra sobre nuevos contratos (no pueden superar precio contrato anterior + IRAV), y gran tenedor sujeto a índice de referencia que suele ser más estricto.
Fuentes
Preguntas frecuentes
¿Qué es el IRAV y por qué sustituye al IPC?
El IRAV (Índice de Referencia para Alquileres de Vivienda) es un indicador creado por la Ley 12/2023. Lo publica el INE y sirve específicamente para actualizar rentas de vivienda habitual. Se creó porque el IPC llegó a superar el 10% en 2022 y eso generaba subidas desproporcionadas para inquilinos.
¿Cuál es el tope del IRAV en 2026?
2,2%. Ese es el máximo que puede subir el alquiler en un contrato de vivienda habitual sujeto a IRAV, independientemente de que el IPC sea superior. Antes del 2026 hubo topes transitorios de 2% (2023), 3% (2024) y 2,5% (2025).
¿Mi contrato antiguo (pre-2023) también se actualiza por IRAV?
Depende. Si el contrato dice 'IPC', en 2024 y 2025 se aplicó tope del 3% y 2,5% por ley transitoria. En 2026 con la Ley 12/2023 consolidada, los contratos antiguos pueden seguir con IPC si está pactado; los nuevos usan IRAV. Consultá con abogado si tu contrato es anterior al 25/5/2023.
¿El propietario puede no actualizar el alquiler?
Sí. La actualización anual es un derecho del propietario, no una obligación. Si el contrato no lo pacta expresamente, no hay actualización. Si lo pacta, el propietario debe notificar por escrito la revalorización y está limitado al IRAV 2,2%.
¿Qué pasa si el propietario me quiere subir más del 2,2%?
No puede legalmente en contratos de vivienda habitual. Podés rechazar la subida. Si insiste, podés denunciar en consumo o ir al juzgado. La subida excesiva es nula de pleno derecho y sólo queda vigente el 2,2% del IRAV.
¿Qué es zona de mercado residencial tensionado?
Zonas declaradas por las CCAA donde el alquiler supera el 30% de la renta media o ha subido más de 3 puntos sobre el IPC autonómico en 5 años. En ellas hay restricciones adicionales: gran tenedor limitado al índice de referencia y topes en nuevos contratos.
¿Cuándo se aplica la subida del IRAV exactamente?
En la fecha de aniversario del contrato. El propietario debe notificar con al menos 30 días de antelación (según LAU) y por escrito. La subida se aplica a partir del mes siguiente a la notificación.
¿La calculadora es gratis?
Sí, 100% gratis y sin registro. Los datos del tope IRAV se actualizan cuando el INE o el Ministerio de Vivienda publican cambios normativos.
Fuentes y referencias
Metodología y confianza
Contenido revisado por el equipo editorial de Hacé Cuentas, con apego a nuestra política editorial y metodología de cálculo.
Última revisión: 18 de mayo de 2026. Los parámetros fiscales, legales y datos se verifican periódicamente con las fuentes citadas.
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